La compilazione della dichiarazione dei redditi richiede la massima precisione quando devono essere gestiti degli immobili. Tra le sezioni più delicate e soggette a errori spicca il Quadro B, ovvero quello dedicato ai redditi dei fabbricati. Con l’arrivo del Modello 730/2026 è essenziale comprendere come la destinazione d’uso di un immobile non sia solo una questione di fatto, ma una precisa scelta fiscale che determina l’applicazione di Imu, Irpef e cedolare secca.
Indice
Modello 730/2026: a cosa serve il Quadro B
Il Quadro B deve accogliere i dati di tutti i fabbricati posseduti a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Non devono invece dichiarare gli immobili i semplici detentori (come gli inquilini in affitto) o chi possiede la nuda proprietà.
Il principio cardine è la rendita catastale. Come previsto dall’articolo 3, comma 48, della Legge n. 662 del 23 dicembre 1996, il valore indicato nelle visure deve essere rivalutato del 5% prima di essere rapportato ai giorni di possesso e alla quota di proprietà. Questa operazione, sebbene spesso eseguita automaticamente dai software di compilazione o presente nel modello precompilato, resta la base del calcolo per la tassazione ordinaria.
L’importanza del possesso e dei giorni
Ogni rigo del Quadro B richiede l’indicazione dei giorni di possesso (da 1 a 365). Questo è cruciale in caso di compravendite avvenute nel corso del 2025: se un immobile è stato venduto il 30 giugno, andrà indicato per 181 giorni, mentre il nuovo acquisto occuperà i restanti giorni dell’anno su un rigo separato.
Codice utilizzo: a cosa stare attenti
La Colonna 2 del Quadro B è il cuore della tassazione. Un codice errato può portare a un avviso di accertamento o al mancato riconoscimento di una detrazione spettante. Vediamo quali sono i codici principali da utilizzare
Codice 1: l’abitazione principale
L’abitazione principale è definita come l’unità immobiliare nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.
Il reddito derivante da questo immobile è completamente deducibile dal reddito complessivo. Di fatto, non si paga l’Irpef sulla casa dove si vive. Di norma, l’abitazione principale è esente da Imu, a meno che non sia classificata come immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Codice 2: immobili a disposizione
Rientrano in questa categoria le seconde case tenute vuote o utilizzate saltuariamente (come possono essere, per esempio, la casa in montagna o al mare).
In questo caso è necessario prestare la massima attenzione all’effetto moltiplicatore: se l’immobile a disposizione si trova nello stesso Comune in cui si ha l’abitazione principale, il reddito catastale concorre alla formazione della base imponibile Irpef nella misura del 50%. Se si trova in un Comune diverso, l’Imu sostituisce l’Irpef, rendendo il reddito dell’immobile non tassabile ai fini dell’imposta sulle persone fisiche.
Codice 3 e 4: locazioni
La distinzione tra questi due codici è fondamentale per chi mette a reddito le proprie proprietà.
Il codice 3 (canone libero) si applica ai contratti 4+4. Il reddito imponibile è pari al canone di locazione ridotto del 5% (deduzione forfettaria per spese di manutenzione);
Il codice 4 (canone concordato) si applica ai contratti 3+2 stipulati in base agli accordi territoriali. Qui il vantaggio è duplice: una riduzione ulteriore del 30% dell’imponibile Irpef o, in alternativa, l’accesso alla cedolare secca al 10% (anziché al 21%).
Codice 5: pertinenze
Box, cantine, rimesse e soffitte (classificate C/2, C/6, C/7) vanno gestite come l’abitazione principale se destinate al suo servizio. Anche per esse spetta la deduzione dal reddito complessivo, a patto che vengano indicate correttamente con il codice 5.
Codice 10: uso gratuito e rapporti familiari
Uno dei casi più comuni in Italia è il genitore che concede un appartamento al figlio. Nel Modello 730/2026, questa situazione va gestita con il Codice 10. Questa scelta risulta essere vantaggiosa per i seguenti motivi:
- ai fini Irpef l’immobile non viene considerato a disposizione (evitando l’aumento del 30% della rendita previsto per le seconde case vuote);
- ai fini Imu se il contratto di comodato d’uso gratuito è regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e sussistono i requisiti di parentela di primo grado, è possibile ottenere una riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta.
Casi di esclusione e immobili rurali
Un errore frequente è dichiarare immobili che, per legge, non devono transitare nel Quadro B. Il caso più eclatante è quello dei fabbricati rurali. Gli immobili che mantengono i requisiti di ruralità (asserviti a terreni agricoli, destinati alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti o all’alloggio del personale agricolo) non producono un reddito di fabbricati autonomo. Il loro valore è già assorbito dal reddito dominicale e agrario dei terreni (Quadro A). Dichiararli nel Quadro B significherebbe pagare due volte le tasse sullo stesso bene.
Inoltre, non vanno dichiarati:
- gli immobili per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo in cui non sono utilizzati (Codice 11);
- i manufatti privi di rendita catastale (se non ancora censiti o in corso di costruzione).
Locazioni brevi e cedolare secca
Con l’evoluzione del mercato immobiliare verso gli affitti brevi (Airbnb, Booking), il Modello 730/2026 conferma regole stringenti. Se il contribuente ha optato per la cedolare secca, dovrà indicarlo nelle apposite colonne del Quadro B.
Per le locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è stata portata al 26% a partire dal secondo immobile locato, mentre resta al 21% per il primo. Questa distinzione richiede una precisione chirurgica nella compilazione della dichiarazione dei redditi per evitare sanzioni legate a un’insufficiente liquidazione dell’imposta sostitutiva.
Documenti da tenere a portata di mano
Prima di approcciarsi alla compilazione o di recarsi al Caf, è importante preparare questi documenti:
- visura catastale storica, per verificare eventuali variazioni di rendita o di quota di possesso;
- contratti di locazione, per verificare il canone percepito nel 2025 (si deve dichiarare il canone contrattuale, indipendentemente dall’effettivo incasso, a meno di procedure di sfratto concluse);
- certificazione unica (Cu), se gli affitti brevi sono stati gestiti tramite intermediari che hanno operato come sostituti d’imposta;
- bollettini Imu, per verificare il corretto assolvimento dell’imposta comunale, che spesso impatta sulla determinazione dell’Irpef residua.
