Negli ultimi quattro anni il mercato immobiliare italiano ha mostrato una frattura netta tra abitazioni ad alta efficienza energetica e quelle più energivore. Un divario che non è più solo tecnico, ma economico: le prime, le case green, guadagnano valore mentre le seconde lo perdono.
Secondo i dati diffusi da Crif Real Estate Services, tra giugno 2021 e giugno 2025 gli immobili green (classi A e B) hanno registrato una crescita media dei prezzi pari al +2% al metro quadro, mentre le abitazioni “brown” (classi F e G) hanno subito un calo del -4%.
Indice
Divario di prezzo fra case green e brown
Si tratta di un fenomeno che non riguarda soltanto le bollette, ma la solidità patrimoniale delle famiglie e l’attrattività per le banche, sempre più attente a finanziare immobili sostenibili.
Il differenziale di mercato è ormai evidente: gli immobili green costano mediamente 500 euro al metro quadro in più rispetto alle case di classe intermedia (C-E) e circa 700 euro/mq in più rispetto a quelle brown.
Nelle grandi città, però, lo scarto è ancora più netto: nelle aree metropolitane il cosiddetto “brown discount” supera i 1.100 euro/mq, con uno sconto vicino al 40% per chi compra un’abitazione energivora.
Milano è il caso più emblematico: dal 2023 i prezzi delle abitazioni green sono in crescita, mentre le case inefficienti hanno subito un forte deprezzamento. Qui il differenziale tra immobili green e brown si aggira intorno ai 1.000 euro/mq, pari a un -34% per le abitazioni meno performanti.
Sulle case green Nord avanti, Sud in ritardo
Il divario sulle case green è anche geografico. Al Nord Italia, dove il mercato è più dinamico e la sensibilità alla sostenibilità maggiore, la distanza di prezzo tra green e brown supera gli 800 euro/mq. Nel Nord-Ovest le abitazioni green viaggiano sui 2.693 euro/mq, contro gli 1.825 delle brown. Nel Nord-Est il rapporto è 2.518 euro contro 1.628. Al Centro-Sud lo scarto si riduce a circa 561 euro/mq, complice un mercato meno vivace e valori di partenza più contenuti.
Le differenze si ampliano anche a livello urbano. Nei centri città, una casa green costa oltre 1.000 euro/mq in più rispetto a una brown, con uno sconto che sfiora il 40%. Nel semicentro il divario scende a 949 euro/mq, mentre in periferia si riduce a circa 700 euro/mq.
Un dato interessante: nelle zone centrali non solo le case brown, ma anche quelle intermedie (C-E) subiscono una penalizzazione molto simile, con gap che arrivano vicini a quelli delle abitazioni peggiori.
La direttiva europea come spinta
Uno dei fattori che più spinge la domanda di case green è l’avvicinarsi dell’entrata in vigore della Direttiva europea sulle case green. L’orizzonte di obblighi di riqualificazione energetica pesa sulle scelte delle famiglie e orienta il credito bancario. Chi compra oggi, dunque, guarda non solo ai risparmi in bolletta, ma anche alla capacità dell’immobile di mantenere valore nel medio periodo.
Le banche, dal canto loro, stanno progressivamente premiando con condizioni migliori gli immobili sostenibili. Aumenta, insomma, la convenienza dei mutui green.
Classi intermedie, compromesso possibile
Non tutto è bianco o nero. Le abitazioni di classe intermedia (C-E) possono rappresentare un compromesso: prezzi più accessibili rispetto al green, ma senza i forti rischi di svalutazione delle classi peggiori. Come sottolinea Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di Crif, gli immobili ad alta efficienza energetica mantengono valore meglio rispetto a quelli meno efficienti, che risultano meno appetibili. Le case con prestazioni energetiche intermedie, inolre, stanno acquisendo interesse in quanto rappresentano un compromesso tra costo d’acquisto e risparmio futuro. E l’avvicinarsi dell’applicazione della Direttiva Case Green e il possibile calo dei tassi d’interesse potrebbero rendere ancora più attrattivi gli immobili efficienti, aumentando la pressione al ribasso sui prezzi di quelli più energivori.
