Secondo il nostro ordinamento vige la regola per cui chi costruisce su un terreno ne diventa anche proprietario, poiché la proprietà del suolo si estende al sottosuolo e allo spazio sovrastante in base al principio dell’accessione (articolo 934 del Codice Civile). Tuttavia, esiste una importante eccezione a questa norma: il diritto di superficie.
Questo istituto consente di costruire e mantenere un edificio su un terreno altrui, diventando proprietari della costruzione pur non essendo proprietari del suolo. Si tratta di una soluzione molto utilizzata nei progetti edilizi, nelle aree pubbliche, nei piani urbanistici o nei rapporti tra privati che vogliono valorizzare un terreno senza venderlo.
Il diritto di superficie rappresenta uno strumento flessibile e vantaggioso per ottimizzare l’uso del territorio, in quanto permette la realizzazione di costruzioni sia sopra che sotto il suolo altrui. Le opportunità del diritto di superficie consentono di trovare soluzioni efficaci e sostenibili per la gestione degli spazi urbani.
Indice
Che cos’è il diritto di superficie
Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice Civile.
In base all’articolo 952, il proprietario di un terreno può:
- concedere a un altro soggetto il diritto di costruire e mantenere una costruzione su di esso;
- trasferire la proprietà di una costruzione già esistente separandola dal terreno.
In entrambi i casi si crea una separazione tra la proprietà del suolo e la proprietà dell’edificio, che normalmente coincidono.
Il titolare del diritto di superficie diventa proprietario dell’edificio (cosiddetta proprietà superficiaria), mentre il proprietario del terreno conserva la proprietà del suolo. Oltre che sul suolo si può costruire nel sottosuolo. Si pensi, ad esempio, ad un’autorimessa sotterranea.
È anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio e che la proprietà superficiaria abbia a oggetto solo la parte superiore di una costruzione.
Venendo alle caratteristiche di questo diritto possiamo affermare che il diritto di superficie è un diritto reale di godimento poiché conferisce al superficiario un potere diretto e immediato sulla cosa ed è opponibile a chiunque. È inoltre autonomo e trasferibile, può essere infatti ceduto, donato, ipotecato o ereditato, salvo che il contratto preveda diversamente.
Come si costituisce il diritto di superficie
Il diritto di superficie può essere costituito in diversi modi:
- per contratto;
- per testamento;
- per usucapione.
La costituzione per contratto è la forma più comune. Il proprietario del terreno (concedente) e il futuro costruttore (superficiario) stipulano un atto notarile con cui si concede il diritto di superficie per un periodo determinato o a tempo indeterminato. L’atto deve essere registrato e trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
Il diritto può essere attribuito per disposizione testamentaria, ad esempio lasciando a un erede la proprietà di un fabbricato e a un altro la proprietà del terreno.
In casi particolari, il diritto di superficie può essere acquisito anche per possesso prolungato nel tempo, per usucapione, se il possesso è pubblico, pacifico e continuativo per almeno vent’anni.
La costituzione di questo diritto vale a sospendere l’operatività del già citato diritto di accessione per il quale ogni opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo.
Diritto di superficie a tempo determinato o perpetuo
Il diritto di superficie può essere a tempo determinato, con una durata prestabilita (ad esempio 30, 50 o 99 anni) oppure a tempo indeterminato, cioè perpetuo.
Diritto temporaneo ed estinzione
Se è temporaneo, allo scadere del termine l’edificio torna di proprietà del proprietario del terreno, salvo diverso accordo. In questo caso si parla di estinzione del diritto di superficie per consolidazione. La conseguenza del recupero della proprietà da parte del titolare del terreno è che riprende vigore il principio di accessione.
Non esistono una durata minima o una durata massima stabilite dalla legge. In alcuni casi, come nei piani edilizi pubblici o nelle convenzioni urbanistiche, la durata è imposta dai regolamenti comunali (di solito tra 30 e 99 anni).
Diritto a tempo indeterminato
Il diritto perpetuo è più raro, ma possibile. In tal caso il superficiario resta proprietario a tempo indeterminato dell’edificio, anche se costruito su suolo altrui. È una soluzione tipica nei progetti edilizi a lungo termine o nelle concessioni pubbliche.
Il diritto di superficie si prescrive, come ogni diritto reale su cosa altrui, per non uso ventennale ma una volta che il superficiario abbia costruito non si può più parlare di prescrizione. Se la costruzione perisce, il superficiario ha diritto di ricostruire e dal momento del perimento della costruzione ricomincerà a decorrere il termine ventennale.
Altri casi di estinzione
Oltreché per prescrizione, il diritto di superficie si estingue per:
- perimento del suolo;
- rinuncia volontaria da parte del superficiario;
- altre cause previste dal titolo con il quale viene costituito.
Quanto costa il diritto di superficie
Il costo varia in base a diversi fattori:
- valore del terreno,
- durata del diritto, la
- destinazione urbanistica (residenziale, commerciale, industriale).
Inoltre, occorre considerare i costi dell’atto notarile e della trascrizione, le imposte di registro, ipotecaria e catastale (in genere ridotte rispetto alla piena proprietà) e le spese per l’eventuale permesso di costruire.
La funzione del notaio
Nella costituzione del diritto di superficie il notaio ha una importanza considerevole. Sono richieste infatti per la stipula dell’atto costitutivo delle competenze giuridiche specifiche.
Il notaio, a parte occuparsi della redazione del contratto, cura la registrazione nell’atto nei pubblici registri.
Quali sono i vantaggi
Il diritto di superficie offre vantaggi sia al proprietario del terreno che al superficiario.
Il proprietario del terreno mantiene la proprietà del suolo, senza doverlo vendere, ottiene un introito economico e può riacquisire l’edificio alla scadenza, spesso senza spese.
Il superficiario dall’altro canto può costruire senza acquistare il terreno, risparmiando una parte significativa dell’investimento, ottiene la proprietà piena dell’edificio per la durata del diritto e può vendere o ipotecare l’edificio separatamente dal terreno.
