Che cos’è e come funziona la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un anticipo in denaro che funge da anticipo sull'acquisto o affitto. Ecco come funziona

Strumento disciplinato dal Codice Civile, la caparra confirmatoria prevede che una parte consegni all’altra una somma di denaro o di beni fungibili come indennizzo al momento della conclusione del contratto, tipicamente per la compravendita o la locazione di un immobile. Perché è tanto importante? Perché, se la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente, l’altra può recedere dal contratto e trattenere a titolo di danno la caparra ricevuta. Mentre, se ad essere inadempiente è il venditore, l’acquirente ha diritto a vedersi restituire il doppio di quanto versato.

È dunque un vero e proprio impegno ad onorare le condizioni contrattuali, la caparra. In caso di affitto, ad esempio, l’affittuario si impegna a versare un certo importo a titolo di caparra e il locatore a restituire il medesimo alla cessazione o alla risoluzione del contratto. Ma vediamo cosa dice nel dettaglio l’articolo 1385 del Codice Civile.

La caparra confirmatoria nel Codice Civile

Così recita l’articolo 1385 del Codice Civile: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.

E ancora: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

Se dunque si dà una caparra confirmatoria per un contratto di compravendita, qualora il contratto andasse a buon fine la caparra sarà trattata alla stregua di un anticipo sul prezzo di vendita del bene; se invece il contratto non si perfezionasse, la caparra si tradurrebbe in una clausola penale divenendo un indennizzo per la parte lesa. È quanto spiega il Codice Civile: se ad essere inadempiente è il venditore, questo dovrà riconoscere all’acquirente il doppio della caparra; se a venire a meno ai suoi doveri è l’acquirente, il venditore tratterrà la caparra.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale

La caparra confirmatoria disciplinata dall’articolo 1385 Codice Civile è così chiamata perché un tempo costituiva una prova della formazione del contratto e, dunque, confermava la sua esistenza. Ma non è, questa, l’unica tipologia possibile: esiste infatti anche la caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 dello stesso Codice che così recita: “Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso”.

Qual è la differenza tra le due? Nel caso della caparra confirmatoria, la parte non inadempiente oltre a trattenere o a chiedere la restituzione del doppio della somma versata può agire giudizialmente per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto, e può dunque chiedere al giudice – oltre al risarcimento del maggior danno subito – che questo venga comunque concluso. Nel caso invece della caparra penitenziale, chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

Quando si opta per la caparra penitenziale, quindi, le due parti possono stabilire sin dall’inizio la possibilità di recedere dal contratto a fronte del pagamento di un determinato prezzo: la parte non inadempiente non potrà pretendere l’esecuzione del contratto né richiedere il maggior danno. È come se le parti avessero il diritto di cambiare idea, con la sola conseguenza nel caso della compravendita che l’acquirente lasci al venditore la caparra o che il venditore restituisca all’acquirente il suo doppio.

Caparra confirmatoria o acconto?

Sia la caparra confirmatoria che l’acconto prevedono l’anticipo di un somma di denaro per l’acquisto di un bene. Tuttavia, sono due istituti ben diversi: solamente la prima prevede che questa possa essere trattenuta oppure restituita in forma doppia.

L’acconto viene dato per confermare la volontà di acquistare un bene o un servizio. Se però il contratto non si dovesse concludere, allora questo dovrà essere restituito all’acquirente a prescindere da quale delle due parti abbia deciso di non proseguire nell’affare. La parte che ritiene di aver subito un torto può, se lo vuole, agire in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o per ottenere un risarcimento, ma in ogni caso il venditore è tenuto a restituire l’anticipo ricevuto all’acquirente.

Al contrario, la caparra confirmatoria agisce a titolo di risarcimento del danno, e costituisce un vero e proprio indennizzo a favore della parte non inadempiente.

Che cos’è e come funziona la caparra confirmatoria