Importanti novità sugli affitti brevi sono arrivati dalla Legge n. 213 del 30 dicembre 2023 – anche nota come Legge di bilancio 2024 -, che è intervenuta direttamente sulla disciplina della cedolare secca. Le nuove norme, che sono diventate operative dal 1° gennaio 2024, hanno creato non pochi dubbi ai contribuenti e agli intermediari: questo è il motivo per il quale l’Agenzia delle Entrate è intervenuta a fornire i chiarimenti necessari per l’applicazione delle varie novità con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024.
Con il nuovo documento l’AdE ha fornito le istruzioni operative per l’applicazione della cedolare secca per gli affitti brevi. Scopriamo in cosa consistono le novità e cosa cambia, operativamente parlando, per i diretti interessati. E soprattutto come si devono muovere gli intermediari.
Indice
Cedolare secca sugli affitti brevi, le modifiche
La Legge di Bilancio 2024, nello specifico all’articolo 1, comma 63 – ha sostanzialmente modificato il regime fiscale previsto per gli affitti brevi, che era stato disciplinato in precedenza attraverso l’articolo 4 del Decreto Legge n. 24/2017. Su questo stesso argomento, l’Agenzia delle Entrate aveva fornito alcune indicazioni attraverso la circolare n. 24/2017, che continuano a rimanere a tutt’oggi valide, almeno nei punti che sono compatibili con le modifiche alle norme che sono state introdotte successivamente.
L’articolo 4, che abbiamo appena citato, qualifica come affitti brevi i contratti di locazione relativi a degli immobili a uso abitativo, che abbiano una durata inferiore a 30 giorni. All’interno di questa definizione sono contenuti anche quelli che prevedono dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, che siano stati stipulati da delle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di intermediazione. I contratti possono essere sottoscritti anche attraverso dei portali telematici, il cui compito risulti essere quello di mettere in contatto privati e proprietari di unità immobiliare disponibili a darle in affitto.
Oggi come oggi continua a essere valido quanto è previsto dalla Legge n. 178/2020 – nello specifico all’articolo 1, comma 595 – che ha fissato il limite massimo di quattro appartamenti per l’applicazione della cedolare secca. Nel caso in cui questo limite dovesse essere superato, l’attività che viene svolta è ritenuta svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. In questo caso si esclude completamente la possibilità di applicare il regime fiscale previsto per gli affitti brevi.
Affitti brevi, le ritenute applicate dagli intermediari
Altra importante modifica introdotta alla disciplina della cedolare secca coinvolge i soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare. E quanti gestiscono operativamente i portali telematici che mettono in contatto potenziali clienti alla ricerca di un immobili con i proprietari disposti ad affidarli in locazione. Nel caso in cui questi soggetti dovessero incassare o intervenire nel pagamento dei canoni diventano, sul piano fiscale, dei veri e propri sostituti d’imposta. Come tali sono obbligati a operare una ritenuta fiscale nella misura del 21%.
È bene sottolineare che la ritenuta rimane sempre nella misura del 21% e si intende effettuata a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale che il beneficiario ha deciso di adottare. In precedenza, invece, la ritenuta veniva considerata un acconto solo e soltanto nel caso in cui il proprietario dell’immobile avesse optato per l’imposta sostitutiva legata alla cedolare secca.
Attraverso la circolare, l’Agenzia delle entrate ha precisato che i soggetti che svolgono l’attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono i portali telematici, nel momento in cui incasso delle somme o intervengano nel pagamento, il contribuente deve – per ogni singolo periodo d’imposta – determinare l’imposta ordinaria o sostitutiva, e versare il relativo saldo. Ovviamente dovrà scomputare le ritenute d’acconto subite. I versamenti devono essere effettuati entro i termini previsti per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.
Gli importi dovuti, le ritenute subite e l’imposta a saldo devono essere indicati all’interno della dichiarazione dei redditi.
Gli intermediari non residenti
Sono cambiate anche le modalità attraverso le quali gli intermediari non residenti hanno la possibilità di adempiere gli obblighi fiscali relativi agli affitti brevi. Le modifiche alle norme hanno avuto lo scopo di adeguare l’ordinamento tributario italiano al contenuto della sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21.
Le modifiche introducono, sostanzialmente, queste novità:
- i soggetti non residenti in Italia, ma che hanno una stabile organizzazione nel nostro paese, sono obbligati a effettuare i vari adempimenti previsti dalla normativa;
- i soggetti che risultano essere residenti in uno stato dell’UE e che siano riconosciuti come privi di una stabile organizzazione, hanno la possibilità di assolvere gli adempimenti direttamente o nominando un rappresentante fiscale in Italia;
- i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in un paese membro dell’UE, assolvono gli adempimenti attraverso la suddetta stabile organizzazione;
- i soggetti che sono residenti al di fuori dell’Unione europea – quando manca il riconoscimento di una stabile organizzazione nell’UE – per assolvere gli adempimenti devono nominare un rappresentante fiscale tra i soggetti di cui all’articolo 23 del DPR n. 600/1973.
Cedolare secca, quando si applica l’aliquota del 21%
La Legge di Bilancio 2024 ha apportato una prima modifica dell’aliquota della cedolare secca ai redditi che derivano direttamente dai contratti di locazione breve. Oggi come oggi l’aliquota risulta essere stabilita nella misura ordinaria del 26% invece del classico 21%.
Il locatore, a ogni modo, ha la possibilità di usufruire dell’aliquota ridotta al 21% per i redditi provenienti dagli affitti brevi quando è coinvolta una sola unità immobiliare per ogni singolo periodo d’imposta. L’immobile sul quale applicare l’aliquota più bassa è a discrezione dello stesso contribuente: questa unità immobiliare deve necessariamente essere indicata all’interno della dichiarazione dei redditi.
Attraverso la circolare diramata il 10 maggio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le nuove disposizioni relative alla cedolare secca sugli affitti brevi trovano applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della Legge di bilancio 2024: il 1° gennaio 2024.
Cosa significa tutto questo per i contribuenti? Deve essere applicata l’imposta sostitutiva con l’aliquota al 26% ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve maturati da inizio anno. Ovviamente è fatta salva la possibilità di avvalersi dell’aliquota ridotta al 21% per tutti quei redditi che provengono da un’unità immobiliare, che deve essere individuata direttamente dal contribuente nel momento in cui presenta la dichiarazione dei redditi.
In sintesi
L’Agenzia delle Entrate con una circolare datata 10 maggio 2024 ha fornito le istruzioni per adeguarsi alle nuove norme relative alla cedolare secca sugli affitti brevi.
Tra queste c’è l’aliquota al 26% per il secondo, il terzo e il quarto immobile concesso in locazione. Ma anche i nuovi obblighi degli intermediari, che diventano dei veri e propri sostituti d’imposta.
