Il valore di una casa non è soltanto un mero calcolo matematico ottenuto moltiplicando il prezzo al metro quadro per la superficie commerciale. È frutto di una valutazione più ampia che ingloba anche parametri ulteriori che tentano di monetizzare l’appeal dell’immobile: i coefficienti di merito.
Stabilire il “giusto” prezzo di un appartamento è essenziale in fase di compravendita: se il valore è sovrastimato si rischia di non ricevere offerte e, quindi, di non vendere l’immobile. Se il prezzo è sottostimato, si va incontro a un cattivo affare.
Gli interessi del potenziale compratore sono contrapposti, ma anche per lui non saper calcolare una realistica stima potrebbe rappresentare un pessimo acquisto.
Allora, quali sono gli strumenti per stabilire il “giusto” prezzo? La base di partenza è la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate che fornisce il prezzo della casa al metro quadro in base a determinati parametri. L’osservatorio dell’agenzia finanziaria permette, infatti, di individuare un range di prezzo massimo e minimo per ogni zona territoriale, per ciascuna tipologia di immobile e per lo specifico stato di conservazione.
Ma è solo il punto di partenza perché poi occorre procedere con una stima “personalizzata” che quantifichi i punti di forza e di debolezza della singola casa. Ed è qui che entrano in gioco i coefficienti di merito. Tali indicatori correttivi consentono di centrare con più precisione il prezzo “giusto” a cui vendere o comprare.
Indice
Cosa sono i coefficienti di merito
I coefficienti di merito sono dei parametri correttivi che modificano in aumento o in diminuzione il prezzo del metro quadro di casa in base a specifici aspetti di valutazione.
Infatti, una volta individuato il prezzo al metro quadro dell’immobile in base alla zona di ubicazione (grazie all’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), si deve moltiplicare tale prezzo per un coefficiente che capitalizza le caratteristiche positive e negative della casa.
I coefficienti corretti rappresentano, quindi, un passaggio ulteriore di stima e hanno la funzione di valorizzare ogni immobile in base alle proprie specifiche caratteristiche.
In altre parole, sono degli indicatori di differenziazione che superano l’omologazione del prezzo basato esclusivamente sulla zona di ubicazione della casa.
Tali parametri non sono infiniti, ma analizzano sette specifici aspetti di rivalutazione o svalutazione degli immobili.
Quali sono i coefficienti di merito per valutare casa
Sono quindi sette, ciascuno dei quali ha lo scopo di fornire una indicazione monetaria in riferimento alle specifiche caratteristiche dell’immobile.
Lo stato locativo
Va da sé che, se un appartamento non è immediatamente abitabile, è anche meno appetibile e il venditore dovrà scendere a compromessi per poterlo vendere. Ma quanto vale tale compromesso?
Se la casa è locata a canone libero, bisognerà decurtare un buon 20% dal prezzo di mercato, che scende al 5% se si tratta di una locazione breve. Se, invece, l’immobile non è affittato, nulla cambia e il coefficiente non varia il prezzo preventivato.
Piano
Notoriamente più si sale di piano e più la casa vale. Ma in base a tali coefficienti correttivi questo è vero a partire dal terzo piano in su (perché ai piani più bassi si è più soggetti a furti) e a patto che il condominio sia dotato di ascensore. Infatti, a queste condizioni il prezzo si apprezza a partire da un 5% fino a un massimo del 20% se si arriva all’attico. In mancanza di ascensore, il prezzo è sempre ridotto di un minimo del 10% per arrivare a un -30% per l’attico. Gli appartamenti seminterrati sono in ogni caso sempre svalutati di un 25% per una minore illuminazione.
Lo stato di conservazione
È una caratteristica che impatta parecchio sul potenziale compratore se si cerca una casa praticamente chiavi in mano, è meno rilevante se l’acquirente intende personalizzare la casa prevedendo lavori di ristrutturazione. Per questo motivo, probabilmente, i coefficienti di merito non hanno una forchetta molto ampia: si va da un -10% in caso di immobile da ristrutturare a un +10% per le case finemente ristrutturate o di nuova costruzione.
La luminosità di casa
L’esposizione è una caratteristica che incide sia sull’illuminazione degli ambienti che sul portafoglio. Una casa esposta a Est o a Sud, almeno nella zona giorno – quella più abitata –, garantisce non solo un’atmosfera più luminosa, ma permette un risparmio energetico dovuto alla maggiore possibilità di sfruttare la luce naturale in termini di illuminazione e di calore. Viceversa, un appartamento con un’esposizione a Nord è più fredda, soprattutto nei mesi invernali, e meno assolata.
Sotto questo aspetto, però, i coefficienti di merito apprezzano il valore di un 5%-10% solo se la casa è luminosa o molto luminosa.
Il panorama
Vale come per gli alberghi: una casa con una bella vista costa di più. Il panorama che si ammira attraverso le finestre, infatti, conta. In termini percentuali da un +10% a un -10% sul prezzo di mercato.
A valere di più sono gli appartamenti che si affacciano verso un panorama esterno, quelli che valgono di meno hanno le aperture rivolte esclusivamente verso i cortili interni dei condomini.
Anzianità
Non ha nessun impatto se le condizioni della casa sono normali, ma se lo stato di fatto è scadente, più l’anno di costruzione è indietro nel tempo e più il valore dell’immobile scende, anche fino a un 15%. Si ha, viceversa una rivalutazione con l’aumentare degli anni fino al 10% se l’appartamento è in ottimo stato.
Riscaldamento
A valere un 5% in più sono le case con il riscaldamento autonomo e di un 2% quelle dotate di impianto centralizzato con valvole termostatiche. Ovviamente il prezzo di mercato scende se non è presente alcun tipo di riscaldamento, ma di un solo 5%.
Una volta analizzate le caratteristiche strutturali di casa, poi, si devono tenere in considerazione anche altri fattori che possono incidere parecchio sul prezzo al metro quadro. Si tratta di valutazioni personali, ad esempio sulla città di ubicazione, sulla tranquillità del quartiere e sui servizi offerti nei paraggi.
Tabelle dei coefficienti correttivi
Nelle seguenti tabelle sono illustrati i differenti coefficienti di merito suddivisi per tipologia di caratteristiche degli immobili.
| Stato locativo | Coefficiente di merito |
| Libero | 100% |
| Locato a canone | -20% |
| Locato con locazione breve | -5% |
| Piano | Coefficiente (con ascensore) | Coefficiente (senza ascensore) |
| Seminterrato | -25% | -25% |
| Piano terra o rialzato | -10% | -10% |
| Primo piano | -10% | -10% |
| Secondo piano | -3% | -15% |
| Terzo piano | 0 | -20% |
| Piani alti | +5% | -30% |
| Ultimo piano | +10% | -30% |
| Attico | +20% | -30% |
| Conservazione | Coefficiente di merito |
| Da ristrutturare | -10% |
| Buono stato | 0 |
| Ristrutturato | +5% |
| Finemente ristrutturato | 10% |
| Nuova costruzione | 10% |
| Luminosità casa | Coefficiente di merito |
| Molto luminoso | +10% |
| Luminoso | +5% |
| Esposizione casa | Coefficiente di merito |
| Esterna panoramica | +10% |
| Vista esterna | +5% |
| Vista mista | 0% |
| Vista interna | -5% |
| interamente interna | -10% |
| Anzianità di costruzione | Ottimo stato | Normale | Scadente |
| 1 – 20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20 – 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
| Riscaldamento casa | Coefficiente di merito |
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato | 0 |
| Centralizzato con valvole termostatiche | +2% |
| Assente | -5% |
