Bed and breakfast, si può aprire anche senza partita Iva

Per aprire un bed and breakfast in casa non è necessario avere la partita Iva. Ecco come avviare un'attività riducendo al massimo le tasse da pagare

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Pierpaolo Molinengo

Giornalista

Giornalista specializzato in fisco, tasse ed economia. Muove i primi passi nel mondo immobiliare, nel occupandosi di norme e tributi, per poi appassionarsi di fisco, diritto, economia e finanza.

Pubblicato: 6 Luglio 2025 17:12

Sono diversi gli adempimenti normativi che stanno a monte all’apertura di un B&B, ossia di un bed and breakfast. Si parte dall’obbligo di chiedere il Cin, per arrivare all’apertura della partita Iva, nel caso in cui l’attività diventasse commerciale.

Il bed and breakfast, indubbiamente, costituisce una delle modalità più diffuse per ospitare dei turisti alternativa agli alberghi. Ma per muoversi correttamente e non commettere degli errori grossolani è importante conoscere a fondo la normativa vigente. Premettiamo che gestire un B&B è un’attività che può essere gestita in forma occasionale o professionale: effettuare la scelta corretta è importante, perché le due opzioni portano a delle conseguenze fiscali ed amministrative che sono diametralmente opposte.

Come funziona un bed and breakfast

La particolarità di un bed and breakfast è la sua organizzazione, che è prevalentemente di tipo familiare. Viene fornito un alloggio e una prima colazione: per fornire il servizio vengono utilizzate le stanze che sono ubicate all’interno di un’abitazione privata. Le strutture devono avere obbligatoriamente dei requisiti, che sono regolamentate da delle norme locali. È previsto, infatti, che:

  • abbiano un massimo di tre o sei stanze, per un totale complessivo di 20 posti letto;
  • devono essere chiuse per almeno tre mesi l’anno.

Sotto un profilo strettamente fiscale non è considerata un’attività commerciale: quindi è possibile aprire un bed and breakfast in casa senza aprire la partita Iva, purché si rispettino alcuni requisiti. Il settore è regolamentato dalle singole Regioni e dalle Province autonome.

Generalmente per aprire un B&B viene utilizzata un’abitazione appositamente destinata o vengono destinate a questo impiego alcune parti dell’immobile nel quale si vive. La principale differenza che intercorre tra questo tipo di struttura ed un affittacamere è che quest’ultimo è una vera e propria attività commerciale. Il servizio di alloggio e di prima colazione nel bed and breakfast deve avere una forma per lo più familiare, situazione che non si riscontra nell’attività di affittacamere.

Viene considerata un’attività imprenditoriale anche quella connessa con le case vacanze, dove oltre all’immobile, vengono messi a disposizione una serie di servizi aggiuntivi, tra i quali ci possono essere delle gite, delle visite guidate e delle degustazioni. Aspetti che non sono previsti nell’attività di B&B.

Come funziona un B&B non imprenditoriale

Perché il bed and breakfast abbia una forma non imprenditoriale è importante che l’attività venga svolta nello stesso immobile nel quale il proprietario ha la propria residenza anagrafica. L’attività risulta essere interessante laddove ci siano dei grandi casali di campagna o per quegli immobili cittadini nei quali siano presenti delle stanze per gli ospiti a disposizione.

Un B&B può essere gestito non imprenditorialmente nei seguenti casi:

  • nel momento in cui l’attività venga esercitata esclusivamente dal titolare con l’aiuto dei suoi familiari;
  • quando siano presenti un massimo di sei camere. Il numero totale dei posti letto non può superare i 20 unità;
  • ci deve essere una chiusura di almeno tre mesi nel corso dell’anno.

Nel caso in cui dovessero essere rispettate queste condizioni non è necessario aprire la partita Iva. Ai fini fiscali i proventi che si riescono ad ottenere da questa attività, possono essere dichiarati dal proprietario dell’immobile – al netto delle spese sostenute, che devono essere documentate – come dei redditi diversi, così come ha previsto l’articolo 67, comma 1, lettera i) del Tuir.

Quando un bed and breakfast diventa imprenditoriale

Nel momento in cui non dovessero essere rispettate le condizioni che abbiamo appena vista, l’attività assume un volto imprenditoriale. È necessario aprire una partita Iva, nel cui modello di richiesta all’Agenzia delle Entrate deve essere indicato il codice Ateco (valido per il 2025):

55.20.41 – Bed and breakfast

Il contribuente, a questo punto, deve scegliere a quale regime fiscale aderire: questa è una delle decisioni più importanti, perché è fondamentale per definire il proprio tax planning. Una delle altre indicazioni che devono essere inserite all’interno del modello di apertura della partita Iva è il luogo nel quale devono essere custodite le scritture contabili.

Quando si configura una vera e propria attività imprenditoriale

L’attività di B&B diventa imprenditoriale quando è organizzata: viene realizzato un sito internet attraverso il quale vengono descritte le caratteristiche della struttura, i servizi disponibili ed è presente un servizio di prenotazione online.

L’attività imprenditoriale si evince anche dal fatto che vengono fornite delle tessere magnetiche perché i clienti possano accedere alla struttura. L’attività, in questo caso, viene svolta in modo continuativo nel corso dell’anno e il reddito prodotto è incompatibile con un esercizio di tipo occasionale.

Obbligo di presentare la Scia in Comune

Per avviare l’attività è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune dove è ubicato il bed and breakfast una dichiarazione di inizio attività, che è denominata Scia, ossia Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

All’interno della Scia devono essere indicati i dati dell’attività e quelli riguardanti l’immobile nel quale la si vuole avviare. La presentazione deve essere accompagnata dal pagamento di alcuni diritti di istruttoria che possono oscillare tra i 60 ed i 150 euro.

È necessario, inoltre, avviare le pratiche presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.

Obbligo del Cin, il Codice Identificativo Nazionale

Dal 1° gennaio 2025 le strutture ricettive e gli immobili destinati ad affitti brevi devono obbligatoriamente essere in possesso del Cin, che deve essere richiesto attraverso una piattaforma telematica gestita dal Ministero del Turismo.

Il Cin viene rilasciato a seguito di una verifica dalla quale risulti che l’immobile sia in possesso di tutti i requisiti previsti dalla normativa regionale e nazionale. Gli operatori devono esporre il codice in modo visibile all’interno della struttura e lo devono indicare nelle comunicazioni promozionali, oltre che negli annunci che pubblicano sulle piattaforme online.

Qualsiasi struttura turistico ricettiva che dovesse operare senza il Cin corre il rischio di vedersi elevare una sanzione che può variare da un minimo di 800 euro ad un massimo di 8.000 euro. Sono previste delle multe specifiche nel caso in cui il Cin non dovesse essere esposto.