Nella prima parte del 2024 sono cresciuti ancora i prezzi dei capannoni industriali, sia per quanto riguarda gli affitti che le compravendite. Una tendenza spinta soprattutto dal settore della logistica, che cerca spazi ampi e vicini alle grandi arterie di comunicazione, ma si scontra sia con l’esaurimento delle locazioni migliori sia con l’ostilità di alcuni comuni.
Aumentano le richieste anche per spazi da destinare ai data center e per quelli adatti all’installazione di sistemi fotovoltaici. In difficoltà invece i piani industriali legati al settore automobilistico e alla moda, due settori che nel 2024 sono entrati in crisi. Nelle grandi città si conferma la tendenza ad acquistare capannoni obsoleti per progetti residenziali, come conferma una recente analisi di Tecnocasa.
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I capannoni industriali costano sempre di più
I prezzi dei capannoni industriali in Italia sono aumentati in media tra l’1% e il 2%, e lo stesso vale per i canoni di affitto. La crescita dei costi è diversa a seconda delle caratteristiche delle strutture:
- nuovo e vicino alle arterie di comunicazione: prezzo +1,5%, affitto +1,7%;
- nuovo e lontano dalle arterie di comunicazione: prezzo +1,5%, affitto +1,9%;
- usato e vicino alle arterie di comunicazione: prezzo +1,0%, affitto +1,7%;
- usato e lontano dalle arterie di comunicazione: prezzo: +1,2%, affitto +1,9%.
La vicinanza alle arterie di comunicazione principali è diventata fondamentale nel mercato immobiliare dei capannoni, come segnala il rapporto dell’Ufficio studi di Tecnocasa, a causa del ruolo della logistica all’interno del settore.
Sono sempre di più le società di trasporto merci che cercano hub in Italia, soprattutto in Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto. Le zone migliori sono già però quasi tutte occupate e i Comuni stanno mostrando ostilità verso i nuovi progetti per paura di un aumento del traffico.
La crescita dei prezzi è dato però soprattutto da una mancanza di offerta adeguata alla domanda. Le aziende logistiche cercano capannoni nuovi ed efficienti dal punto di vista energetico, ma la costruzione di questo tipo di immobili è molto lenta a causa anche dei costi elevati. Molte anche le richieste di strutture per ospitare data center e in grado di supportare impianti fotovoltaici. In difficoltà invece automotive e moda, colpiti dalla crisi.
I capannoni a Milano
La città dove in assoluto in assoluto l’aumento dei prezzi di capannoni industriali è più evidente è Milano. Nel capoluogo lombardo si segnalano aumenti record sia per quanto riguarda la locazione che per la compravendita. In assoluto, la tendenza della crescita dei prezzi è più acuta per la compravendita di capannoni nuovi e lontani dalle vie di comunicazione all’interno del comune di Milano, che fanno segnare un +9,2%.
In città tutte le categorie battono in maniera significativa il dato nazionale, con il rialzo minore rappresentato dalle locazioni di nuovi capannoni vicini alle arterie principali, +3,6%. Tutte le altre locazioni si attestano a +4,4%, mentre gli aumenti dei prezzi degli edifici di nuova costruzione all’interno del territorio comunale si aggirano attorno al +6%.
L’aumento dei prezzi delle nuove costruzioni diminuisce in maniera significativa in provincia, dove si attesta vicino al dato nazionale per tutte le categorie. Allineati invece con i dati del capoluogo gli aumenti dei canoni di locazione. Sul mercato immobiliare di Milano pesa la ricerca di capannoni obsoleti da convertire in complessi residenziali, particolarmente redditizi in questo periodo nella città lombarda.
Le difficoltà di Roma
All’interno della città di Roma il mercato dei capannoni è completamente stagnante. Il rapporto di Tecnocasa segnala una totale stabilità dei prezzi di tutte le tipologie di questo immobile, sia per quanto riguarda le nuove costruzioni che per l’usato. Cambia invece leggermente la situazione in provincia, dove una mancanza di offerta ha fatto aumentare i prezzi del nuovo e dell’usato in maniera relativamente allineata al dato nazionale. I canoni di locazione invece seguono il dato del capoluogo, completamente stabili.
La domanda nella provincia romana è rappresentata prevalentemente dal settore della logistica, ma anche da aziende del settore dell’energia, in particolare delle rinnovabili, e che operano in segmenti di nicchia. Da segnalare la nascita a Pomezia di un polo di 26mila metri quadrati per la logistica, con un impianto fotovoltaico da 2,8 MW.
A Napoli mancano gli spazi
Il mercato dei capannoni a Napoli paga la mancanza di spazi in città, che causa una stagnazione dei prezzi. Unica eccezione l’usato lontano dalle principali arterie di comunicazione, che aumenta del 3,1% sia per quanto riguarda i prezzi di compravendita che quelli dei canoni di locazione.
Si segnala anche un calo nell’usato vicino alle arterie di comunicazione, per gli affitti, del 2,8%. Situazione nettamente più dinamica in provincia, dove si verificano gli aumenti più alti in assoluto nei canoni di compravendita. Variazioni che superano il 17% di aumento per le nuove costruzioni lontane dalle arterie principali e che comunque non scendono sotto il +8,3% in ogni categoria. Stabili invece i canoni di locazione.
La conformazione geografica di Napoli non permette un’espansione immobiliare semplice. Lo studio di Tecnocasa segnala difficoltà soprattutto nella periferia est, con i pochi spazi disponibili che si concentrano a nord della città. Di particolare interesse il polo industriale di Frattamaggiore, per la sua vicinanza alle principali arterie stradali e alla rete ferroviaria.
Prezzi record a Torino
La situazione del mercato dei capannoni a Torino è molto variegata. In città si registra una sostanziale stabilità, con l’eccezione delle nuove costruzioni. Siano esse vicine o lontane dalle arterie principali, i prezzi in questa categoria aumentano rispettivamente del 14,3% e dell’11,1%.
Ancora più varia la situazione in provincia, dove i prezzi di compravendita aumentano attorno alla media nazionale con l’eccezione del nuovo lontano dalle arterie principali, che invece fa segnare un calo dell’1%. Stesso vale per i canoni di locazione, che variano dal +4% della stessa categoria al -1,6% delle nuove costruzioni vicine alle vie principali.
Nel Torinese il mercato è trainato, come a livello nazionale, dalle aziende della logistica che cercano spazi per stabilire i propri hub. La mancanza di offerta spinge molte società a costruire le proprie strutture da zero. Tra queste anche Michelin e Pirelli, che hanno edificato centri di distribuzione vicino alla città piemontese.
Firenze tra picchi e crolli
La città con meno dati disponibili per quanto riguarda il mercato dei capannoni è Firenze. Non ci sono infatti dati sugli affitti delle nuove strutture nel comune, mentre quelli dell’usato fanno segnare un aumento del 4,2% lontano dalle vie di comunicazione principali. Crollano invece i prezzi dei nuovi capannoni nelle stesse zone, -5,6%, in netta controtendenza con il dato nazionale.
Anche per quanto riguarda la provincia i dati sono scarsi. Da segnalare però l’aumento netto del costo dei canoni di locazione dell’usato vicino alle vie principali, +9,6%, che conferma un interesse molto accentuato per questo tipo di soluzioni nei pressi delle grandi città.
