Per guadagnare nel mercato immobiliare non è più necessario acquistare una casa. Esistono, infatti, formule di investimento alternative come il rent to rent, che consente di prendere un immobile in locazione per poi riaffittarlo a terzi per ottenere un margine economico. Questo fenomeno si è sviluppato soprattutto nelle grandi città turistiche e nei centri universitari grazie alla crescita delle piattaforme dedicate agli affitti brevi.
Indice
Che cos’è il rent to rent immobiliare
Il rent to rent (affitto per affitto) immobiliare è un accordo con il quale una persona o una società prendono in locazione un immobile e lo subaffittano ad altre persone. Funziona così: si paga un canone fisso al proprietario della casa e poi si cerca di ottenere un’entrata con il riaffitto. L’immobile può essere utilizzato per affitti brevi, affitti tradizionali dell’intera unità o di singole stanze, a seconda della domanda presente nella zona.
Ecco un esempio:
Supponiamo che un appartamento con due camere venga preso in locazione a 900 euro mensili. Chi lo gestisce può ottenere un guadagno maggiore affittando le camere separatamente a 750 euro l’una, arrivando così a incassare 1.500 euro al mese.
Affinché il rent to rent sia regolare, però, il contratto di locazione deve prevedere chiaramente la possibilità di subaffittare l’intero immobile. Questo aspetto è fondamentale perché senza l’autorizzazione il subaffitto non è valido e si rischia la risoluzione del contratto.
Tra le formule più diffuse di rent to rent ci sono:
- l’affitto breve turistico;
- l’affitto a studenti universitari;
- l’affitto a lavoratori fuori sede, professionisti o manager.
Che differenza c’è con l’affitto tradizionale
Nell’affitto tradizionale chi prende casa lo fa per viverci personalmente. Nel rent to rent, invece, il conduttore utilizza l’immobile come un’attività dalla quale ricavare un reddito. Per questo è importante avere capacità organizzative e conoscenza del mercato immobiliare locale.
Quali sono i vantaggi del rent to rent
Il principale vantaggio è quello di poter entrare nel mercato immobiliare senza acquistare una casa. In un periodo in cui i prezzi degli immobili e dei mutui sono spesso elevati, questa formula permette infatti di avviare un’attività con investimenti iniziali più contenuti.
Le spese da sostenere all’inizio riguardano in particolare modo:
- il deposito cauzionale;
- l’arredamento;
- gli eventuali lavori di sistemazione.
Quali sono invece i rischi e gli svantaggi
Il rischio principale del rent to rent è l’instabilità del reddito. Se l’immobile resta vuoto per un lungo periodo, infatti, il canone di affitto va comunque versato al proprietario.
Un altro elemento che non va sottovalutato sono i rischi legati agli inquilini ovvero:
- danni all’appartamento;
- mancati pagamenti;
- comportamenti scorretti.
A ciò si aggiunge poi la burocrazia, come le comunicazioni obbligatorie, le normative locali, le tasse e le registrazioni che necessitano di un’attenzione continua e di costanti aggiornamenti.
Come si effettua un contratto per rent to rent
Nel nostro Paese non esiste un modello contrattuale specifico per il rent to rent. Solitamente si utilizza quello di locazione che prevede la possibilità di sublocazione. Questo aspetto è fondamentale perché senza l’autorizzazione del proprietario, l’operazione non è valida.
Il contratto deve essere poi redatto con attenzione e indicare con chiarezza tutti gli elementi fondamentali. Prima di tutto è necessario stabilire con certezza chi si occuperà:
- delle spese ordinarie e straordinarie;
- delle utenze;
- della manutenzione;
- delle modalità di pagamento.
Inoltre è importante che contenga l’importo e la durata della locazione.
Così facendo si eviteranno controversie future. Per evitarle, il suggerimento è quello di avvalersi dell’ausilio di un professionista del settore come un consulente immobiliare o un avvocato.
Quali sono le regole del subaffitto?
La sublocazione (detta anche subaffitto) è disciplinata dall’articolo 1594 del Codice Civile. La norma stabilisce che il conduttore può sublocare l’immobile preso in locazione ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Dal punto di vista fiscale è necessario distinguere tra gestione privata e attività di impresa. I redditi che derivano dal subaffitto non sono considerati redditi fondiari in quanto chi subaffitta non è il proprietario dell’immobile. Rientrano invece tra i redditi diversi previsti dall’articolo 67 del Tuir.
Per quanto riguarda gli affitti brevi, ovvero quelli inferiori ai trenta giorni, la normativa è diventata più restrittiva. La Legge di Bilancio 2026, infatti, ha ridotto da quattro a due il numero massimo degli appartamenti che si possono gestire in forma non imprenditoriale.
Dal terzo destinato a locazione breve, infatti, scatta la presunzione di attività di impresa per cui è obbligatorio aprire la Partita Iva e gestire l’attività come se fosse un’impresa vera e propria.
L’attività può inoltre essere considerata imprenditoriale se vengono offerti i servizi tipici delle strutture ricettive come:
- transfer;
- noleggio auto;
- pulizie giornaliere;
- colazione;
- altri servizi turistici in aggiunta.
La tassazione
Se si resta nel regime privato si può applicare la cedolare secca. L’aliquota è del 21% sul primo immobile destinato alla locazione breve e del 26% sul secondo. In alternativa si può scegliere anche la tassazione ordinaria Irpef inserendo ciò che si guadagna nella propria dichiarazione dei redditi insieme agli altri redditi percepiti. In questo caso la tassazione si basa sugli scaglioni Irpef previsti dalla legge.
Nel caso in cui si superi la soglia dei due immobili o si svolge l’attività in forma organizzata è necessario:
- aprire la partita Iva;
- effettuare l’iscrizione al Registro delle Imprese;
- presentare la Scia al comune;
- effettuare l’iscrizione alla gestione Inps commercianti;
- gestire obblighi dichiarativi e contabili.
In questo caso, ciò che si guadagna diventa reddito di impresa e la tassazione può avvenire con il regime ordinario Irpef o con il regime forfettario se si rispettano gli obblighi previsti dalle Legge.
Per il subaffitto con contratti di lunga durata, come i classici contratti abitativi 4+4 o 3+2, la situazione è invece diversa. Non si applica, infatti, la disciplina restrittiva prevista per le locazioni brevi inferiori a 30 giorni e non esiste una soglia automatica di immobili oltre la quale scatta l’attività d’impresa.
Anche per il subaffitto di lunga durata, però, l’attività può considerarsi come imprenditoriale quando viene svolta in modo abituale, professionale o organizzata.
Il rent to rent conviene quindi a chi lo considera come un lavoro vero e proprio con una strategia chiara e una gestione organizzata. È meno adatto, invece, per chi cerca un reddito passivo senza un impegno attivo o senza una pianificazione adeguata.
