L’apertura di un Bed and breakfast in condominio è una prassi sempre più diffusa e questo comporta l’effettuazione di alcune verifiche. Occorre infatti, in primo luogo, rispettare determinate regole e non arrecare disturbo ai vicini.
Molti sono i dubbi che sorgono, primo fra tutti se sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea. Ebbene, la risposta è negativa poiché, sotto questo profilo, l’assemblea non ha alcun potere ostativo in quanto il solo a poter impedire l’esercizio di un’attività di bed and breakfast è il regolamento di condominio.
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Che cos’è il bed and breakfast
Il Bed and breakfast è una struttura ricettiva a conduzione familiare avente ad oggetto la propria abitazione. Si tratta di un’attività svolta a scopo di lucro attualmente sempre più diffusa. È gestito da privati che mettono a disposizione di terze persone alloggio e prima colazione.
Il bed and breakfast viene visto con favore da coloro che effettuano viaggi di lavoro, vacanze più o meno lunghe in quanto, visti i prezzi solitamente più ridotti, costituisce una valida alternativa al tradizionale soggiorno in albergo. Inoltre, si può più facilmente entrare in contatto con persone del luogo e meglio venire a conoscenza delle tradizioni locali. Per il proprietario dell’immobile che decide di metterlo a disposizione di terze persone, costituisce una significativa forma di reddito.
Il bed and breakfast può essere aperto anche dall’inquilino, purché le clausole contenute nel contratto di locazione lo consentano.
Il bread and breakfast può essere aperto anche qualora l’unità immobiliare si trovi nell’ambito di uno stabile condominiale. Ciò è consentito, in primo luogo, se l’immobile riveste il carattere di civile abitazione. Un immobile adibito ad uso ufficio non potrà essere utilizzato per aprire un bed and breakfast. Il primo aspetto da accertare è dunque la destinazione d’uso che, eventualmente, dovrà essere modificata se non idonea ad accogliere gli ospiti.
Non è necessario il permesso dell’assemblea
Sei proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio e ti chiedi se rientra tra le tue facoltà quella di affittare alcune camere con servizio di bed and breakfast. Ti domandi se dovrai a tal fine rivolgerti all’amministratore o richiedere il parere positivo dell’assemblea condominiale.
Come affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza 24707 del 20 novembre 2014, non è necessaria alcuna autorizzazione da parte dei condomini per destinare l’intero alloggio o anche solo una parte di esso, all’attività di bed and breakfast. E’ fondamentale, tuttavia, effettuare alcune verifiche per appurare che non vi siano altri elementi ostativi all’avvio dell’attività. Oltre all’accertamento della destinazione d’uso dell’immobile, come abbiamo già visto, occorre prendere in esame il regolamento condominiale. Vediamo meglio perché.
Il regolamento di condominio può vietare il bed and breakfast
Anche se non esiste in assoluto una norma di legge che vieti l’apertura del bed and breakfast in condominio, per poter aprire un bed and breakfast è necessario che il regolamento condominiale contrattuale non contenga una clausola che vieti in modo puntuale ed esplicito tale attività commerciale. Si precisa che il regolamento condominiale contrattuale è quello costituito da un documento che viene approvato e firmato all’unanimità da tutti i condomini e che ha appunto la valenza di un contratto idoneo a produrre effetti nei confronti di coloro che lo hanno sottoscritto.
In presenza di un divieto specifico in tal senso il proprietario, per poter agire, avrà solo una possibilità: quella di chiedere la modifica del regolamento affinché venga eliminata la clausola ostativa. A tal fine sarà necessaria l’approvazione di un nuovo regolamento da parte dell’assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini. Il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio è richiesto infatti ogni qualvolta, con la delibera, si limitino i condomini nel godimento dei diritti individuali sul bene di proprietà esclusiva.
Tanto ciò premesso occorre soffermarsi su un secondo aspetto. È di fondamentale importanza verificare le modalità con le quali è formulato il divieto all’interno del regolamento condominiale. Sul punto le correnti giurisprudenziale si sono dimostrate contrastanti nel corso del tempo. In base ad una posizione più flessibile, in assenza di un divieto esplicito, i condomini possono ospitare a pagamento soggetti terzi, come accade con i normali contratti di affitto.
Come evidenziato dalla sopra menzionata sentenza del 2014 la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che l’attività di affittacamere o bed and breakfast deve ritenersi coerente con le finalità abitative proprie dell’immobile che abbia una destinazione abitativa. Il divieto deve dunque essere limitato a dei servizi specifici richiamati nel regolamento condominiale. Questo perché l’esercizio del B&B non muta di per sé la destinazione data all’immobile.
