Come pagare le spese di istruttoria del mutuo

Scopri quando è necessario pagare le spese di istruttoria del mutuo, in che modo e come calcolarle.

Il “progetto casa” richiede una pianificazione dettagliata di ogni aspetto, a cominciare da quello economico-finanziario. L’acquisto di una casa ha costi significativi e per sostenerli è sempre più diffusa la pratica di accendere un mutuo presso un istituto di credito. La stipula di un mutuo è un impegno a lungo termine che non si esaurisce nel calcolo della rata mensile e del tasso di interesse, ma che comporta delle voci di costo aggiuntive che non devono essere sottovalutate. Ci concentriamo in questo articolo sulle spese per l’istruttoria del mutuo, rispondendo a quelle che sono le domande più frequenti a riguardo.

Cos’è l’istruttoria mutuo?

L’istruttoria del mutuo comprende tutto l’iter procedurale che inizia con la richiesta del mutuo da parte del cliente e termina con la formalizzazione del contratto fra banca e cliente davanti ad un notaio. Ecco in sintesi quali sono le fasi di svolgimento:

  • Valutazione della domanda di mutuo: la banca analizza la storia creditizia del cliente e pesa la sua capacità di esposizione.
  • Valutazione giuridica ed economica dell’immobile: l’istituto di credito compie dei controlli per verificare la legittimità della proprietà e in seguito all’esito positivo attiva un perito per stimare il valore dell’immobile, che deve essere congruo rispetto alla somma richiesta dal cliente (rapporto Loan To Value).
  • Delibera di finanziamento: se gli accertamenti preliminari hanno dato esito positivo, le parti si accordano e sottoscrivono il contratto di mutuo davanti a un notaio.
  • Erogazione dei fondi: il richiedente riceve il denaro e comincia il periodo di ammortamento.

Come si calcolano le spese per istruttoria del mutuo?

Per aprire la pratica del mutuo a nome del cliente, l’istituto di credito imputa dei costi che sono relativi allo studio della domanda e alla valutazione di fattibilità. Non c’è un criterio unico che regolamenta tali spese e il regime di concorrenza fra le banche rende indispensabile per il cliente informarsi preliminarmente, richiedendo più preventivi e analizzando con attenzione i diversi fogli informativi.

In generale le spese di istruttoria possono essere:

  • Spese di istruttoria fisse: viene applicato un importo fisso che oscilla fra i 180 € e i 300 €.
  • Spese di istruttoria percentuali: sono calcolate in rapporto all’importo del mutuo con una percentuale compresa tra lo 0,50 e l’1%.
  • Spese di istruttoria gratis: alcuni istituti di credito optano per una politica di finanziamento a ‘costo zero’. N.B. Si consiglia di verificare che il costo zero non sia imputato al cliente in forma ‘camuffata’ sotto qualche altra voce.

In alcuni casi, la banca potrebbe richiedere dei documenti aggiuntivi che hanno dei costi sotto forma di marche da bollo e di tasse di emissione.

Per i privati possono essere:

  • Certificato di residenza
  • Stato di famiglia

Per i lavoratori autonomi possono essere:

  • Certificato di iscrizione all’Albo di appartenenza
  • Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio

Spese di istruttoria del mutuo: come si pagano?

Le spese di istruttoria e di perizia sono tutte a carico del mutuatario. Unica eccezione è nel caso della sostituzione del mutuo che prevede che l’onere sia a carico della banca. La quasi totalità di tali spese è pagata al momento dell’erogazione, anche se per la perizia assicurativa molte banche richiedono il pagamento immediatamente dopo il sopralluogo sull’immobile.

Spese di istruttoria del mutuo: quando si pagano?

Le spese di istruttoria del mutuo, nella loro totalità, eccetto come visto in alcuni casi quelle della perizia, sono trattenute al momento dell’erogazione. La qual cosa ha due dirette conseguenze:

  • Le spese per istruttoria per mutuo non erogato non sono dovute. N.B. In caso di contenzioso il cliente può fare ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario per eventuale risarcimento.
  • La cifra da calcolare, necessaria per l’acquisto dell’immobile, dovrà essere al netto delle spese. Per esempio se per l’acquisto dell’immobile servono 150.000 € di finanziamento, la richiesta dovrà essere maggiorata delle spese al fine di avere un importo netto sufficiente.

Le spese di istruttoria del mutuo sono detraibili?

I costi finanziari collegati alla concessione del mutuo e al suo periodo di ammortamento sono ridotti in virtù degli sconti d’imposta e delle detrazioni sui redditi, pari al 19% fino a un tetto massimo di 4.000 €. Le spese detraibili sono calcolate su base annua e fanno riferimento all’anno d’imposta precedente a quello della dichiarazione.

Le condizioni, affinché le detrazioni siano ammissibili, sono le seguenti:

  • Il mutuo deve essere per prima casa (abitazione principale del mutuatario o di un familiare, ovvero un parente entro il terzo grado, oppure un affine entro il secondo grado).
  • Il mutuo deve essere stipulato entro i 12 mesi precedenti/successivi l’acquisto dell’immobile.

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