Affitti brevi, cambia la normativa? La questione della cedolare secca

Il testo che regola questa tipologia di locazioni pone paletti chiari, in vigore ormai da anni, ma sono diverse le parti sociali che chiedono delle modifiche

Ogni giorno in Italia centinaia di migliaia di cittadini italiani tentano di orientarsi nella giungla delle normative che riguardano la casa di proprietà e la diversa tipologia di utilizzo che se ne può fare, scegliendo di renderla la propria residenza oppure decidendo di concederla ad altri per tempi più o meno estesi.

Locazioni brevi e cedolare secca, la normativa

Uno degli aspetti più dibattuti e su cui vengono ricercate valanghe di informazioni interessa gli affitti di breve durata, che coinvolgono sia l’affittuario stesso che entra nell’immobile, sia il cosiddetto locatore che concede il proprio bene in cambio di un pagamento.

Il regime fiscale delle locazioni brevi – questo il termine utilizzato quando si argomenta con gergo tecnico – è disciplinato dall’articolo numero 4 (ai commi 2 e 3) del decreto legge numero 50 dell’anno 2017. Esso prevede che per i redditi derivanti dalla sottoscrizione di questa tipologia di contratti è possibile applicare il regime agevolato di tassazione della famosa “cedolare secca”, ossia l’imposta sostitutiva con l’aliquota applicata alla quota del 21%.

L’uso abitativo e la durata del contratto

La normativa a oggi vigente in materia ricorda che per locazioni brevi devono intendersi quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche (gruppi, associazioni od organizzazioni, né tanto meno da aziende o imprese registrate) al di fuori dell’esercizio della propria attività professionale. Una norma che molte associazioni di categoria vorrebbero cambiare per andare incontro a diverse situazioni in ambito commerciale che ne trarrebbero vantaggio, una richiesta espressa anche alle forze politiche del nostro Paese.

Per poter rientrare a pieno titolo in suddetta categoria, la durata di queste stipule non deve essere superiore ai 30 giorni. Tra questi vanno compresi anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, così come qualsiasi altra prestazione (effettuata nella maggior parte dei casi da soggetti terzi, singole persone o ditte apposite) tra quelle previste dalla legge.

Le caratteristiche del bene concesso in locazione

Anche sulle dimensioni e sulle caratteristiche di questi immobili la legge pone paletti ben precisi. Infatti a partire dal periodo d’imposta 2021, per effetto della disposizione contenuta nel comma numero 595 della legge 178 dell’anno 2020, il regime fiscale degli affitti brevi può essere riconosciuto (si legge testualmente) “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

In tutti gli altri casi, infatti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e si ritorna al divieto indicato in precedenza, ossia quello di sottoscrivere questi accordi facendoli rientrare nel business della propria attività professionale. La legge infatti (a torto o ragione) non prevede che un privato cittadino possa concedere un complesso di appartamenti così elevato con un’unica stipula.

Agenzie e portali online: cosa prevede la legge

Infine è comunque sempre bene ricordare come questa disposizione sia valida anche quando i contratti sono stipulati mediante l’intervento di intermediari immobiliari o attraverso soggetti che gestiscono portali telematici.

Il fatto che un’agenzia di qualsiasi genere imposti la trattativa fin dalle fasi conoscitive e preliminari, arrivando poi a dettagliare il contenuto dell’accordo – e a portare così a compimento la firma di un contratto di locazione – di per sé non ha valore in merito: non costituisce infatti un prerequisito necessario né vincolante affinché si possa richiedere l’inserimento della stipula nell’apposito registro degli affitti brevi.