La vendita di un immobile è normalmente un atto che può essere compiuto solo dal proprietario, purché abbia la capacità di comprendere il significato e le conseguenze delle proprie decisioni. Quando, invece, il proprietario di una casa è incapace di intendere e di volere, interdetto o minore la situazione diventa più complessa e richiede il rispetto di precise regole poste a tutela della persona fragile.
La legge italiana, infatti, prevede strumenti specifici finalizzati a proteggere il patrimonio dell’incapace e a garantire che ogni decisione sia presa nel suo esclusivo interesse.
Vediamo quali sono le diverse situazioni possibili, quali autorizzazioni sono necessarie e quali conseguenze possono derivare da una vendita effettuata senza il rispetto della normativa.
Indice
Che cos’è la capacità di agire?
Prima di comprendere come una persona incapace possa concludere un contratto di compravendita, è fondamentale chiarire alcuni concetti basilari, primo tra tutti quello relativo alla capacità di agire che, come meglio vedremo, differisce dal concetto di capacità di intendere e di volere.
La capacità di agire è l’attitudine di un soggetto a compiere atti giuridici mediante i quali acquistare diritti o assumere doveri. In sostanza è la possibilità di disporre validamente dei propri diritti e assumere quelle che in gergo tecnico si chiamano obbligazioni. Gli atti giuridici sono dunque quegli atti, come certamente un contratto, idonei ad incidere sul proprio patrimonio. Se vendo una casa sto privando il mio patrimonio del valore dell’immobile.
La capacità di agire, in base a quanto disposto dall’articolo 2 del codice civile si acquista con la maggiore età, salvo che sia diversamente disposto. Questo perché si presume che, solo con il compimento del diciottesimo anno l’individuo abbia conseguito una piena capacità di intendere e di volere.
In sintesi, mentre la capacità di agire è la capacità di compiere un atto che si consegue con la maggiore età, la capacità di intendere e di volere è una situazione di fatto che coincide con la capacità di comprendere il significato delle proprie azioni e di autodeterminarsi consapevolmente.
Un minore può vendere casa?
A parte un limitato numero di casi, il minore è privo della capacità di agire poiché si presume privo della capacità di intendere e di volere, specie in riferimento ad atti negoziali. Per tale motivo è sostituito dai genitori, titolari della responsabilità genitoriale. I genitori sono i legali rappresentanti del minore e ne amministrano e gestiscono il patrimonio acquisito magari mediante donazioni o successione. Per vendere una casa di cui il minore è titolare è necessaria l’autorizzazione del Giudice tutelare, autorizzazione che è concessa solo in caso di necessità o utilità evidente.
Se entrambi i genitori sono morti o per altre cause non possono esercitare la responsabilità genitoriale, il Giudice tutelare provvede alla nomina di un tutore il quale, oltre ad avere la cura del minore, ne amministra i beni. Per la vendita della casa in questo caso è necessaria l’autorizzazione del Giudice tutelare, come previsto dall’articolo 375 del codice civile dopo la riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023). La stessa riforma consente, in alternativa, che l’autorizzazione sia rilasciata direttamente dal notaio rogante (art. 21 d.lgs. 149/2022).
Come una persona interdetta può vendere un immobile
In base a quanto visto finora la vendita può essere conclusa senza alcuna autorizzazione in caso di maggiore età, salvo i casi in cui per proteggere un soggetto incapace di intendere e volere intervenga una sentenza di interdizione. Può succedere, infatti, che una persona, pur essendo maggiorenne, sia incapace a causa di malattie, infermità, patologie degenerative, disabilità psichiche o altre situazioni particolari, che la rendono stabilmente non in grado di comprendere il significato dei propri atti o di autodeterminarsi consapevolmente. A tutela dell’individuo soccorre in questi casi l’istituto dell’interdizione, una forma di protezione che, in base all’articolo 414 del codice civile, presuppone uno stato di abituale infermità di mente. Un’incapacità soltanto transitoria non giustifica l’interdizione e rientra invece nella cosiddetta incapacità naturale, di cui si parla più avanti.
