Quando un immobile viene concesso in comodato d’uso, la domanda che sorge immediatamente è: chi paga le spese? Il comodato è un contratto semplice nella forma, ma ricco di implicazioni pratiche. Il proprietario (comodante) mantiene la titolarità dell’immobile, mentre l’utilizzatore (comodatario) ne gode, solitamente a titolo gratuito.
Il carattere gratuito però non si traduce in totale assenza di costi: vivere in un immobile comporta spese di gestione, manutenzione, tributi e, se l’immobile si trova in condominio, anche oneri condominiali.
Il Codice Civile fornisce alcune indicazioni ma la giurisprudenza ci permette di chiarire meglio le modalità di ripartizione delle spese tra comodante e comodatario.
Indice
Come funziona il contratto di comodato
Il contratto di comodato è il contratto con il quale una parte concede in prestito un bene, immobile o immobile ad un’altra parte, affinché se ne serva per un certo tempo o per un uso determinato. Al termine dovrà restituirlo al proprietario.
Il comodato d’uso è essenzialmente gratuito, non prevedendo alcun compenso a favore del concedente e si utilizza, per lo più, nell’ambito dei rapporti tra amici o parenti. È il carattere gratuito che distingue il comodato dalla locazione.
La consegna del bene è un requisito per la conclusione del contratto stesso.
Quando ha ad oggetto un’abitazione, un aspetto talvolta controverso è quello concernente il pagamento delle spese legate all’immobile. Questo è ancor più delicato se si pensa al rapporto di fiducia che esiste spesso tra le parti. Si pensi ad un genitore che possiede una seconda casa al mare e la concede in comodato al figlio affinché vi trascorra le vacanze con la famiglia.
Il comodatario potrà godere dell’immobile ma chi pagherà le spese, ad esempio di condominio o di manutenzione?
Obblighi del comodatario
Il comodatario può servirsi del bene fino alla scadenza o per l’uso stabilito in contratto. Deve custodirlo e conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, prevenendone il deterioramento.
Nel corso del rapporto contrattuale può sorgere la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione, ordinaria o straordinaria. Per non creare conflitti è bene avere chiaro chi è tenuto a sostenere tali spese, se il comodante o il comodatario.
Spese di manutenzione ordinaria
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è il cuore della ripartizione degli oneri nel comodato.
La manutenzione ordinaria comprende tutte le attività necessarie a mantenere l’immobile in buono stato d’uso: piccole riparazioni, sostituzione di componenti usurati, interventi ricorrenti e non strutturali. Sono spese che derivano dall’uso quotidiano dell’immobile e, proprio per questo, spettano al comodatario.
Spese di manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria, invece, riguarda interventi più rilevanti, spesso non prevedibili, che incidono sulla struttura o sugli impianti principali dell’immobile. Il rifacimento del tetto, la sostituzione integrale dell’impianto elettrico, il consolidamento delle fondamenta o la ristrutturazione delle parti comuni condominiali sono esempi tipici.
L’articolo 1808 del Codice Civile sostiene che le spese per l’uso della casa spettano al comodatario che non potrà pretenderne il rimborso da parte del comodante una volta restituita la casa.
Quando spetta il rimborso
In forza di detta norma ha però diritto al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la conservazione del bene, nel caso in cui le opere siano state urgenti e necessarie.
Tra le parti si potrà creare una situazione controversa in ordine alla necessità e urgenza che potrebbe richiedere l’intervento del giudice.
Dunque, anche in forza di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 5371/2024 si possono distinguere le seguenti situazioni:
- il comodatario potrà eseguire i lavori urgenti anche senza che vi sia il consenso del proprietario e potrà pretendere di essere rimborsato in quanto le spese straordinarie sono a carico del comodante;
- il comodatario potrà eseguire lavori e riparazioni che non siano necessari e urgenti ma, se non vi era l’autorizzazione del comodante, non potrà pretendere alcun rimborso – non è infatti tenuto ad effettuare delle riparazioni straordinarie poiché, essendo il bene prestato gratuitamente, viene dato nello stato in cui si trova e non vi è l’obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, come avviene invece per la locazione, né vi è l’obbligazione di mantenere inalterata la qualità dell’uso da parte del comodatario.
Chi paga le spese condominiali
Per capire come si dividono le spese condominiali che riguardano cioè la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni, bisogna partire da un principio fondamentale: per il condominio, l’unico soggetto obbligato è sempre il proprietario.
Questo significa che, anche se l’immobile è occupato dal comodatario, l’amministratore può rivolgersi solo al comodante per il pagamento delle quote. Il comodatario non ha un rapporto diretto con il condominio, a meno che non sia stato espressamente delegato.
Detto ciò, poiché l’articolo 1808 codice civile prevede che il comodatario debba sostenere le spese ordinarie, applicando questo principio al contesto condominiale, si ottiene una distinzione chiara:
- le spese condominiali ordinarie, come la pulizia delle scale, la manutenzione corrente dell’ascensore, il funzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato, l’illuminazione delle parti comuni spettano al comodatario;
- le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata, la sostituzione dell’ascensore, il rifacimento del tetto o interventi strutturali sulle parti comuni sono a carico del comodante.
Questa distinzione funziona bene nella teoria, ma nella pratica può creare qualche difficoltà. Il condominio, infatti, non distingue tra ordinario e straordinario quando presenta le richieste di pagamento: sono inviate direttamente al proprietario.
Sarà poi il comodante a dover richiedere al comodatario il rimborso in base ai loro rapporti interni. Per evitare incomprensioni, è sempre consigliabile che il contratto di comodato specifichi in modo chiaro quali spese spettano a chi e come avverrà il rimborso.
Utenze domestiche: chi paga luce, gas, acqua
Sul fronte delle utenze, la regola è molto semplice: chi utilizza l’immobile paga i consumi. Il comodatario, essendo l’effettivo fruitore dell’abitazione, è tenuto a sostenere tutte le spese relative a luce, gas, acqua, connessione internet e riscaldamento. Non si tratta solo di una questione logica, ma anche giuridica: le utenze sono collegate al consumo effettivo e, quindi, spettano a chi vive nell’immobile.
Imposte e tasse come Imu e Tari
Il capitolo delle imposte è forse quello più semplice da gestire, perché la legge stabilisce criteri molto netti.
L’Imu è sempre a carico del proprietario. Anche se l’immobile è concesso in comodato, il comodatario non è mai tenuto a pagarla. Esiste però un’agevolazione importante: se il comodato è concesso a un parente in linea retta entro il primo grado (genitori o figli), il comodatario lo utilizza come abitazione principale, il proprietario può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile.
La Tari, invece, segue un criterio completamente diverso: è dovuta da chi occupa l’immobile. Il comodatario, producendo i rifiuti e usufruendo del servizio di raccolta, è il soggetto obbligato al pagamento. Deve quindi presentare la dichiarazione al Comune e versare la tassa annuale.
