Su circa 3.500 controlli preliminari conclusi entro la fine del 2025, quasi il 45% degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus e di altri incentivi edilizi non ha ancora aggiornato la propria rendita catastale. Lo attesta il Documento di Finanza Pubblica 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 22 aprile.
Si tratta di un’irregolarità che espone migliaia di proprietari a sanzioni pesanti. Inoltre, può comportare blocchi delle compravendite e ricalcoli fiscali retroattivi.
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Perché si aggiorna il catasto dopo i lavori
L’obbligo di aggiornamento catastale non è una novità, ma è stato rafforzato dalla Legge di Bilancio 2024, che ha reso esplicito il vincolo per tutti gli immobili che hanno beneficiato di incentivi pubblici.
La regola è semplice: se i lavori di riqualificazione energetica o di miglioramento strutturale determinano un incremento della rendita superiore al 15%, scatta l’obbligo di presentare la dichiarazione di variazione. Questa deve essere inviata entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.
Interventi come il Superbonus 110% hanno portato centinaia di migliaia di edifici a migliorare di tre o più classi energetiche. Di conseguenza, la soglia del 15% è stata superata nella maggior parte dei casi. Nonostante ciò, molti proprietari non hanno adempiuto all’obbligo.
I numeri dei controlli
I numeri del Dfp 2026 parlano chiaro. Dei 3.500 controlli conclusi al 31 dicembre 2025 dall’Agenzia delle Entrate:
- 1.050 immobili (circa il 30%) risultano già regolarizzati;
- 900 immobili (circa il 25%) non avevano alcun obbligo dichiarativo, poiché i lavori non hanno inciso sulla rendita;
- 1.550 immobili (circa il 45%) presentano irregolarità e necessitano di aggiornamento catastale.
Un dato che non sorprende il Fisco. Su circa 500.000 edifici interessati dal Superbonus, ben 390.000 hanno migliorato di almeno tre classi la propria efficienza energetica, senza che questo si sia tradotto in una revisione della rendita.
Le lettere di compliance
L’Agenzia delle Entrate ha adottato un approccio graduale, basato sulle cosiddette lettere di compliance. Si tratta di comunicazioni che invitano i contribuenti a verificare la propria posizione e a regolarizzarsi spontaneamente, prima dell’avvio di accertamenti più severi.
La campagna è partita nel 2025 in due fasi:
- ad aprile 2025 sono state inviate circa 3.300 comunicazioni relative a unità del gruppo catastale F (immobili in corso di costruzione o definizione) prive di rendita;
- ad ottobre 2025 sono state inviate ulteriori 12.000 lettere per immobili appartenenti ad altri gruppi catastali, selezionati in base al rapporto anomalo tra il bonus fruito e la rendita iniziale.
Il programma è destinato a intensificarsi nei prossimi anni: sono previste 20.000 comunicazioni nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000 controlli in tre anni.
Sanzioni e conseguenze, cosa rischia chi non si adegua
Le conseguenze per chi non rispetta l’obbligo sono concrete e progressive:
- sanzioni pecuniarie da un minimo di 1.032 euro fino a 8.264 euro per ogni unità immobiliare irregolare;
- attribuzione di una rendita catastale presunta da parte dell’Agenzia, con effetti immediati su Imu e Tari, soprattutto per le seconde case;
- blocco legale dell’immobile: dal 2010, ogni atto notarile (vendita, affitto o donazione) richiede la conformità catastale. Un immobile non aggiornato non può essere ceduto né locato.
Chi desidera ridurre l’esposizione alle sanzioni può ricorrere al ravvedimento operoso. In questo caso, presentando spontaneamente la variazione, le sanzioni si riducono sensibilmente: circa 103 euro entro 90 giorni, 129 euro entro un anno e 147 euro entro due anni.
