Anche i conduttori titolari di partita IVA hanno la possibilità di accedere alla cedolare secca nel momento in cui prendono in affitto un immobile a uso abitativo. Una presa di posizione sostanzialmente rivoluzionaria e che contraddice gli assunti dell’Agenzia delle Entrate. A effettuare questo importante cambio di passo è stata la Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024: i giudici hanno sostanzialmente smentito la tesi restrittiva del Fisco, che ha imposto dei limiti molto stringenti per l’applicazione della cedolare secca e della relativa tassazione agevolata al 21%.
Ricordiamo, infatti, che uno dei requisiti principi sui quali si è mossa nel corso degli ultimi 13 anni l’Agenzia delle Entrate è quello che prevede, tra i requisiti previsti per accedere all’agevolazione, quello della locazione dell’immobile al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Il locatore, in altre parole, non deve essere in possesso di una partita IVA.
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Cedolare secca, i limiti fissati dall’Agenzia delle Entrate
A determinare i limiti entro i quali si dovessero muovere i contribuenti, nell’applicazione della cedolare secca, ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate, la quale ha da sempre sostenuto che, almeno sul fronte dei requisiti per gli inquilini, la tassazione agevolata non potesse essere applicata nel caso in cui i conduttori fossero in possesso di una partita IVA, indipendentemente da come fosse utilizzato l’immobile. In altre parole, anche quando l’immobile viene utilizzato come una residenza privata e non come un ufficio, l’inquilino deve essere un soggetto privato. Almeno secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.
Questa limitazione, almeno di fatto, ha determinato l’esclusione dalla cedolare secca dei contratti stipulati da quanti stessero esercitando un’attività di impresa o di lavoro autonomo. Un situazione che – almeno fin da quando è stato introdotto questo particolare regime fiscale a sostituzione dell’IRPEF – ha generato una serie di contenziosi.
La mancanza di una linea chiara
La Corte di Cassazione, fino a questo momento, non aveva espresso una linea chiara. La sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 è un vero e proprio spartiacque ed ha, almeno di fatto, smentito ufficialmente la linea presa dall’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno sottolineato come l’esclusione – che è stata prevista attraverso l’articolo 3, comma 6 del Decreto Legislativo n. 23/2011 – si debba riferire unicamente ai locatori.
Questo cosa significa, in estrema sintesi? La possibilità di applicare la cedolare secca viene esclusa nel momento in cui l’immobile viene dato in affitto da un titolare di partita IVA. Il discorso cambia se – pur rimanendo nel rispetto delle finalità abitativa – vi dovesse optare il conduttore che stia esercitando l’attività d’impresa, di arti e professioni.
Uno dei casi da manuale che si possono verificare è quello relativo a degli imprenditori, che decidono di affittare degli immobili a finalità abitativa per utilizzarli come foresteria. E che servono, in altre parole, a soddisfare le esigenze abitative dei dipendenti.
La cassazione smonta la tesi dell’Agenzia delle Entrate
Secondo la Cassazione, a questo punto, non assume particolare rilevanza quale sia la natura soggettiva del conduttore del contratto d’affitto. Nemmeno quando la locazione viene effettuata nell’esercizio dell’attività di impresa o lavoro autonomo.
I giudici della Suprema Corte, in altre parole, hanno sostanzialmente ribaltato una tesi sostenuta e portata avanti dall’Agenzia delle Entrate dal 2011. Ma soprattutto è stato ampliato l’ambito di applicazione della cedolare secca ed è stata chiusa una questione a totale e completo favore del contribuente.
Prima del deposito della sentenza del 7 maggio 2024 si erano espresse sullo stesso argomento alcune commissioni Tributarie. Fino a questo momento, a ogni modo, non era giunta alcune presa di posizione ufficiale da parte della Corte di Cassazione. La pronuncia è importante perché mette in evidenza che non sussistono delle particolari limitazioni dal punto di vista dei requisiti, almeno per quanto riguarda il conduttore.
Come funziona la cedolare secca
Ricordiamo che la cedolare secca è, a tutti gli effetti, un regime di tassazione agevolata sui redditi che provengono dagli affitti. Al momento sono previste tre differenti aliquote:
- un’imposta sostitutiva pari al 21%;
- un’aliquota agevolata pari al 10%;
- un’aliquota sulle locazioni brevi pari al 26%.
È importante precisare che l’aliquota al 26% per le locazioni brevi si applica unicamente per chi dia in locazione più di un immobile nel corso dello stesso periodo d’imposta: per il primo alloggio – la scelta di quale sia da intendersi come primo è lasciata al proprietario – viene applicata l’aliquota sostitutiva del 21%.
L’aliquota della cedolare secca, almeno nella generalità delle locazioni, è pari al 21%. Quando, invece, sussistono dei particolari requisiti è possibile accedere all’aliquota più generosa, pari al 10%, che permette di ottenere degli innegabili vantaggi rispetto alla canonica tassazione IRPEF e delle relative addizionali. Permette, inoltre, di risparmiare l’imposta di bollo e quella di registro.
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata nel momento in cui si effettua le registrazione del contratto, attraverso il Modello RLI. È possibile effettuare la scelta anche nel momento in cui si proroga lo stesso.
Calcoli e requisiti
Senza dubbio la cedolare secca al 21% risulta essere quella più utilizzata, perché – con l’unica eccezione delle condizioni soggettive – non sono previsti dei limiti particolari per accedervi. Hanno la possibilità di accedere a questa possibilità le persone fisiche che risultano essere titolari di un diritto di proprietà o di godimento di un immobile, che deve obbligatoriamente rientrare nelle categorie catastali da A1 ad A11 ed essere a uso abitativo. La cedolare secca si applica anche alle pertinenze di tali immobili.
In sintesi
Un’importante novità, per quanto riguarda la cedolare secca, arriva dalla corte di Cassazione, che, attraverso una recente sentenza, ha allargato i soggetti che possono beneficiare di questa agevolazione.
Nulla cambia per i proprietari degli immobili, ma per i potenziali inquilini cambiano drasticamente le regole: vi possono accedere anche se titolari di partita IVA, purché l’immobile venga utilizzato a fini privati.