Una clausola che vieta genericamente un’attività commerciale non costituisce un limite in condominio e solo un divieto puntuale può renderne illegittima l’apertura. Se dunque il regolamento si limita a proibire l’attività alberghiera il divieto non può ritenersi esteso al bed and breakfast.
Una tale restrizione, avente ad oggetto un diritto del proprietario deve ritenersi da un punto di vista giuridico come una servitù atipica. Sulla base di quanto previsto con sentenza della Corte di Cassazione n. 21024/2016 occorre che gli atti costitutivi di tali limitazioni vengano formalizzati con apposita trascrizione ai sensi dell’articolo 2659.
In base a quanto statuito invece dalla Corte di Cassazione, con la più recente sentenza 21562 del 7 ottobre 2020, anche se il regolamento dovesse genericamente vietare lo svolgimento di un’attività commerciale (senza ulteriormente specificare il tipo di attività svolta) l’apertura del bed and breakfast sarebbe comunque oggetto di divieto. Tale esercizio, pur discostandosi dall’attività alberghiera a seguito delle sue dimensioni modeste, è caratterizzata da un’analoga natura e costituisce, proprio come un albergo, un’attività imprenditoriale che implica un contatto diretto con il pubblico.
Quali sono gli adempimenti burocratici
Una volta esclusa la presenza di divieti da parte del regolamento condominiale, per avviare il bed and breakfast sarà necessario prendere in visione la normativa regionale e provinciale e recarsi all’ufficio regionale competente.
Ciascun territorio prevede delle differenziazioni normative ma in tutti i casi occorre presentare la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive (Suap) del Comune in cui è situato l’immobile.
Su base regionale inoltre vi sono delle differenze anche per ciò che concerne il numero massimo di camere o il numero massimo di ospiti.
L’apertura di un bed and breakfast può comportare maggiori spese condominiali?
Nel caso in cui il proprietario di un’unità immobiliare situata in condominio abbia avviato un’attività di bed and breakfast non sono da lui dovute delle spese condominiali in aggiunta. Sulla base di un costante orientamento giurisprudenziale infatti per il condomino non sono richieste maggiori spese rispetto a quelle ordinarie. Egli pertanto contribuirà alle spese condominiali secondo il criterio di cui all’articolo 1123 del codice civile, in base al quale le spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni sono dovute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La regola trova come eccezione il caso in cui si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. Solo in tale fattispecie gli oneri saranno ripartiti in proporzione all’uso che ciascuno possa farne.
Cosa fare in caso di rumori molesti
Una volta appurato che il bed and breakfast sia stato aperto in conformità alle disposizioni contenute nel regolamento condominiale, occorre comunque il rispetto di ulteriori regole. Aprire un bed and breakfast comporta il rispetto di di quanto previsto nel codice civile. Anche se normative locali o il regolamento condominiale non lo vietino, l’esercizio di tale attività deve avvenire nel tenendo in considerazione le esigenze di coloro che abitano nelle vicinanze.
Ecco che la situazione si fa particolarmente delicata nel momento in cui l’affitto delle camere avviene all’interno di un condominio.
In tal caso sarà indispensabile, non solo evitare di arrecare disturbo alla quiete pubblica, sanzionabile penalmente ma anche rispettare le norme nell’ambito dei rapporti di buon vicinato previste dal codice civile. L’articolo 844 vieta infatti immissioni di rumore molesto che superi la normale tollerabilità. Nel valutare l’intollerabilità delle immissioni sonore si deve considerare il rumore di fondo rispetto a quello molesto. E’ bene pertanto che chi soggiorna nel bed and breakfast sia avvertito della necessità di non arrecare disturbo agli altri condomini e prenda in visione quanto prescritto in merito nel regolamento condominiale. E’ evidente dunque che i gestori di un B&B nel quale non vengano rispettate le norme di decoro, sicurezza o quelle che garantiscono la tranquillità condominiale, oltre che la reputazione dello stesso, si espongono ad azioni legali da parte di terzi, qualora il comportamento degli ospiti sia tale da violare tali regole e arrecando fastidio.
Quali sono gli adempimenti in ambito di sicurezza
Al fine di garantire la sicurezza all’interno del condominio nonostante l’alternarsi di persone estranee al contesto abitativo il proprietario dell’appartamento adibito a bed and breakfast dovrà assolvere ad alcuni doveri. Si tratta di comunicare alla questura competente in base al luogo in cui l’immobile è ubicato i nominativi delle persone ospitate entro 24 ore dall’arrivo dei clienti. Il tutto dovrà essere effettuato accedendo al portale Alloggiati Web della polizia di stato. Sarà necessario a tal fine espletare la procedura di registrazione.
Sempre a garanzia della sicurezza del condominio si evidenzia l’opportunità di stipulare una polizza di assicurazione che copra eventuali danni arrecati al condominio o a terzi dagli ospiti del bed and breakfast.
