Il panorama degli affitti brevi in Italia ha subito una trasformazione radicale nel corso degli ultimi 24 mesi. Se fino a poco tempo fa la gestione delle pratiche fiscali era considerata una procedura lineare, oggi il contribuente si trova a dover navigare tra codici identificativi nazionali (Cin) e obblighi di rendicontazione sempre più stringenti.
Con l’integrazione delle nuove banche dati nazionali e l’irrigidimento delle aliquote sostitutive, dichiarare correttamente nel Modello 730/2026 i redditi da locazione turistica non è più solo un obbligo, ma una necessità per evitare accertamenti automatizzati sempre più precisi.
Affitti brevi 2026, le novità più importanti
La disciplina degli affitti brevi (regolamentata dal Decreto Legge n. 50/2017 e successive modifiche) è nata per regolamentare un mercato che, per anni, è rimasto in una zona grigia. Per il fisco, una locazione si definisce breve quando:
- il contratto ha una durata massima di 30 giorni;
- è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (senza partita Iva);
- riguarda immobili a uso abitativo situati in Italia.
Nel Modello 730/2026, questa distinzione è fondamentale: se il contratto supera anche solo di un giorno la soglia dei 30, cambiano le modalità di registrazione e, potenzialmente, le agevolazioni fiscali connesse. Inoltre, la normativa del 2026 conferma che i servizi accessori ammessi sono esclusivamente la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e le utenze (Wi-Fi, luce, gas). Qualsiasi servizio aggiuntivo alla persona (come la ristorazione) trasforma fiscalmente l’attività in una struttura ricettiva professionale.
Le aliquote della cedolare secca nel Modello 730/2026
Il fulcro della dichiarazione dei redditi risiede nella scelta del regime impositivo. La cedolare secca resta l’opzione preferita per la sua semplicità, ma nel 2026 bisogna fare i conti con il sistema a doppia aliquota introdotto recentemente.
Il regime del 21% e quello del 26%
A partire dall’anno d’imposta 2025 (quello che entra nella dichiarazione dei redditi proprio quest’anno), si applicano queste regole:
- aliquota del 21%, che può essere applicata su un solo immobile destinato a locazione breve, individuato dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- aliquota al 26%, che si applica obbligatoriamente su tutti gli altri immobili (dal secondo al quarto) destinati a questa finalità.
In sede di compilazione del Modello 730/2026, il contribuente ha il diritto di scegliere quale immobile tassare con l’aliquota ridotta. La logica impone di assegnare il 21% all’appartamento che ha generato il maggior reddito lordo annuo. Se, ad esempio, il contribuente è proprietario di un immobile a Roma, dal quale ha incassato 20.000 euro, e uno in montagna che ha fruttato 5.000 euro, è più conveniente applicare il 21% a quello di Roma e il 26% a quello in montagna, risparmiando centinaia di euro rispetto a una scelta casuale o cronologica.
Quadro B e Quadro D: come devono essere compilati
Passiamo all’aspetto operativo. Dove vanno inseriti i dati degli affitti brevi all’interno del Modello 730/2026? Per ogni unità immobiliare locata, è necessario compilare un rigo dedicato:
- nella colonna 1 (rendita) deve essere inserita la rendita catastale indicata nella visura;
- nella colonna 2 (utilizzo) va utilizzato il codice 3 per la locazione libera o il codice specifico 19 per le locazioni brevi gestite con cedolare secca;
- la colonna 11 (cedolare secca) deve essere barrata per confermare la scelta del regime sostitutivo. In assenza della spunta, il sistema calcolerà automaticamente l’Irpef ordinaria, con aliquote che partono dal 23% e includono le addizionali.
Come gestire il Quadro D per le sublocazioni
Un caso spesso trascurato riguarda chi affitta un immobile di cui non è proprietario (sublocazione) o chi affitta un immobile ricevuto in comodato. In questi casi, il reddito non è di natura fondiaria ma rientra tra i redditi diversi.
Questi importi vanno inseriti nel Quadro D. Anche per la sublocazione breve è possibile optare per la cedolare secca nel Modello 730/2026, ma le regole di deduzione dei costi differiscono leggermente rispetto alla proprietà diretta.
Portali telematici e certificazione unica (Cu)
Se il contribuente utilizza Airbnb, Booking o altri intermediari, la dichiarazione dipende in gran parte dalla certificazione unica (Cu) che questi portali sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate (la più recente entro lo scorso 16 marzo 2026).
Il ruolo del sostituto d’imposta
Gli intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni devono operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto.
Quello a cui è necessario fare attenzione, in questo caso, è il conguaglio: se il contribuente possiede più immobili e alcuni sono soggetti all’aliquota del 26%, la ritenuta operata dal portale (che è sempre del 21%) sarà insufficiente. In questo caso, il Modello 730/2026 genererà un debito d’imposta per coprire quel 5% mancante.
Il nuovo Cin: obblighi e rischi nel 2026
Una delle novità più importanti del 2025, che riverbera i suoi effetti nel Modello 730/2026, è l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (Cin).
Tutti gli immobili destinati agli affitti brevi devono esporre il Cin e indicarlo negli annunci. Sebbene nel Modello 730/2026 non ci sia ancora un campo alfanumerico specifico, l’Agenzia delle Entrate utilizza questo codice per incrociare i dati con i comuni e le questure. Dichiarare un reddito da affitto breve per un immobile privo di Cin nel 2026 potrebbe far scattare segnalazioni automatiche per attività irregolare, con sanzioni che variano da 800 euro a 8.000 euro.
Quali sono le spese deducibili
Molti contribuenti si domandano se sia possibile scalare le spese di pulizia o le provvigioni dei portali dal reddito dichiarato. La risposta dipende dal regime scelto nel Modello 730/2026.
Se si opta per la cedolare secca non è ammessa alcuna deduzione. Se l’ospite paga 1.500 euro (di cui 200 euro sono commissioni del portale), il contribuente deve dichiarare e pagare le tasse su 1.500 euro. Questo è il prezzo da pagare per avere un’aliquota fissa agevolata.
Chi sceglie la tassazione ordinaria (Irpef) paga sulla base imponibile del 95% del canone. Quel 5% forfettario è l’unica deduzione concessa per coprire le spese di gestione, manutenzione e commissioni.
Nella stragrande maggioranza dei casi, la cedolare al 21% (o anche al 26%) risulta più conveniente rispetto all’Irpef, a meno che il contribuente non abbia ingenti detrazioni per ristrutturazioni o carichi di famiglia che rischiano di andare incapienti.
Il limite dei quattro immobili e la professionalità
Un punto fermo per la dichiarazione tramite Modello 730/2026 è il limite quantitativo. Se nel corso del 2025 il contribuente ha destinato alla locazione breve più di 4 unità immobiliari, non può più considerare questa attività come privata.
Il superamento di questa soglia trasforma l’attività in commerciale, obbligando ad aprire una Partita Iva e a presentare il Modello Redditi (ex Unico), perdendo la possibilità di utilizzare il più semplice Modello 730/2026.
Condominio e tassa di soggiorno
Nella gestione degli affitti brevi, non bisogna dimenticare gli obblighi extra-fiscali che influenzano la dichiarazione.
L’imposta di soggiorno, incassata per conto del Comune, non costituisce reddito per il proprietario. Non va inserita nel Modello 730/2026 e non deve essere tassata. Tuttavia, dev’essere rendicontata separatamente secondo i regolamenti comunali.
Nel caso in cui dovessero essere addebitate le spese condominiali all’ospite in modo forfettario all’interno del canone, queste diventano parte del reddito imponibile.
