Per gli italiani, la casa è considerata da sempre una delle forme di investimento più sicure, soprattutto nei periodi di forte incertezza economica o di inflazione. Negli ultimi anni, però, accanto all’acquisto tradizionale di immobili si sono diffusi strumenti finanziari che permettono di investire nel settore senza acquistare necessariamente una casa. Tra questi ci sono i fondi immobiliari grazie ai quali si può partecipare all’andamento del mercato del mattone mediante l’acquisto di quote di investimento. Per capire meglio come funziona questo settore è importante conoscere anche gli indicatori che vengono utilizzati per monitorarlo come l’indice del mercato immobiliare.
Indice
Che cos’è l’indice del mercato immobiliare
L’indice del mercato immobiliare è un indicatore che serve per monitorare l’andamento del settore in un determinato periodo di tempo e in uno specifico territorio. Grazie ad esso è possibile sapere se i prezzi delle case stanno diminuendo oppure aumentando e come si muove il mercato degli affitti nonché la domanda degli immobili.
Esistono varie tipologie di indici di mercato e ciascuna è dedicata a un aspetto specifico del mercato.
Uno dei più importanti è l’indice dei prezzi degli immobili, che è quello che monitora le variazioni del valore delle abitazioni nel tempo. Ci sono inoltre:
- l’indice degli affitti che analizza l’andamento dei canoni di locazione;
- l’indice delle transazioni che registra il numero delle compravendite in quel determinato periodo;
- l’indice di accessibilità che serve per valutare se le famiglie possono davvero permettersi di acquistare una casa in relazione ai prezzi e ai redditi disponibili.
Come si calcola l’indice del mercato immobiliare?
L’indice del mercato immobiliare si ottiene raccogliendo i dati che provengono da fonti come statistiche pubbliche, agenzie immobiliari e registri catastali.
Si parte dalla raccolta di quelli sulle compravendite, gli affitti e sui valori degli immobili venduti in una determinata zona: questi dati vengono aggiornati regolarmente per avere un quadro più realistico della situazione di mercato.
Dopo la raccolta, queste informazioni vengono analizzate mediante strumenti statistici che danno la possibilità di confrontare i valori odierni con quelli passati. In questo modo è possibile capire se il mercato immobiliare sta rallentando, crescendo oppure è stabile.
I risultati vengono infine pubblicati periodicamente e utilizzati per capire se è il momento giusto per investire, acquistare o vendere.
Oggi, in un periodo caratterizzato da incertezza economica e crisi geopolitiche, quest’indice è ancora più importante per prendere delle decisioni più consapevoli.
Che cosa sono i fondi immobiliari
L’andamento dell’indice del mercato immobiliare viene controllato da chi vuole vendere o acquistare casa e inoltre da società finanziarie e investitori che operano nel settore. In questo scenario si inseriscono i fondi immobiliari, strumenti finanziari che permettono di investire nel mattone senza acquistare direttamente un immobile e che fanno parte degli organismi di investimento collettivo del risparmio (Oicr).
Funzionano in questo modo: il denaro raccolto da più investitori viene gestito da professionisti del settore che lo investono soprattutto in immobili, terreni o partecipazioni in società immobiliari. Il guadagno ottenuto viene poi distribuito tra i partecipanti in base alle quote possedute.
Esistono varie tipologie di fondi: ci sono quelli retail, aperti a tutti gli investitori e quelli riservati che sono destinati, invece, solo a investitori qualificati.
Inoltre, alcuni raccolgono denaro mentre altri si basano sull’apporto di immobili già esistenti. Un altro elemento importante che contraddistingue i fondi immobiliari è che sono chiusi. Significa che il capitale viene definito all’inizio e non si può ritirare liberamente in qualsiasi momento, come accade invece con i fondi aperti.
Per quanto riguarda il rimborso delle quote, invece, esso avviene solo a scadenze predefinite per cui questa tipologia di investimento risulta più adatta a chi ha un orizzonte di medio-lungo periodo.
Qual è il regime fiscale dei fondi immobiliari
I fondi immobiliari godono di un sistema fiscale particolare in quanto sono esenti dalle imposte sui redditi come Ires e Irap.
Significa che i redditi che si percepiscono dagli affitti o dalle plusvalenze per vendita di immobili non sono tassati direttamente dal fondo.
La tassazione si applica invece quando il fondo distribuisce i guadagni agli investitori o in fase di cessione delle quote o di rimborso.
La gestione degli adempimenti Iva è affidata invece alla Sgr (società di gestione del risparmio) in quanto il fondo non ha una personalità giuridica propria.
Com’è cambiata negli anni la normativa relativa ai fondi
La normativa relativa ai fondi nel corso degli anni è stata modificata per evitare abusi.
Alcuni di questi strumenti, infatti, venivano creati soltanto per ottenere dei vantaggi fiscali, senza una reale attività di investimento immobiliare.
Proprio per evitare utilizzi impropri dei fondi immobiliari, oggi il regime fiscale varia in base al tipo di investitore e alla sua quota nel fondo.
La normativa distingue, infatti, tra investitori istituzionali come banche, assicurazioni e fondi pensione e non istituzionali come privati cittadini o piccoli risparmiatori.
Ciò serve a garantire una maggiore trasparenza e a fare in modo che i fondi immobiliari vengano utilizzati veramente come strumenti di investimento collettivo e non solo per ottenere dei vantaggi fiscali.
Quali sono i rischi dei fondi immobiliari
Anche i fondi immobiliari presentano alcuni rischi e il principale riguarda la liquidità. Il motivo è che, essendo strumenti di lungo periodo, le quote potrebbero essere difficili da vendere in modo rapido, così come accade con le azioni.
C’è poi il rischio legato all’andamento del mercato immobiliare: se il valore degli immobili cala, infatti, anche il fondo può perdere valore.
I guadagni, infine, non sono garantiti perché dipendono dalla qualità di gestione del fondo e dall’andamento del settore immobiliare.
In quali settori investono i fondi immobiliari
I fondi immobiliari possono investire in varie tipologie di immobili tra cui uffici e immobili destinati al settore terziario.
Esistono poi fondi specializzati nella logistica e negli immobili produttivi, un comparto cresciuto molto grazie allo sviluppo dell’e-commerce e delle consegne.
Altri puntano invece sul comparto commerciale, come centri commerciali, outlet e spazi dedicati alla vendita al dettaglio.
Infine ci sono quelli focalizzati sul settore residenziale ovvero legato ad abitazioni e appartamenti.
Cosa fare prima di investire nei fondi immobiliari
Prima di investire in fondi immobiliari è importante valutare:
- quali sono i propri obiettivi;
- il tempo per cui si intende mantenere l’investimento;
- il livello di rischio che si vuole affrontare.
Inoltre è necessario valutare con attenzione i costi e la liquidità, ovvero se è possibile recuperare il denaro con rapidità. Il motivo è che a differenza di altri strumenti finanziari i fondi sono più difficili da vendere facilmente senza subire perdite, soprattutto nei periodi di rallentamento del mercato.
È infine fondamentale leggere attentamente il prospetto informativo e i documenti ufficiali del fondo perché contengono informazioni importanti sui rischi, sulla strategia di investimento, sui costi e sulle caratteristiche degli immobili acquistati.
