Nel mercato immobiliare italiano, la definizione del canone di locazione è sempre stata considerata una prerogativa esclusiva della libera contrattazione tra le parti. Un proprietario e un inquilino, in teoria, dovrebbero essere liberi di accordarsi sulla cifra che ritengono più congrua per l’affitto di un immobile. Tuttavia, la realtà giuridica e fiscale italiana mette un freno a questa apparente libertà: quando si parla di affitti bassi, il rischio di finire nel mirino dell’Agenzia delle Entrate è estremamente elevato.
A tracciare un confine netto e a conferire al Fisco un’arma di controllo straordinaria è intervenuta la giurisprudenza di legittimità. Un punto di svolta fondamentale in questa materia è rappresentato dalla sentenza n. 26636 della Corte di Cassazione, depositata il 24 novembre 2020. Questa pronuncia ha confermato la legittimità dei controlli fiscali automatici basati esclusivamente sul valore di mercato dell’immobile, ribaltando sui proprietari l’onere di dimostrare la propria buona fede.
Ma cosa stabilisce esattamente questa sentenza e perché rappresenta un rischio concreto per chi decide di concedere un immobile a un canone ridotto?
Affitti bassi: il caso concreto
Per comprendere la portata della decisione della Suprema Corte, è necessario partire dal fatto specifico che ha originato la controversia. Il caso riguardava una società immobiliare che aveva concesso in locazione un immobile commerciale a un canone palesemente inferiore rispetto ai valori medi di mercato della zona.
L’Agenzia delle Entrate, rilevando questa forte discrepanza rispetto ai parametri standard (le cosiddette quotazioni OMI), aveva emesso un avviso di accertamento, rettificando il reddito dichiarato e richiedendo le maggiori imposte dovute, oltre a sanzioni e interessi. Secondo il Fisco, dietro quel prezzo stracciato si nascondeva un’evasione parziale: la presunzione era che una parte del canone venisse corrisposta in nero, al di fuori del circuito tracciabile del contratto registrato.
La società proprietaria si era difesa impugnando l’atto davanti alle Commissioni Tributarie, sostenendo che l’Amministrazione Finanziaria non potesse basare un accertamento fiscale solo sul divario tra il canone effettivo e il valore normale di mercato, in assenza di prove certe e concrete di un effettivo passaggio di denaro non dichiarato. Dopo alterne vicende nei primi due gradi di giudizio, la questione è giunta sul tavolo della Cassazione.
Il potere delle presunzioni semplici
Con la sentenza 26636 del 24 novembre 2020, la Corte di Cassazione ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate, fissando un principio rigoroso. Gli ermellini hanno stabilito che l’Amministrazione Finanziaria è pienamente legittimata a fondare l’accertamento del reddito da locazione su presunzioni semplici, a patto che queste siano dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.
In parole semplici, la Cassazione ha chiarito che:
- un canone di locazione palesemente incongruo rispetto ai valori normali del mercato di riferimento costituisce, di per sé, un indizio grave ed elemento sufficiente a far scattare i controlli fiscali;
- il Fisco non ha l’obbligo di trovare la pistola fumante (come intercettazioni, conti correnti paralleli o confessioni dell’inquilino) per presumere l’esistenza di un affitto parzialmente in nero;
- la sproporzione evidente basta a invertire l’onere della prova.
Questo significa che, una volta emesso l’accertamento basato sulla sproporzione del prezzo, l’onere della prova si sposta interamente sulle spalle del contribuente. Non è più lo Stato a dover dimostrare l’evasione, ma è il proprietario a dover provare che quegli affitti bassi sono reali e motivati da ragioni oggettive, estranee a qualsiasi intento di occultamento della base imponibile.
L’uso dei valori OMI e lo scetticismo iniziale
Per molti anni, la giurisprudenza ha guardato con un certo scetticismo all’uso esclusivo delle banche dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate) per rettificare i redditi dei contribuenti. I valori OMI, infatti, sono medie statistiche calcolate su base semestrale per specifiche zone omogenee e non possono tenere conto delle infinite variabili che caratterizzano un singolo appartamento (lo stato dei bagni, l’esposizione, la presenza di ascensore, la rumorosità della via).
