In Italia la riforma del catasto è più vicina di quanto si possa immaginare: esiste già. E dovrebbe scattare dal 1° gennaio 2024, salvo imprevisti colpi di scena dell’ultimo momento. A riaccendere i riflettori sull’argomento è l’approssimarsi della scadenza della seconda rata dell’Imu – ossia il saldo – che è prevista per il prossimo 16 dicembre 2023. Per l’anno in corso non sono previsti dei cambiamenti per i proprietari immobiliari. Ma a questo punto qualche novità dovrebbe arrivare con il nuovo anno.
La revisione del catasto, benché ampiamente contestata da più fronti, si è resa necessaria, dato che l’ultima è avvenuta nel corso degli anni Ottanta. Nel frattempo, nonostante i molti tentativi fatti dai vari governi, non è stato fatto più nulla. Questa volta, invece, la riforma del catasto è già scritta. Da oltre un anno, tra l’altro, è già stata approvata la legge delega attraverso la quale è stato autorizzato il Governo a realizzarla. Sempre che non arrivino nuovi rallentamenti o cambi di idee dell’ultimo momento, dovrebbe essere messa in atto nel corso del 2024.
Ma cerchiamo di capire cosa potrebbero cambiare con il nuovo anno.
Gli obiettivi della riforma del catasto
Con la riforma del catasto il legislatore ha intenzione di centrare alcuni obiettivi ben precisi. Tra questi i più importanti sono i seguenti:
- contrastare l'evasione fiscale;
- eliminare i micro tributi;
- rendere più efficiente il meccanismo delle imposte;
- contribuire a far crescere economicamente il paese.
La legge delega ha previsto che il Governo si intervenga in due direzioni:
- sul sistema di rilevazione catastale;
- sull’integrazione delle informazioni nel sistema catastale.
Il sistema di rilevazione catastale
Oggi come oggi gli immobili non risultano essere accatastati con il loro valore esatto ed aggiornato. La riforma del catasto ha un obiettivo ben preciso: andare ad individuare - introducendo anche nuovi strumenti - il loro giusto classamento e dovrà attribuire il corretto valore ad ogni edificio, in modo da semplificare il più possibile il sistema di tassazione previsto per i contribuenti.
Il Governo avrà la possibilità di modificare il sistema di rilevazione catastale: dovranno essere aggiornati gli strumenti per individuare e controllare la reale esistenza di fabbricati e terreni. Per centrare questo obiettivo l’Agenzia delle Entrate ed i singoli Comuni avranno a disposizione una serie di strumenti per poter classificare correttamente tutti gli immobili. Gli enti dovranno essere in grado di stabilire se:
- un determinato immobile sia stato correttamente censito e che, soprattutto, rispetti o meno la reale consistenza di fatto, la destinazione d’uso e la categoria catastale attribuita;
- che i terreni edificabili siano o meno accatastati come agricoli;
- esistano eventuali immobili abusivi.
Con l’intento di andare a semplificare la burocrazia, il legislatore ha inoltre previsto degli strumenti e dei moduli organizzativi che permettano lo scambio costante di informazioni tra l’Agenzia delle Entrate ed i singoli Comuni.
Integrazione delle informazioni del sistema catastale
Uno dei compiti che spettano direttamente al Governo è quello relativo all’integrazione delle informazioni nel catasto distribuite sull’intero territorio nazionale. Per assolvere a questo compito è necessario che vengano seguiti alcuni specifici criteri direttivi.
A ciascun immobile verrà attribuita una rendita catastale. Ma non solo: allo stesso verrà attribuito anche un valore patrimoniale il quale, insieme alla rendita, verranno parametrati sui reali valori di mercato. Saranno previsti, inoltre, dei meccanismi di adeguamento periodico alla situazione del mercato immobiliare, sia per quanto riguarda il valore patrimoniale che per quanto riguarda la rendita.
Verrà prestata una particolare attenzione anche agli immobili a cui viene riconosciuto un valore di interesse storico od artistico, ai quali la normativa prevede che vengano applicate:
adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.
I benefici della riforma del catasto
Quali benefici arriveranno dalla riforma del catasto? Le rendite catastali, che vengono utilizzate oggi, sono state calcolate basandosi sulle tariffe d'estimo che sono state individuate alcuni decenni fa. Vengono periodicamente rivalutate applicando dei moltiplicatori. Il sistema adottato, però, non permette di individuare quale sia il reale valore di un determinato immobile.
Con la riforma del catasto, ad incidere sulla valutazione degli immobili saranno alcuni indicatori più reali, tra i quali rientrano:
- la posizione geografica;
- le dimensioni;
- la manutenzione dell’immobile;
- le sue caratteristiche specifiche.
La valutazione immobiliare, in questo modo, diventerà più trasparente e più equa. Ma soprattutto i contribuenti avranno l’opportunità di comprendere in quale modo il valore delle varie proprietà venga determinato. Le tasse, inoltre, verranno adeguate al reale valore degli immobili.
Grazie alla riforma del catasto, inoltre, verrà realizzata la reale mappatura degli edifici presenti in Italia. In questo modo ci sarà una maggiore trasparenza.
Chi verrà penalizzato dalla riforma
È inutile negarlo: la riforma del catasto andrà ad impattare direttamente sulle tasse che dovranno pagare i contribuenti. Qualcuno, sicuramente, potrebbe trovarsi nella situazione di dover pagare di più: l’intervento, quindi, lo potrebbe penalizzare, almeno dal punto di vista economico.
Tra le imposte che potrebbero essere maggiormente colpite c’è l’Imu, le imposte catastali e quelle di registro. Il valore dell’Isee potrebbe subire alcune modifiche, soprattutto nella parte in cui censisce i redditi totali percepiti dai singoli contribuenti o dai vari nuclei familiari.
Quale impatto ci potrà essere per quanto riguarda il pagamento dell’Imu? Difficile dare una risposta precisa e ben dettagliata, almeno a priori, ma si teme che gli aumenti possano essere anche elevati e molto differenziati da comune a comune. Gli esperti hanno calcolato un aumento medio dell’Imu pari a 1.150 euro: si potrebbe passare dagli attuali 896 e 2.046 euro. Per quanto riguarda l’Isee, invece, si potrebbe passare da un valore di una prima casa da 23.576 e 98.733: stiamo parlando di un aumento medio intorno a 75.000 euro. Un incremento percentuale pari al 319%.
Questi aumenti non saranno uguali per tutti, ma saranno condizionati dalla zona di ubicazione degli immobili e dall'andamento del mercato immobiliare.
Gli immobili fantasma e l’abusivismo
Lato positivo della riforma del catasto è la possibilità di andare a stanare i cosiddetti immobili fantasma e l’abusivismo edilizio. In questo caso il riferimento preciso è per quei fabbricati che sono già edificati, ma che non hanno un riscontro catastale. In molti casi siamo davanti a degli abusi edilizi e delle frodi fiscali: non esistendo per il catasto, questi immobili non sono assoggettati all’Imu e alla Tari.
Grazie ad un ben preciso ed accurato sistema di mappatura, grazie alla riforma del catasto si dovrebbe riuscire a scovare queste casistiche. Oltre a tutti i casi di immobili accatastati con una volumetria inferiore a quella effettiva, che portano a degli illeciti vantaggi fiscali.
