Nel corso del 2022, i prezzi delle case al metro quadro hanno registrato un aumento diffuso in tutta Italia, dando inizio a un trend di crescita che si prevede possa proseguire anche nei primi sei mesi del 2023. Questa conclusione è stata tratta dall’annuale report previsionale di Maiora Solutions, startup innovativa specializzata nello sviluppo di strumenti di intelligenza artificiale e analisi avanzata dei dati per aziende di diversi settori.
Nella sua analisi, sono stati esaminati oltre 600.000 annunci di vendita nelle 30 principali città italiane, relativi al periodo compreso tra gennaio e dicembre 2022. I valori di crescita inclusi nel report riguardano anche il mercato delle locazioni, che nel 2022 ha mostrato una tendenza positiva nelle principali città della Penisola, ad eccezione di Roma e Milano, dove si sono verificate significative eccezioni.
Le cifre del mercato immobiliare nel 2023
L’indagine condotta sulle tendenze dei prezzi immobiliari nei primi mesi del 2023 si basa sull’analisi approfondita della variazione dei prezzi al metro quadro in 30 città italiane durante l’intero arco del 2022, considerando il periodo che va da gennaio a dicembre. Il report ha inoltre cercato di individuare possibili correlazioni tra le variazioni di prezzo, la posizione geografica e la dimensione delle città, tenendo conto del numero di abitanti.
L’indagine ha esaminato attentamente oltre 600.000 annunci di vendita riguardanti diverse tipologie di abitazioni, tra cui monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali. I risultati ottenuti evidenziano una previsione di incremento dei prezzi di vendita per numerose città italiane nel corso del 2023, tra cui Milano e Roma, che hanno registrato un aumento medio del 4% nel corso del 2022.
È interessante notare il caso di Torino, che ha mostrato un aumento del 8% dopo anni di contrazione del mercato residenziale e si prevede che continuerà a crescere anche nel corso del 2023. Altri risultati notevoli sono stati riscontrati a Bolzano (+15%), Campobasso (+12%), Reggio Emilia (+12%), Bari, Potenza e Reggio Calabria (+6%), città in cui ci si aspetta che confermino il trend positivo.
Tuttavia, ci sono due città italiane che si trovano in difficoltà: Venezia, dove il costo delle abitazioni è diminuito del 18% nel corso del 2022 e non si intravedono segni di ripresa, e Catanzaro, che ha registrato un modesto aumento del 2% nel 2022, ma le previsioni indicano una possibile contrazione, almeno nei primi mesi del 2023.
Affitti in aumento
Per quanto riguarda gli affitti, nel corso del 2022, hanno registrato un aumento generale, con l’eccezione di Roma e Milano, dove i costi sono diminuiti per la maggior parte delle tipologie di abitazione. Nel complesso, nel Nord Italia, dove sono stati monitorati circa 205.000 annunci di locazione, si è osservato un significativo incremento dei prezzi mensili degli affitti per tutte le tipologie di abitazione, in particolare per i bilocali e i quadrilocali, che hanno registrato un aumento del 8%. I monolocali e i trilocali hanno invece registrato un aumento del 6% e del 5%, rispettivamente.
Tra le quattro tipologie di abitazioni considerate, i prezzi medi che sono aumentati di più si trovano a Bologna, Brescia, Parma, Torino, Verona e Udine, soprattutto per gli immobili di piccole dimensioni. Ad esempio, l’affitto di un monolocale a Bologna è aumentato del 32% nel corso del 2022, del 26% a Brescia, del 25% a Verona, del 22% a Parma e Torino, e addirittura del 37% a Udine.
La situazione è diversa nel Centro Italia, dove, attraverso il monitoraggio di oltre 135.000 annunci, si sono registrati aumenti a doppia cifra dei prezzi degli affitti per monolocali (+20%), bilocali (+20%), trilocali (+27%) e quadrilocali (+27%). Firenze è la città che ha evidenziato le maggiori performance, con aumenti del 60% per i monolocali, del 64% per i bilocali, del 67% per i trilocali e del 58% per i quadrilocali.
Anche nelle città del Sud Italia, dove sono stati monitorati circa 160.000 annunci di immobili in locazione nel 2022, si sono registrati aumenti di prezzo. I bilocali hanno registrato gli aumenti maggiori (+10%), mentre le altre tre tipologie di abitazione hanno mostrato crescite comprese tra il 5% e il 7%. Solo Messina ha evidenziato un significativo segno negativo, con i prezzi dei monolocali che sono diminuiti del 29% nel corso del 2022.
I casi di Roma e Milano
Nel corso del 2022, le città di Milano e Roma hanno sorprendentemente mostrato performance in controtendenza rispetto al resto del Paese nel settore degli affitti.
A Milano, i costi degli affitti per i monolocali hanno subito una diminuzione del 6% nel corso dell’anno. A gennaio 2022, i prezzi si attestavano intorno ai 1.200 euro, ma a dicembre erano scesi a circa 1.150 euro. La tendenza al ribasso si è verificata anche per i trilocali, con un calo del 2% da 2.350 euro a 2.300 euro, e per i quadrilocali, con una riduzione del 1% da una media di 3.800 euro a 3.750 euro al mese. Al contrario, i bilocali sono stati l’unica categoria a registrare un aumento del 3%, raggiungendo i 1.650 euro a dicembre 2022.
Anche a Roma si è assistito a una diminuzione dei prezzi degli affitti mensili. Ad inizio 2022, i monolocali avevano un canone di affitto di circa 800 euro, ma a fine anno si erano ridotti a 700 euro, mostrando una significativa diminuzione del 12%. I bilocali hanno subito una lieve diminuzione del 1%, stabilizzandosi intorno ai 1.000 euro, mentre i trilocali sono rimasti stabili con un prezzo di locazione mensile di 1.200 euro. Anche i quadrilocali hanno visto una riduzione, passando da 1.900 euro a inizio anno a 1.750 euro a fine 2022, registrando una diminuzione dell’8%.
Le strategie del Governo
Ad eccezione delle due città italiane, però, l’emergenza del caro-affitti in Italia sembra non trovare soluzione e la situazione sembra addirittura peggiorare sempre di più, settimana dopo settimana e mese dopo mese. Attualmente, il quadro è uno dei peggiori mai registrati nel Paese, con cifre esorbitanti per gli affitti nelle grandi città italiane, dove i costi delle abitazioni sono diventati semplicemente inaccessibili, sia per motivi di lavoro che di studio.
Il governo guidato da Giorgia Meloni non sta semplicemente a guardare nonostante le misure finora adottate sembrino non essere riuscite ad arginare il problema del caro-affitti. Nel Consiglio dei Ministri del 11 maggio scorso, infatti, il governo ha approvato con “operatività immediata” l’allocazione di 660 milioni di euro per affrontare il problema del caro-affitti segnalato dagli studenti fuorisede. Questi fondi sono destinati all’acquisizione di nuovi posti letto presso alloggi o residenze per studenti, con l’obiettivo di creare esattamente 52.500 nuovi posti letto.
