Il 2024 è stato un anno complesso per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare in Italia, che è partito con il freno a mano tirato per poi sperimentare una nuova accelerazione.
Due gli elementi di maggiore interesse, correlati fra loro: da una parte l’andamento dell’inflazione, dall’altra le conseguenti scelte di politica monetaria della Banca Centrale Europea che hanno avuto impatto immediato sui mutui e, di conseguenza, sulla compravendita di immobili.
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L’inflazione non ha frenato il mercato immobiliare
Dato il minor potere d’acquisto reale, derivante dall’aumento dell’inflazione, ci si aspetterebbe che il mercato immobiliare ne abbia risentito con una spinta al ribasso dei prezzi delle case. Al contrario, è proprio il rallentamento dell’inflazione ad aver creato le condizioni per una ripresa del settore immobiliare nella seconda metà del 2024. In sintesi, il costo delle case è cresciuto di pari passo con la minore capacità di spesa media degli italiani, cosa che apparentemente è paradossale.
La fotografia della situazione viene fatta dal rapporto Data Hub Real Estate, recante l’analisi dell’andamento del mercato immobiliare nel 2024/2025. Il rapporto è a cura di Remax Italia e Yard Reaas, con la collaborazione di 24Max.
A dicembre 2024, l’inflazione in Italia è scesa all’1,4%, ben al di sotto della media dell’Eurozona (2,4%) e con un’inflazione core all’1,8%, cioè quella che esclude i prezzi di beni e servizi particolarmente volatili come il cibo e l’energia.
Questa dinamica ha riflesso una domanda interna indebolita, derivante dalla discesa dei costi energetici e dal rallentamento generale degli investimenti. Questo è il contesto che ha spinto la Bce verso il taglio del costo del denaro, con una prima riduzione dei tassi a giugno, seguita da altri tagli nei mesi successivi.
Questa svolta ha avuto impatto diretto sul mercato del credito, con i mutui che sono tornati progressivamente più convenienti, soprattutto nella seconda metà dell’anno. La discesa dei tassi ha riguardato sia i mutui a tasso variabile che quelli a tasso fisso, con offerte sotto il 2,5% per contratti fino a 30 anni. I mutui a tasso variabile sono diventati immediatamente più convenienti, anche relativamente a quelli già erogati. I mutui a tasso fisso, invece, sono diventati più convenienti unicamente rispetto a quelli di nuova erogazione. Nel frattempo le surroghe sono decollate.
Anno diviso in due sul fronte immobiliare
Rispetto al mercato immobiliare, il 2024 si è diviso in due fasi molto ben distinte: nella prima metà dell’anno, il mercato residenziale ha sofferto con l’inflazione ancora percepita come elevata, unita a tassi di interesse ancora alti (al 4,5% nei primi mesi). Tutto questo ha frenato la domanda e rallentato le compravendite. I prezzi, vicini ai massimi storici, non hanno subito un crollo, ma il mercato è apparso in una condizione di attesa.
Invece nel secondo semestre la situazione si è ribaltata, con il taglio dei tassi e una crescente fiducia da parte dei consumatori che hanno spinto le compravendite a riprendere quota. I giorni medi di permanenza degli immobili sul mercato si sono ridotti, mentre i prezzi hanno ricominciato a salire in diverse regioni. Il Nord ha mostrato una particolare vivacità, con una ridotta richiesta di sconto sui prezzi da parte degli acquirenti (3,65% in media), a conferma di una domanda più solida.
Regioni dai prezzi in maggiore risalita
Contrariamente a quanto accaduto nel 2023, anno segnato da volatilità e incertezza, nel 2024 i prezzi immobiliari hanno dunque mostrato un trend di crescita, specie nella seconda metà dell’anno. Alcune regioni come la Liguria, il Veneto e l’Abruzzo hanno registrato aumenti superiori al +10%.
Tirando le somme, il dato chiave che si può rilevare, lo ribadiamo, è che l’inflazione non ha spinto giù i prezzi delle case. Semmai, è stato proprio il calo dell’inflazione a rimuovere un freno al mercato, permettendo alla domanda di rimettersi in moto e ai prezzi medi di risalire.
