Come si calcola l’IMU e chi la deve pagare: la guida rapida

Chi è tenuto al pagamento dell'imposta municipale, come si fa a calcolare: tutte le basi imponibili per immobile e le aliquote

Giugno tempo di IMU. Scade infatti il 16 giugno 2021 il pagamento dell’acconto, cioè la prima rata, dell’imposta sulla casa. Ci sarà poi tempo fino al 16 dicembre 2021 per il saldo (qui trovate tutte le agevolazioni e i soggetti esenti). Ma come si calcola l’IMU?

IMU, chi la deve pagare

Iniziamo col dire che l’IMU-Imposta Municipale Propria, introdotta a partire dal 2012, è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing, per:

  • fabbricati, escluse le prime case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9
  • aree fabbricabili
  • terreni agricoli.

La prima casa, o abitazione principale, è definita come l’unità immobiliare in cui il soggetto e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Rientrano in questa definizione anche le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di queste categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

L’IMU si applica in tutti i comuni del territorio nazionale, fatta salva l’autonomia prevista dai rispettivi statuti della regione Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e di Bolzano: per queste ultime province continuano ad applicarsi, rispettivamente, l’Imposta immobiliare semplice (IMIS) e l’imposta municipale immobiliare (IMI).

IMU 2021, acconto e saldo: le scadenze

Anche l’IMU 2021 può essere pagato in due tranche:

  • l’acconto è da calcolarsi con le aliquote del 2020 ed è pari al 50% dell’importo complessivamente calcolato;
  • il saldo finale tiene conto delle aliquote deliberate per il 2021.

Qualora il comune non abbia dato disposizioni in merito alle aliquote 2021, il saldo sarà pari al restante 50% dell’importo calcolato in acconto e non versato con la prima rata

IMU, come si calcola: le basi imponibili

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile prevista dalla legge l’aliquota fissata per ciascuna fattispecie. Vediamo il dettaglio.

Fabbricati iscritti in catasto

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:

  • categoria catastale A (tranne A/10): 160
  • A/10: 80
  • B: 140
  • C/1: 55
  • C/2, C/6, C/7: 160
  • C/3, C/4, C/5: 140
  • D (tranne D/5): 65
  • D5: 80.

Aree fabbricabili

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:

  • zona territoriale di ubicazione;
  • indice di edificabilità;
  • destinazione d’uso consentita;
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I Comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.

Terreni agricoli

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura standard che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.

Il Comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che deve essere:

  • approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente, ma generalmente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno
  • pubblicata sul sito http://www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

IMU, come si calcola: le aliquote

Le aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni sono queste:

abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7: esente

abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (cui si applica una detrazione di 200 euro):

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,5%
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 0,6%

fabbricati del gruppo catastale D:

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,86% (0,76% riservato allo Stato)
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0,76%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 1,6%

fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce):

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,1% (esenti dal 2022)
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 0,25% (esenti dal 2022)

fabbricati rurali strumentali:

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,1%
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 0,1%

altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali):

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,86%
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 1,06%
  • ulteriore aumento che può essere stabilito dal comune in sostituzione della maggiorazione TASI: 1,14%

aree fabbricabili:

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,86%
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 1,06%
  • ulteriore aumento che può essere stabilito dal comune in sostituzione della maggiorazione TASI: 1,14%

terreni agricoli (se non esenti):

  • aliquota stabilita dalla legge: 0,76%
  • aliquota minima che può essere stabilita dal Comune: 0%
  • aliquota massima che può essere stabilita dal Comune: 1,06%.

Quali dati serve avere per calcolare l’IMU

Per calcola l’IMU generalmente ecco i dati che è necessario avere a portata:

  • codice catastale Comune
  • categoria catastale
  • rendita catastale
  • percentuale di possesso
  • periodo di possesso
  • aliquota IMU acconto
  • aliquota IMU saldo
  • immobile storico o inagibile

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile il servizio per la consultazione delle rendite catastali. È sufficiente indicare nei campi di ricerca del modulo:

  • il proprio codice fiscale;
  • gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella);
  • la provincia di ubicazione di un qualsiasi immobile.

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