Quando il Tribunale dichiara una persona interdetta, questa perde la capacità di compiere autonomamente gli atti giuridici più rilevanti. Al suo posto opera un tutore nominato dal Giudice. Tuttavia, il tutore non può decidere liberamente di vendere la casa dell’interdetto. La vendita di un immobile è considerata un atto di straordinaria amministrazione e richiede una specifica autorizzazione del Giudice tutelare, che dopo la riforma Cartabia può essere rilasciata anche dal notaio incaricato dell’atto.
La procedura generalmente prevede:
- presentazione dell’istanza da parte del tutore;
- indicazione delle ragioni della vendita;
- eventuale produzione di una perizia di stima;
- verifica da parte dell’autorità giudiziaria che l’operazione sia realmente vantaggiosa per l’interdetto;
- rilascio dell’autorizzazione.
Solo dopo il provvedimento autorizzativo sarà possibile procedere alla stipula dell’atto notarile.
Cosa succede se la persona incapace non ha un tutore?
Una situazione piuttosto frequente riguarda persone anziane affette da demenza, Alzheimer o altre patologie che compromettono le capacità cognitive ma che non sono ancora state sottoposte a una misura di protezione giuridica.
In questi casi i familiari non possono vendere autonomamente la casa.
Essere figli, coniugi o parenti stretti non attribuisce automaticamente il potere di disporre dei beni dell’incapace.
Prima di procedere alla vendita sarà generalmente necessario avviare un procedimento per:
- nomina di un amministratore di sostegno;
- nomina di un tutore, nei casi più gravi a seguito di interdizione.
Solo una volta ottenuto il provvedimento del Giudice sarà possibile richiedere le autorizzazioni necessarie alla vendita.
Molte trattative immobiliari si bloccano proprio perché l’incapacità emerge quando la compravendita è già in fase avanzata e manca il tempo necessario per completare l’iter giudiziario.
Vendere una casa con amministrazione di sostegno
Oggi l’amministrazione di sostegno rappresenta lo strumento maggiormente utilizzato per la tutela delle persone fragili.
A differenza dell’interdizione, non comporta necessariamente una totale perdita della capacità di agire. Il Giudice stabilisce, caso per caso, quali attività possono essere svolte dall’amministrato e quali invece richiedono l’intervento dell’amministratore di sostegno.
Quando l’immobile appartiene a una persona sottoposta ad amministrazione di sostegno, occorre verificare quanto previsto dal decreto di nomina. Salvo diversa previsione del decreto, la vendita dell’immobile richiede l’autorizzazione del Giudice tutelare (articolo 411 del codice civile, che rinvia agli articoli 374 e 375), concessa solo se si dimostra che l’operazione risponde agli interessi del beneficiario.
La richiesta può essere giustificata, ad esempio, dalla necessità di sostenere spese sanitarie, garantire il mantenimento della persona, pagare rette assistenziali oppure gestire in modo più efficiente il patrimonio.
Annullabilità della vendita conclusa da minore o interdetto
Gli atti compiuti dal minore da solo o dai genitori o tutore senza le debite autorizzazioni sono annullabili in quanto l’immaturità del minore è assoluta e non ammette prova contraria. L’impugnativa spetta al minore o ai genitori, agli eredi del minore e ai suoi aventi causa. La prescrizione dell’azione è di 5 anni a decorrere dal conseguimento della maggiore età.
Analogo è il regime per gli atti compiuti dall’interdetto senza le necessarie autorizzazioni. Il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui è cessato lo stato di interdizione.
Diverso è il caso dell’atto compiuto dalla persona maggiore d’età che, pur non essendo interdetta né sottoposta ad amministrazione di sostegno, si provi essere stata, per qualsiasi causa anche transitoria, incapace di intendere e di volere al momento della firma: si parla in questo caso di incapacità naturale (articolo 428 del codice civile). Per i contratti, come la compravendita, l’annullamento è possibile solo se si dimostra anche la malafede dell’altro contraente, cioè che l’acquirente fosse consapevole dello stato di incapacità del venditore. L’azione si prescrive in 5 anni dal giorno in cui l’atto è stato compiuto.
