L’Italia si prepara ad affrontare uno dei più grandi passaggi generazionali della ricchezza immobiliare degli ultimi decenni. Nei prossimi anni una parte consistente delle abitazioni cambierà proprietario attraverso successioni ed eredità, coinvolgendo soprattutto gli immobili acquistati o costruiti dalle generazioni nate tra il secondo dopoguerra e gli anni Sessanta. Secondo un’elaborazione di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat, nel Paese ci sono circa 26 milioni di proprietari di casa. La parte più rilevante del patrimonio immobiliare è concentrata nelle mani degli over 70, che detengono immobili per un valore superiore ai 2.720 miliardi di euro.
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Case ereditate in Italia, chi riceverà il patrimonio immobiliare
Si tratta in larga parte di abitazioni acquistate durante gli anni della crescita economica italiana, spesso caratterizzate da grandi metrature e pensate per nuclei familiari numerosi. Oggi però il mercato immobiliare e le esigenze delle famiglie sono profondamente cambiati. A ricevere questo patrimonio saranno soprattutto persone tra i 45 e i 60 anni, che erediteranno appartamenti molto ampi, spesso compresi tra i 200 e i 400 metri quadrati.
Il problema principale riguarda i costi di gestione. Molti di questi immobili sono stati costruiti decenni fa e necessitano di interventi importanti sotto il profilo energetico, strutturale e manutentivo. Spese come riscaldamento, ristrutturazioni, adeguamenti energetici e gestione condominiale rischiano di trasformare una proprietà di valore in un peso economico difficile da sostenere.
La situazione cambia però in base alla posizione geografica degli immobili. Le grandi case situate nei centri storici o nelle zone di pregio continuano a mantenere un forte valore di mercato, soprattutto nelle grandi città italiane.
Milano, Roma e Napoli, le città con la domanda più elevata
Nelle aree centrali delle grandi città la domanda per immobili di pregio resta elevata, anche grazie agli investitori stranieri. A Milano, ad esempio, quartieri come via Vincenzo Monti e corso Magenta continuano a registrare forte interesse per appartamenti di grandi dimensioni. Situazioni simili si trovano anche a Roma, nelle zone dei Parioli e nei quartieri costruiti dopo l’Unità d’Italia. Anche città come Torino, Napoli, Bologna e Palermo mantengono un buon mercato per le abitazioni di fascia alta situate nei centri storici o in contesti prestigiosi.
Più complessa invece la situazione degli immobili collocati in aree periferiche o in piccoli centri dove la domanda è più debole e i costi di riqualificazione rischiano di superare il reale valore commerciale dell’abitazione.
Le tre strade possibili per chi eredita una casa
Chi erediterà questi immobili si troverà davanti principalmente a tre possibilità:
- vendere la casa;
- metterla in affitto;
- dividerla in più unità abitative da destinare al mercato.
La scelta dipenderà molto dal contesto territoriale e dalle condizioni dell’immobile. In alcune città le ristrutturazioni possono ancora rappresentare un investimento conveniente, mentre in altre aree il ritorno economico rischia di essere limitato.
Il mercato sembra orientarsi soprattutto verso bilocali e appartamenti più piccoli, considerati più semplici da gestire, meno costosi e più facilmente rivendibili. Secondo i dati degli studi notarili, le compravendite di abitazioni sono cresciute del 6,6%, trainate soprattutto dall’aumento dei mutui e dalla crescita degli acquisti nel Nord Italia. I finanziamenti erogati sono aumentati del 18,8%, mentre il capitale complessivo distribuito dalle banche ha registrato una crescita del 30,4%.
A sostenere il mercato sono soprattutto gli under 35, che rappresentano il 25,6% degli acquirenti di prima casa. Seguono le persone tra i 36 e i 45 anni, pari al 21,9% del totale. Sul fronte delle vendite il 27,1% dei venditori ha tra i 56 e i 65 anni, mentre oltre il 21% appartiene alla fascia tra i 66 e i 75 anni.