La stessa Cassazione – in altre pronunce precedenti e successive, come l’ordinanza n. 2155/2019, l’ordinanza n. 17005/2020, l’ordinanza n. 25111/2020 e la sentenza n. 3202/2024 – ha ricordato che i valori OMI da soli non possono costituire una prova certa di evasione, ma fungono da mero valore di riferimento.
Tuttavia, con la sentenza 26636/2020, i giudici hanno precisato che quando lo scostamento tra il canone di locazione dichiarato e il valore OMI è macroscopico ed enorme, quel dato statistico cessa di essere un semplice indizio e diventa una presunzione grave e precisa. Di fatto, se l’affitto è troppo basso, la discrepanza statistica diventa la base legale legittima per far partire la contestazione.
Perché un proprietario decide di applicare affitti bassi?
Esistono numerose motivazioni lecite per cui un locatore potrebbe decidere di applicare un canone inferiore rispetto alla media del mercato. È importante comprendere che la legge non vieta di essere generosi o di fare affari meno convenienti, ma impone che queste scelte siano documentabili. Tra i motivi più comuni troviamo:
- rapporti di parentela o amicizia. È frequente il caso di genitori che affittano una seconda casa a un figlio a prezzo di favore per aiutarlo a rendersi indipendente, o tra fratelli e amici intimi;
- cattivo stato di manutenzione dell’immobile. Un appartamento con impianti vecchi, problemi di umidità o infissi obsoleti non può essere immesso sul mercato ai prezzi standard della zona;
- lavori di ristrutturazione a carico del conduttore. Spesso le parti si accordano per un canone ridotto a fronte dell’impegno dell’inquilino di rifare il bagno, tinteggiare le pareti o sostituire la caldaia a sue spese.
- garanzia di continuità e affidabilità. Molti proprietari preferiscono guadagnare meno ma avere la certezza di un inquilino referenziato che paghi regolarmente e non danneggi l’immobile, evitando il rischio di lunghe e costose procedure di sfratto.
Come difendersi dai controlli fiscali
Se l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento contestando la congruità del canone, il proprietario deve essere pronto a smontare la presunzione del Fisco con prove documentali e oggettive. La difesa verbale (l’ho fatto perché è un bravo ragazzo) non ha alcun valore davanti alle commissioni tributarie.
La giurisprudenza, in linea con i dettami della sentenza 26636/2020, ritiene valide una serie di prove.
Perizie tecniche e materiale fotografico
Se l’immobile presenta difetti strutturali o finiture obsolete che ne abbattono il valore, la mossa migliore è far redigere una perizia giurata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) prima dell’inizio della locazione o al momento della contestazione. La perizia, corredata da un dettagliato book fotografico, certificherà lo stato reale del bene, giustificando la richiesta di un canone ridotto.
Contratti con clausole specifiche di compensazione
Se gli affitti bassi derivano dal fatto che l’inquilino eseguirà dei lavori nell’immobile, questa sinallagmaticità (ovvero lo scambio di prestazioni) deve emergere chiaramente dal testo del contratto registrato. Deve essere presente una clausola del tipo: Il canone viene ridotto da euro X a euro Y in quanto il conduttore si impegna a eseguire a proprie cure e spese i seguenti interventi di manutenzione straordinaria…, preferibilmente allegando i preventivi scritti delle ditte.
Contratti d’affitto precedenti e successivi
Dimostrare che quell’immobile è sempre stato affittato a cifre simili anche a soggetti terzi, oppure che è rimasto sfitto per lunghi periodi a causa della scarsa appetibilità della zona, aiuta a dimostrare che il prezzo basso non è un espediente per evadere, ma l’effettivo valore massimo espresso dal mercato per quella specifica unità immobiliare.
La prova del legame affettivo o di solidarietà
Nei rapporti tra privati, il legame familiare è una motivazione forte, ma la Cassazione ha più volte ribadito che non basta da sola se l’immobile appartiene a una società. Se il proprietario è un privato, dimostrare lo stato di necessità del conduttore (ad esempio un parente disoccupato o con un reddito minimo) può aiutare a supportare la tesi della locazione a canone ridotto per finalità di solidarietà familiare.
