L’aumento dei tassi di interesse sta impattando sul mercato immobiliare, cioè sulla possibilità delle persone di accedere a un mutuo e acquistare una casa. Lo scenario per la fine del 2026 e l’inizio del 2027, secondo gli esperti, è che difficilmente si potrà registrare un’inversione di tendenza. Questo si traduce in un impatto maggiore su vendite, mutui e affitti.
Idealista ha analizzato i dati di compravendite e affitti città per città e ha disegnato un quadro di previsione per il mercato immobiliare complesso.
Indice
Mercato dei mutui: tasso fisso
In questo momento i mutui più a rischio di aumento sono quelli a tasso fisso. L’Eurirs a vent’anni infatti è arrivato il 1° ottobre al 3,75%. È logico, si legge ancora nell’analisi, aspettarsi che i mutui fissi arrivino con un tasso effettivo ad almeno il 4%. Non un valore insostenibile, ma in un contesto di riduzione del potere d’acquisto appare come un ostacolo al mutuo.
Oggi a parità di rata e di reddito si ottiene un finanziamento minore. L’esempio citato nell’analisi del Corriere della Sera è il seguente:
con 1.000 euro al mese per trent’anni al 3% si finanziano 273.000 euro, mentre al 4% si scende a 210.000 euro.
Mercato dei mutui: tasso variabile
A regolare i mutui a tasso variabile è invece l’indicatore Euribor, che è leggermente sceso. Questo tipo di mutuo in Italia è meno usato rispetto al tasso fisso, perché è considerato più rischioso.
Comunque nelle prossime riunioni della BCE potrebbe tornare ad aumentare, vista l’inflazione che viaggia a un ritmo doppio rispetto al target del 2%.
L’impatto sul mercato immobiliare
L’aumento dei tassi e del costo del mutuo porta incertezza sul mercato immobiliare. Le persone chiedono meno alle banche per ottenere un mutuo, non soltanto per l’incertezza generale, ma anche perché viene concesso loro meno.
Ci saranno quindi meno mutui e, secondo quanto riportato nell’analisi, al calo delle erogazioni fa seguito dopo pochi mesi un calo analogo di vendite di prime case. Così meno acquisti significano meno vendite o più fatica a vendere. In una prima fase si chiederà di più per compensare l’inflazione, ma a un certo punto si riconosceranno le difficoltà di chi cerca di acquistare e si arriverà a scontare (o “svendere”) le proprie abitazioni.
Trend degli affitti
In assenza della possibilità di acquistare una prima casa, sono moltissimi quelli che restano in affitto. Il mercato però è saturo di richieste oltre il sostenibile, come a Milano.
Come per gli acquisti di case, nell’analisi si ipotizza che caleranno anche gli affitti.
Prezzi di compravendite e canoni di locazione: dove aumentano
Idealista ha pubblicato il consuntivo sui prezzi di compravendita e sui canoni di locazione in Italia, fotografando e mappando province e capoluoghi dove i prezzi sono saliti e scesi. Per quanto riguarda i prezzi delle vendite, il dato generale sull’intero Paese è di -1,1%, ma su base annua il dato rimane positivo.
Per quanto riguarda invece i comuni capoluogo, le variazioni sono principalmente positive rispetto al trimestre precedente, con rialzi più consistenti a:
- Mantova con +5,4%;
- Ragusa con +5,1%;
- Imperia con +5%.
Incrementi inferiori nei grandi centri come Padova e Torino, ma soprattutto Roma, Napoli, Firenze e Milano. Quest’ultima resta in testa alla classifica delle città più care con 5.659 euro al metro quadro, seguita da Venezia, Bolzano e Firenze. In un confronto con Roma, il prezzo al metro quadro è pari a 3.810 euro.
Per quanto riguarda invece i canoni di locazione, sulla media nazionale l’aumento è pari a +0,5%, ma nel mercato delle principali città l’aumento maggiore è stato registrato a:
- Genova con +7,3%;
- Torino con +5,6%;
- Bologna con +2,1%;
- Roma con +1,9%;
- Palermo con +1,3%;
- Firenze con +1,1%.
Anche in questo caso, Milano resta la città più cara con 22,4 euro al metro quadro al mese: tradotto, sarebbero 1.800 euro al mese per 80 metri quadri. Anche in questo caso si può fare un confronto con Roma, che invece si ferma a 19,2 euro al metro quadro al mese.
