L’omessa registrazione di un contratto di locazione è sanzionata ai sensi dell’articolo 41 ter comma 2 del Dpr n. 600/1973. Per incentivare i contribuenti a regolarizzare la propria posizione e disincentivare il fenomeno degli affitti in nero, una decina d’anni fa il legislatore ha introdotto lo strumento della cedolare secca. Grazie a una tassazione favorevole e all’esonero del versamento di alcune imposte, ha fatto sì che emergessero alcune situazioni irregolari.
L’obbligo di registrazione del contratto di affitto, a ogni modo, vige anche quando si decide di far ricorso alla cedolare secca. Nel caso in cui questa operazione non dovesse essere effettuata sono previste delle sanzioni.che possono arrivare al 140% dell’imposta di registro dovuta.
Indice
Le sanzioni per mancata registrazione del contratto di affitto
Il legislatore ha previsto delle sanzioni per la tardiva o mancata registrazione del contratto di affitto di un immobile, che si articolano come segue:
- per l’omessa registrazione del contratto è prevista una sanzione che varia dal 120% al 140% dell’imposta di registro dovuta;
- per il parziale occultamento del canone di locazione, è prevista una sanzione compresa tra il 200% ed il 400% della maggiore imposta dovuta.
In estrema sintesi le sanzioni previste per il mancato versamento dell’imposta di registro variano a seconda del contratto di locazione che deve essere registrato.
Sfruttando lo strumento del ravvedimento operoso possono essere ridotte: quanto più si è veloci a correggere il proprio errore minori saranno le imposte che devono essere versate.
Attraverso il ravvedimento operoso è quindi possibile ridurre le sanzioni che devono essere versate seguendo questo schema.
| 📆 Tipologia | ⏳ Termine | 💰 Sanzione |
|---|---|---|
| Ravvedimento breve | Entro 30 giorni dalla scadenza | 1/10 del minimo (3%) |
| Ravvedimento intermedio | Dal 31° al 90° giorno | 1/9 del minimo (3%) |
| Ravvedimento lungo (o annuale) | Dal 91° giorno al termine della dichiarazione dell’anno della violazione | 1/8 del minimo (3,75%) |
| Ravvedimento oltre l’anno | Entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno successivo | 1/7 del minimo (4,29%) |
| Ravvedimento oltre i due anni | Dopo due anni dalla violazione | 1/6 del minimo (5%) |
La registrazione del contratto di locazione
Ricordiamo che la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria, indipendentemente dall’ammontare del canone che le parti hanno pattuito. Spetta al locatore, che è dunque il soggetto che viene raggiunto dalle sanzioni.
L’unica eccezione a questa regola vale per gli affitti brevi, la cui durata deve essere obbligatoriamente inferiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno. La registrazione può essere effettuata dal locatore o dal conduttore, appoggiandosi, eventualmente, a un intermediario o delegato.
Niente contratto per gli affitti brevi
Torniamo un attimo sugli affitti brevi, che sono stati introdotti dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017. Nel novero di questi accordi rientrano anche eventuali servizi che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
I contratti devono essere sottoscritti da delle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Gli accordi possono essere sottoscritti
- direttamente;
- attraverso dei soggetti che si occupano di intermediazione immobiliare, come app e siti tematici (Booking, AriBnb).
Come vengono effettuati i controlli sugli affitti irregolari
Per verificare la regolarità dei contratti di locazione vengono effettuati dei controlli, che si basano su due elementi essenziali:
- si analizzano le informazioni che vengono fornite dai potenziali fruitori delle locazioni, che rispondono a una serie di questionari;
- vengono esaminati i contratti di comodato registrati – nel caso in cui vengano utilizzati al di fuori dei rapporti di parentela fanno presupporre che ci siano degli intenti elusivi.
L’articolo 2727 del Codice Civile, infatti, prevede che le presunzioni siano dei fatti o nozioni che, una volta acquisite, non servono a dimostrare una particolare situazione ma danno la possibilità di risalire a questa attraverso un percorso logico.
Questo significa che, in mero punto di diritto, sono:
Le conseguenze che la legge o il giudice trae da un fatto noto per risalire a un fatto ignorato.
Nel momento in cui le autorità procedono con degli accertamenti, il ricorso alla ricostruzione deduttiva sovente si basa su delle presunzioni.
È, infatti, possibile distinguere tra le:
- le presunzioni legali assolute o relative;
- le presunzioni qualificate;
- le presunzioni semplicissime.
Queste presunzioni possono essere utilizzate in diversi contesti: a prevederlo è direttamente il legislatore. Quest’ultimo, tra l’altro, ha stabilito quale sia la portata probatoria delle presunzioni legali, tanto da arrivare a prevedere l’inversione dell’onere probatorio o addirittura arrivare a prevedere che il soggetto coinvolto non abbia la possibilità di replicare.
Per quanto riguarda le presunzioni qualificate, queste devono essere munite dei parametri di gravità, precisione e concordanza in modo tale da permettere di desumere dei fatti noti.
Un altro discorso, invece, riguarda le presunzioni qualificate, che non hanno delle limitazioni normative al relativo utilizzo. Sono un obbligo per l’ente accertatore e, sostanzialmente, sono la dimostrazione della sussistenza delle condizioni di qualificazione.
