Il mattone torna a correre e si riprende la scena tra gli investimenti più redditizi. Nel primo trimestre del 2026 comprare un immobile per metterlo in affitto garantisce rendimenti ben superiori a quelli dei titoli di Stato, con le abitazioni che tornano a offrire una redditività media del 9,5% contro il 3,8% dei Btp decennali.
A spingere il mercato non sono però soltanto le case. I negozi si confermano il segmento più redditizio, mentre la vera sorpresa arriva dai box auto, sempre più richiesti nelle città dove parcheggiare sta diventando un lusso. È quanto emerge da uno studio di Idealista, che ha analizzato il rapporto tra prezzi di vendita e canoni di locazione nelle principali città italiane.
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Le case tornano a rendere più del 9%
Dopo il rallentamento registrato a fine 2025, il rendimento medio lordo delle abitazioni torna a crescere, passando dal 9,1% al 9,5% nei primi tre mesi del 2026. Un livello che riporta il mercato sui valori dello stesso periodo dell’anno precedente.
Il dato conferma come il mercato immobiliare continui a offrire ritorni sensibilmente superiori rispetto ai titoli di Stato, nonostante il rialzo dei rendimenti obbligazionari degli ultimi mesi. Secondo gli analisti, a sostenere la redditività sono soprattutto la domanda di affitti ancora elevata e il rallentamento della crescita dei prezzi di vendita in diverse città italiane.
Negozi ancora l’investimento più redditizio
A garantire i ritorni più elevati sono ancora i locali commerciali. Acquistare un negozio per affittarlo offre una redditività media del 12,4%, sostanzialmente stabile rispetto alla fine del 2025.
Le città più convenienti per questo tipo di investimento sono Mantova, con rendimenti del 15,9%, Genova al 15,6% e Messina al 15,5%.
Tra le grandi città, Genova guida la classifica davanti a Palermo, Torino e Roma. Milano resta invece leggermente sotto la media nazionale, con un rendimento dell’11,8%.
All’estremo opposto, Matera (7,9%), Caserta (8%) e Lucca (8,5%) sono i mercati meno performanti.
Boom dei box auto: rendimenti all’8,6%
La vera sorpresa del 2026 arriva però dai garage. I box auto registrano infatti la crescita più marcata del mercato immobiliare italiano, con una redditività salita all’8,6%, contro l’8% di un anno fa.
Si tratta del segmento che cresce più rapidamente nel panorama immobiliare italiano e che sempre più investitori considerano un’alternativa a basso rischio rispetto alle abitazioni tradizionali. Segnale di una domanda crescente soprattutto nei grandi centri urbani, dove parcheggi e posti auto continuano a essere sempre più richiesti.
Monza è la città con i rendimenti più elevati per i garage, pari al 9,5%, seguita da Roma all’8,6% e Verona al 7,5%. Milano si attesta al 7,2%, insieme a Bari. Più contenuti invece i ritorni a Napoli, Trieste e Genova, mentre Padova è l’unica grande città sotto il rendimento dei Btp.
Dove conviene investire nelle case
Sul fronte residenziale, le città più redditizie non sono le grandi metropoli ma soprattutto i centri medi del Sud e del Nord Est. Ragusa si conferma la città italiana con il rendimento più elevato per le abitazioni, pari al 10,7%. Seguono Trapani al 10,6% e Rovigo al 9,8%.
Tra le grandi città, Palermo e Genova risultano le più convenienti per gli investitori, rispettivamente con rendimenti dell’8,5% e dell’8,2%. Torino arriva al 7,6%, Roma al 7,1% e Napoli al 6,6%.
Milano resta invece tra i grandi mercati meno redditizi, con un rendimento del 5,4%: a pesare sono soprattutto i prezzi di acquisto elevati, cresciuti più rapidamente rispetto ai canoni di affitto.
In fondo alla classifica c’è Bolzano, unica città italiana dove il rendimento delle abitazioni scende sotto quello dei Btp decennali.
Uffici stabili sopra il 10%
Anche il mercato degli uffici continua a mantenere rendimenti interessanti. Nel primo trimestre del 2026 la redditività media si attesta al 10,1%. Perugia guida la classifica davanti a Roma, La Spezia e Genova, tutte sopra l’11%. Milano e Napoli restano invece più distanti dalla media nazionale, segnale di un mercato corporate ancora fortemente polarizzato tra grandi città e centri secondari.
