Il mercato italiano degli uffici apre il 2026 con un rallentamento rispetto ai segnali di crescita registrati nel corso del 2025. A incidere sull’andamento del comparto sono soprattutto la maggiore prudenza di investitori e aziende e la scarsità di immobili di alta qualità nelle aree più richieste delle grandi città. Secondo l’ultimo report pubblicato da Savills Italia, nel primo trimestre del 2026 gli investimenti nel settore office hanno raggiunto circa 400 milioni di euro.
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Roma guadagna terreno negli investimenti immobiliari
Uno degli elementi più rilevanti emersi nel primo trimestre riguarda il cambiamento della geografia degli investimenti. Negli ultimi anni Milano aveva rappresentato il principale punto di riferimento per il mercato immobiliare direzionale italiano. Nel 2026, invece, Roma ha assunto un ruolo sempre più centrale nelle strategie degli investitori.
Secondo i dati del report, la Capitale ha assorbito il 52% dei volumi investiti nel comparto uffici attraverso cinque operazioni concluse tra il Central Business District, il centro storico e alcune aree periferiche considerate strategiche. Milano, al contrario, ha visto ridursi la propria quota al 19% del totale degli investimenti. Gli investitori sembrano orientati a distribuire maggiormente il capitale su più città e su opportunità considerate più competitive in termini di rendimento.
Anche la composizione degli investitori sta cambiando. Cresce infatti il peso degli operatori domestici, mentre gli investitori internazionali rappresentano oggi circa il 39% delle operazioni concluse. Aumentano le operazioni che vedono aziende acquistare direttamente gli spazi destinati alle proprie attività invece di proseguire con la locazione.
Quanto rendono gli uffici a Milano e Roma
Nonostante il rallentamento del mercato, i rendimenti netti prime restano sostanzialmente stabili. Milano continua a mantenere un rendimento del 4,25%, mentre Roma si attesta al 4,75%. Secondo gli analisti, la stabilità dei rendimenti riflette una fase di equilibrio temporaneo del comparto, influenzato dall’incertezza economica e geopolitica internazionale.
Le tensioni globali e la prudenza degli investitori stanno infatti rallentando i processi decisionali e le strategie di allocazione del capitale. Gli operatori del settore si aspettano una seconda parte dell’anno più dinamica grazie all’avvio di nuove operazioni e a una graduale crescita della liquidità disponibile sul mercato.
Milano rallenta anche sul fronte delle locazioni
Segnali di rallentamento emergono anche dal mercato delle locazioni, soprattutto a Milano. Nel primo trimestre del 2026 l’assorbimento di uffici nel capoluogo lombardo si è fermato a circa 64mila metri quadrati, un dato inferiore alle aspettative del settore. A incidere è soprattutto la carenza di immobili di grado A, cioè uffici di elevata qualità, moderni e con certificazioni ambientali ESG. Le aziende continuano a ricercare spazi efficienti sotto il profilo energetico e tecnologico, ma l’offerta disponibile nelle zone centrali è ormai molto limitata.
Questa scarsità sta spingendo verso l’alto i canoni prime, che hanno raggiunto il livello record di 800 euro al metro quadrato all’anno. Nonostante l’aumento dei prezzi, la domanda nelle aree centrali continua a rimanere elevata. Cambiano però le esigenze delle imprese, che oggi privilegiano superfici più contenute ma caratterizzate da standard qualitativi più elevati.
Come cambia la domanda delle aziende
Uno dei trend più evidenti del primo trimestre riguarda proprio la dimensione degli spazi richiesti dalle aziende. Secondo il report, il 78% dei contratti conclusi ha riguardato superfici inferiori ai 1.000 metri quadrati, mentre risultano quasi assenti le grandi operazioni superiori ai 5.000 metri quadrati. Il dato riflette un cambiamento strutturale nel modo in cui le imprese utilizzano gli uffici dopo la diffusione dello smart working e dei modelli di lavoro ibridi.
L’obiettivo delle aziende non è più disporre di grandi superfici, ma puntare su ambienti più efficienti, sostenibili e flessibili. Gli uffici vengono sempre più considerati strumenti strategici per migliorare il benessere dei dipendenti, attrarre personale qualificato e ridurre i costi energetici. In questo contesto assumono un peso crescente le certificazioni ESG, l’efficienza energetica degli edifici e la qualità complessiva degli spazi.
