Dopo anni con il freno a mano tirato a causa della pandemia, prima, e dell’aumento del costo del denaro stabilito dalla Bce, poi, il mercato dei mutui in Italia sta sperimentando oggi una fase di rinnovata vitalità.
A spingere il trend sono il ritorno della domanda, il calo generale dei tassi di interesse rispetto ai picchi del 2023 e un contesto macroeconomico che inizia a offrire maggiori certezze dopo i noti sconvolgimenti geopolitici.
Indice
L’andamento del mercato dei mutui
I dati di interesse relativamente al mercato immobiliare sono due, segnalati dal rapporto mensile dell’Abi:
- da una parte nel 2024 mutui più convenienti hanno spinto le compravendite, che sono salite dell’1,3%;
- dall’altra parte, ad aprile 2025 si registra una lieve inversione di tendenza sui nuovi mutui, con un tasso medio in aumento al 3,29%, rispetto al 3,14% di marzo.
Mutui in aumento nel 2024
Secondo il Rapporto Immobiliare Residenziale 2025 dell’Agenzia delle Entrate, oltre 283.000 acquisti di abitazioni sono stati effettuati nel 2024 tramite mutui ipotecari, con un capitale erogato pari a 38 miliardi di euro: una crescita dell’8,1% su base annua.
La durata media dei mutui si mantiene stabile a 25,3 anni mentre la rata mensile media si attesta a 677 euro, livelli compatibili con la media storica e indicativi di una relativa sostenibilità del debito abitativo per le famiglie italiane.
L’elemento più rilevante è la discesa del tasso medio iniziale sulle nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni, che nel 2024 si è ridotto di 0,69 punti percentuali, portandosi al 3,6%. Un calo netto rispetto ai picchi superiori al 4,5% toccati tra la fine del 2022 e l’inizio del 2023.
Migliora l’indice di affordability
Nel 2024 il mercato immobiliare ha beneficiato di una lunga catena di eventi:
- il calo dell’inflazione ha convinto la Bce ad allentare la propria politica monetaria;
- il taglio al costo del denaro ha reso più conveniente prendere denaro in prestito anche tramite mutuo;
- le rate dei mutui sono calate spingendo la domanda e restituendo linfa vitale al mercato immobiliare.
E l’effetto complessivo della riduzione dei tassi nel 2024 è visibile nell’Indice di affordability, che misura la sostenibilità dell’acquisto della casa rispetto al reddito medio delle famiglie. Dopo il crollo causato dalla politica monetaria restrittiva della Bce, l’indice è salito al 12,7%, ben al di sopra della media storica del 9,6% (2004–2024).
Tassi in aumento ad aprile 2025
Ad aprile 2025, dopo due anni di stagnazione o cali, si registra finalmente una crescita del +0,3% nei prestiti totali, vale a dire mutui e altri finanziamenti. Il tasso medio sui nuovi mutui è salito al 3,29%, rispetto al 3,14% di marzo, come evidenzia il report mensile dell’Abi.
Ma nonostante tale aumento, il tasso è ancora molto più basso rispetto all’andamento di dicembre 2023, quando si era attestato al 4,42% e questo rende ancora conveniente accendere un mutuo oggi, rispetto a quanto lo fosse 6-12 mesi fa.
Questo rialzo è attribuito all’aumento dell’Irs (Interest Rate Swap), cioè l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. Se l’Irs sale, i mutui fissi diventano più costosi.
Anche il tasso medio sui prestiti complessivi (cioè inclusi quelli accesi negli anni passati) è sceso al 4,13% dal 4,21%. Il tasso medio sui depositi totali è solo dello 0,73%.
