Con l’avvicinarsi della stagione dichiarativa, uno dei temi più caldi per i contribuenti italiani riguarda la detrazione degli interessi passivi legati al mutuo. Anche nel Modello 730/2026 (relativo ai redditi percepiti nel 2025), questa agevolazione si conferma come uno dei pilastri per alleggerire la pressione fiscale delle famiglie. Tuttavia, tra limiti di tempo, tetti di spesa e requisiti soggettivi, il rischio di commettere errori è elevato.
Indice
I pilastri della detrazione: a chi spetta e per quali immobili?
La normativa fiscale italiana permette di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati alla banca. Ma attenzione: non tutti i mutui sono agevolabili. La bussola per il contribuente è la destinazione dell’immobile: deve trattarsi dell’abitazione principale.
La definizione di abitazione principale
Per il Fisco, l’abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, figli, genitori, fratelli/sorelle) dimorano abitualmente. Se si decide di spostare la residenza altrove, si perde il diritto alla detrazione dal periodo d’imposta successivo.
Esistono però due eccezioni rilevanti:
- se il cambio di dimora è dettato da esigenze lavorative sorte dopo l’acquisto, la detrazione può essere mantenuta;
- per i membri delle Forze Armate e di Polizia non vige l’obbligo di dimora abituale; è sufficiente che l’immobile sia l’unica abitazione di proprietà.
Le regole d’oro: tempistiche e requisiti soggettivi
Per non perdere il diritto al bonus nel Modello 730/2026, è necessario rispettare due scadenze temporali ferree, spesso sottovalutate:
- entro un anno dall’acquisto è obbligatorio stabilire la residenza nell’immobile;
- l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o in quello successivo alla firma del contratto di mutuo. Se questi due eventi sono distanti più di 12 mesi l’uno dall’altro, la detrazione decade irrimediabilmente.
Soggetti e cointestazione: chi scarica le tasse?
Un errore in cui cadono molti contribuenti riguarda la convinzione che basti pagare le rate del mutuo per avere diritto allo sconto fiscale. In realtà, per il Modello 730/2026, non conta solo chi effettua il bonifico alla banca, ma chi è formalmente proprietario dell’immobile e intestatario del contratto di finanziamento.
La regola della coincidenza
La detrazione spetta solo se la persona che ha firmato il mutuo è la stessa che risulta proprietaria della casa. Se, per esempio, il papà intesta il mutuo a se stesso per pagare la casa del figlio, nessuno dei due potrà detrarre gli interessi: il papà perché non è proprietario, il figlio perché non è intestatario del mutuo.
Il caso del mutuo cointestato
In caso di cointestazione del mutuo tra due coniugi (ad esempio al 50% ciascuno), la regola è semplice: ognuno dei due può detrarre la propria quota di interessi:
- nel caso in cui vengano pagati 3.000 euro di interessi l’anno, ne dovranno essere dichiarati 1.500 a testa;
- il limite massimo di 4.000 euro previsto dalla legge viene diviso equamente tra i due coniugi (quindi 2.000 euro a testa).
Il bonus per il coniuge a carico
Cosa succede se uno dei due coniugi perde il lavoro o si occupa di tenere in ordine la casa? Il Fisco viene incontro alle famiglie in questa situazione. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che ha il reddito può decidere di detrarre anche la quota di interessi del partner.
In questo caso specifico, il limite di spesa torna a essere quello pieno: chi lavora potrà portare in detrazione nel proprio Modello 730/2026 fino a 4.000 euro totali, sommando la sua parte e quella del coniuge a carico.
Attenzione però: questa flessibilità è concessa solo tra coniugi; non è possibile fare lo stesso per altri familiari a carico (come i figli) se il mutuo è intestato a loro.
Oltre gli interessi: le spese accessorie detraibili
Molti contribuenti ignorano che, oltre agli interessi puri, nel primo anno di mutuo è possibile recuperare una serie di costi invisibili legati all’accensione del finanziamento. Questi importi vanno sommati agli interessi nel rigo dedicato del Modello 730/2026:
- onorario del notaio, per la parte relativa al contratto di mutuo (non per l’atto di vendita);
- spese di istruttoria, che sono le commissioni bancarie iniziali;
- perizia tecnica, che è il costo del tecnico che valuta il valore dell’immobile;
- imposta sostitutiva, pari allo 0,25% trattenuto sul capitale erogato;
- per i mutui a tasso variabile i costi legati ai parametri monetari (es. ECU).
Il calcolo per il mutuo eccedente
Un caso molto comune si verifica quando la banca concede una somma superiore al prezzo d’acquisto indicato nel rogito (magari perché è stata chiesta della liquidità extra per l’arredo o per altre spese).
In questa situazione, il Fisco è categorico: non è possibile detrarre gli interessi sull’intera somma ricevuta, ma solo sulla parte di mutuo che è servita effettivamente a coprire l’acquisto e le spese connesse.
Acquisto vs costruzione: tetti differenti
È fondamentale non confondere le finalità del finanziamento nel Modello 730/2026.
Il mutuo per acquisto ha un tetto massimo di 4.000 euro, con una detrazione massima pari a 760 euro.
Per il mutuo per costruzione/ristrutturazione il tetto scende a 2.585,28 euro, con un risparmio massimo di circa 491 euro. Questi mutui coprono i lavori per la costruzione dell’abitazione principale su un terreno proprio o ristrutturazioni edilizie pesanti documentate da Scia o Permesso di Costruire.
Istruzioni per la compilazione: quadri e codici
Per evitare accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, la compilazione del Quadro E deve essere meticolosa. Al suo interno troviamo:
- il Rigo E7 dove vanno indicati gli interessi per il mutuo ipotecario relativo all’acquisto dell’abitazione principale;
- i Righi E8-E10 con codice 10, da utilizzare per gli interessi su mutui per costruzione o ristrutturazione;
- i Righi E8-E10 con codice 11, che sono riservati ai vecchi mutui (pre-1993) per immobili diversi dall’abitazione principale.
Documentazione e conservazione: come farsi trovare pronti
L’Agenzia delle Entrate può richiedere le prove documentali fino a 5 anni dopo la presentazione della dichiarazione. Per il Modello 730/2026, i documenti vanno conservati fino al 31 dicembre 2031.
Ecco la checklist dei documenti da tenere nel cassetto:
- certificazione annuale della banca, ossia il documento inviato dall’istituto di credito che attesta l’importo degli interessi pagati;
- copia del contratto di mutuo, per verificare la finalità del prestito;
- rogito d’acquisto, per verificare il costo dell’immobile e la data di compravendita;
- fatture dei professionisti, tra le quali ci sono quelle del notaio (quota mutuo), perito e quietanze delle imposte.
Cosa succede se si affitta la casa?
Un dubbio frequente riguarda la messa a reddito dell’immobile. Se si decide di affittare l’abitazione su cui grava il mutuo, il diritto alla detrazione decade immediatamente.
L’immobile, infatti, perde la qualifica di dimora abituale del contribuente, rendendo gli interessi passivi non più scaricabili dalle tasse, a meno che non si tratti di un affitto parziale (una sola stanza) e il proprietario continui a risiedere stabilmente nell’abitazione.
