Usufrutto e nuda proprietà sono due diversi diritti che possono gravare sullo stesso immobile, sulla cui vendita i contribuenti devono pagare le tasse. Sulle imposte che devono essere versate in caso di cessione è intervenuta recentemente l’Agenzia delle Entrate, che ha spiegato che sul prezzo incassato sulla vendita dell’usufrutto – nel caso in cui la cessione venga effettuata entro i cinque anni dall’acquisto – deve essere inquadrato come un reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir. Gli importi percepiti per la cessione della nuda proprietà, invece, costituiscono una plusvalenza, che deve essere tassata autonomamente, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b e dell’articolo 68 del Tuir.
Indice
Le differenze tra usufrutto e nuda proprietà
Prima di addentrarci negli aspetti fiscali messi in evidenza di recente dall’Agenzia delle Entrate, è bene soffermarci un attimo su cosa siano l’usufrutto e la nuda proprietà, due diversi diritti che insistono sullo stesso immobile, che possono appartenere a due soggetti diversi. E che, soprattutto, possono essere oggetto di operazioni di compravendita separate.
L’usufrutto
A disciplinare l’usufrutto sono gli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, secondo i quali è un diritto reale di godimento di un bene. Un soggetto, che viene definito usufruttuario, sostanzialmente può utilizzare un immobile che è di proprietà di qualcun altro. Nel momento in cui un immobile è gravato da un usufrutto, il proprietario viene definito nudo proprietario: in altre parole questa persona (o società) è proprietario a tutti gli effetti dell’immobile, ma non lo può utilizzare, facoltà che spetta unicamente all’usufruttuario.
L’articolo 978 del Codice Civile prevede che l’usufrutto sia costituito:
- per legge;
- per contratto;
- per testamento;
- per usucapione.
L’articolo 980 prevede che l’usufruttuario possa cedere il proprio diritto per un determinato periodo o per l’intera durata, nel caso, però, che questa facoltà non sia stata vietata dal titolo costitutivo del diritto. Quando viene effettuata questa cessione, l’operazione deve essere tempestivamente notificata al proprietario del bene.
La nuda proprietà
Come nuda proprietà, invece, si intende semplicemente il valore della proprietà di un immobile. Non è compreso il diritto di usufrutto. Non è possibile, quindi, disporre liberamente dell’immobile.
Può capitare, infatti, che il proprietario di un immobile decida di vendere la nuda proprietà, continuando a conservare il diritto di abitarci dentro, generalmente per tutta la durata della propria vita o fino ad un certo periodo, che viene indicato all’interno dell’atto di compravendita.
Salvo che tra le parti non vengano presi accordi di tipo diverso, le imposte, i tributi – come Irpef, Imu e Tari – e le spese di manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario.
Come devono essere tassate le operazioni
Nel momento in cui la nuda proprietà e l’usufrutto vengono ceduti devono essere tassati. Nella risposta all’interpello n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che la nuda proprietà e l’usufrutto sono due operazioni distinte dal punto di vista fiscale. Questo significa, in altre parole, che i due distinti atti di cessione sono dei negozi autonomi sotto il profilo civilistico: questo è il motivo per il quale devono essere considerati separatamente.
L’interpretazione dell’Ade è molto chiara. Gli importi che vengono percepiti per la costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto devono essere considerati come un reddito diverso: in questo caso è necessario far riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir.
Per quanto riguarda, invece, la plusvalenza che scaturisce dalla cessione della nuda proprietà, è tassabile nel caso in cui la vendita venga effettuata entro i 5 anni dall’acquisto. In questo caso è necessario far riferimento a quanto previsto dall’articolo 68 del Tuir.
La giurisprudenza in merito
Le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate non sono una novità, dato che all’interno della propria risposta gli uffici tributari hanno ricordato che in passato la Corte di Cassazione aveva dovuto giudicare un caso analogo.
Attraverso un unico atto venivano trasferiti nuda proprietà e usufrutto di un unico cespite a dei soggetti diversi. In questo senso è importante quanto precisato dall’ordinanza n. 7154/2021 della Corte di Cassazione, in cui viene sottolineato che non esiste alcun nesso necessario di carattere oggettivo tra il trasferimento del diritto di usufrutto e la vendita della nuda proprietà a due soggetti diversi:
la connessione è determinata semplicemente dalla volontà delle parti. Per questo motivo le due operazioni devono essere tassate separatamente.
Secondo l’Agenzia delle Entrate è importante anche l’ordinanza n. 11922/2021, il cui oggetto è l’imposta di registro. I giudici hanno previsto che, nel momento in cui il trasferimento dell’usufrutto e della nuda proprietà di un unico cespite è effettuato attraverso un unico atto a dei soggetti diversi, viene realizzato un collegamento negoziale che determina una tassazione autonoma delle due operazioni, dato che deve essere individuata tra le due operazioni una connessione che si poggia unicamente sulla libera scelta delle parti.
Andando poi a riprendere quanto previsto dal Testo Unico sulle Imposte sui redditi alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato come l’articolo 9, comma 5 ha stabilito che per gli atti onerosi che determinano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento valgono le disposizioni relative al trasferimento a titolo oneroso.
In questo senso, di particolare importanza è l’articolo 67, comma 1 del Tuir, all’interno del quale sono stati elencati i redditi diversi. Alla lettera b sono incluse le plusvalenze che si realizzano a seguito della cessione di beni immobili acquisiti o costruiti da meno di cinque anni. Nella lettera h, invece, sono inclusi i redditi che derivano dalla cessione in usufrutto, della costituzione di altri diritti reali sui beni immobili.
