In Italia il tema dell’emergenza abitativa si intreccia con un dato che colpisce: milioni di immobili risultano inutilizzati. Secondo le stime elaborate dal Centro studi Fiaip, sei milioni sarebbero le abitazioni potenzialmente disponibili ma non occupate. Il punto di partenza è il patrimonio immobiliare complessivo. Nel Paese si contano poco meno di 35,6 milioni di unità immobiliari, mentre i nuclei familiari sono circa 26,2 milioni. La differenza porta a un totale di circa 9,4 milioni di abitazioni non occupate da residenti. Dalla stima complessiva vengono escluse le seconde case a uso turistico, gli immobili inagibili e quelli utilizzati con contratti particolari, come le foresterie. Dopo queste correzioni, il dato si attesta su circa sei milioni di case potenzialmente occupabili, pronte. Ma che sono con le luci spente.
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Il paradosso tra case vuote ed emergenza abitativa
La presenza di milioni di abitazioni inutilizzate si scontra con la difficoltà crescente di trovare casa in molte aree urbane. Questo squilibrio rappresenta uno dei principali nodi del mercato immobiliare italiano. Secondo l’analisi del Centro studi Fiaip, la spiegazione è legata soprattutto alla distribuzione territoriale della domanda. Negli ultimi anni l’interesse si è concentrato su una parte limitata del Paese, lasciando indietro molte aree.
Quando si parla di mercato immobiliare, viene inteso solo il 45% dei Comuni italiani. In Italia i Comuni sono quasi 7.900 e le frazioni oltre 62mila, ma gran parte delle compravendite si concentra nei centri più strutturati. Il risultato è uno squilibrio evidente: da un lato città e aree ben servite dove i prezzi aumentano per effetto della domanda; dall’altro territori meno centrali in cui le abitazioni restano invendute e inutilizzate.
Perché molte case restano inutilizzate
Il fattore principale che determina questa situazione è la presenza di servizi. Sanità, scuola, trasporti e infrastrutture incidono in modo diretto sulle scelte abitative. In particolare per le famiglie, i servizi diventano quindi una “calamita” che attira la domanda verso specifiche aree. Questo processo ha contribuito allo spopolamento di molte zone interne o di piccoli centri. In questi territori si concentra una parte significativa delle abitazioni vuote, che spesso non trovano acquirenti o affittuari. Allo stesso tempo, nei centri urbani più attrattivi si registra una pressione crescente sui prezzi, proprio per effetto della concentrazione della domanda.
Cos’è l’indice Imi e cosa misura
Per comprendere meglio il funzionamento del mercato immobiliare viene utilizzato un indicatore specifico: l’indice di mobilità immobiliare, noto come Imi. Si tratta di un parametro elaborato dall’Agenzia delle Entrate che misura la quota di immobili oggetto di compravendita in un determinato territorio rispetto al totale disponibile. In altre parole, indica quanto è dinamico il mercato in una specifica area. A livello nazionale, l’Imi si attesta intorno al 2,2%. Il dato varia molto tra le diverse zone del Paese:
- solo circa 450 Comuni superano il 3%;
- circa 5.000 territori restano sotto l’1,3-1,4%.
Anche in regioni considerate dinamiche, come l’Emilia-Romagna, esistono aree interne con livelli di mobilità immobiliare molto ridotti. Il fenomeno non riguarda quindi solo il Sud o le aree più periferiche, ma è diffuso su tutto il territorio nazionale. L’andamento demografico rappresenta un altro elemento che incide sul mercato immobiliare. In Italia l’uscita dei giovani dalla casa dei genitori avviene più tardi rispetto alla media europea. Solo il 31% delle persone tra i 24 e i 29 anni vive in autonomia, contro una media europea del 52%. L’età media di uscita dalla famiglia si aggira intorno ai 32 anni. Questo ritardo riduce la domanda abitativa e contribuisce a mantenere una parte del patrimonio immobiliare inutilizzato.
