Affittare da privati senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare è possibile, a patto che proprietario e locatario esibiscano i documenti necessari. L’agenzia immobiliare infatti non è obbligatoria per affittare un’abitazione, viene solo coinvolta da coloro che non hanno il tempo o le competenze per farlo in autonomia. Non c’è quindi alcun vincolo di legge che obblighi un proprietario a richiedere il supporto di un’agenzia.
ll vincolo principale di affidarsi all’agenzia immobiliare riguarda il compenso da corrispondere in caso di affitto. Tra l’altro, a seguito della firma di un contratto, le parti sono tenute a impegnarsi contrattualmente e il cliente non deve affidare l’immobile ad altre agenzie o affittarlo per conto proprio.
Nel caso invece volessi affittare casa senza agenzia immobiliare potresti gestire le trattative come meglio credi, dando precedenza a chi fa l’offerta migliore. Infatti, in un accordo con agenzia, si stabilisce una scadenza da rispettare e se questa non riesce a trovare degli inquilini, solo allora sarai libero di procedere per conto tuo. Ma tanto dipende dall’agenzia stessa.
Affitto da privati: da dove comincio?
L’affitto da privati prevede che il proprietario di un’abitazione concordi un contratto di affitto con un inquilino senza coinvolgere l’agenzia immobiliare. Non dovrai quindi sostenere il costo una tantum, a percentuale o fissa, che avresti invece con l’intervento dell’agenzia da intermediario.
Per cominciare devi raccogliere tutte le informazioni in merito all’abitazione e alle sue caratteristiche per predisporre una descrizione dell’annuncio che andrai a pubblicare online. Quindi dovrai occuparti anche di fare le foto all’abitazione, che devi avere cura di sistemare e pulire per aumentare le probabilità di essere contattato da privati interessati.
Attenzione che spesso, a seguito della messa online di un annuncio di affitto casa, sono le stesse agenzie immobiliari a prendere contatto nel tentativo di convincerti ad affidarti a loro. Se sei intenzionato ad affittare casa senza agenzia immobiliare scrivilo nell’annuncio e sii chiaro. Anche se questo a molte agenzie non basta per provarci.
Come affittare casa da privato
Quindi in sostanza come affittare casa da privato? Si può fare tutto in modo legale e senza particolari vincoli: ci sono dei moduli prestampati di contratto di affitto che puoi trovare anche online e che devi compilare e registrare presso l’Agenzia del territorio. Dovrai infatti procedere con la registrazione del contratto di affitto presso L’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma con l’inquilino e compilare il Modello RLI.
Dovrai presentare alcuni documenti e, nello specifico:
- due copie originali del contratto firmato da entrambe le parti
- modello 69 compilato
- ricevuta del pagamento dell’imposta di registro
- marche da bollo da 16 euro ogni due pagine
Come proprietario dovrai quindi comunicare al tuo inquilino l’avvenuta registrazione entro 60 giorni dalla presentazione all’Agenzie delle Entrate. L’unico caso in cui il contratto non va registrato riguarda gli affitti di breve durata (meno di 30 giorni).
Quali costi dovrai sostenere? Certamente non ci sarà l’agenzia ma devi considerare l’imposta di registro (da pagare una volta l’anno oppure in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto) così calcolata:
- fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto
- fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, 2% del canone, negli altri casi
- fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto
- altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità previste
Nel caso di un contratto con regime fiscale ordinario come proprietario dovrai pagare il 50% delle spese di registrazione del contratto e l’altro 50% spetterà all’inquilino. Per quanto riguarda, invece, la cedolare secca, l’imposta è del 21% del canone percepito (del 10% per i contratti a canone concordato).
Un’alternativa per gli inquilini: l’affitto a riscatto
Negli ultimi anni ha preso piede la formula dell’affitto a riscatto con cui in buona sostanza chi prende in affitto un’abitazione può diventarne proprietario. Si può procede con un contratto di questo tipo anche senza agenzia immobiliare: l’affitto con riscatto infatti include diverse forme contrattuali, ognuna delle quali prevede delle condizioni specifiche che stabiliscono i tempi per il pagamento, le caratteristiche del canone di locazione e i diritti del proprietario e dell’inquilino, le modalità di ripartizione dei costi e tutti gli altri termini dell’accordo.
La durata della trascrizione dell’affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e diversamente dai contratto di affitto “normali” può arrivare fino al massimo di 10 anni. La legge prevede anche che il contratto d’affitto con riscatto per avere effetti legali sia trascritto presso i registri immobiliari e che possa essere risolto nel caso in cui il tuo affittuario non paghi l’affitto per X mesi in base a quanto previsto dallo stesso contratto.
