Vendere una casa con un mutuo è un’operazione che comporta la cessione del mutuo dal garante all’acquirente, o che si materializza detraendo la somma residua dovuta alla banca al guadagno dalla vendita che percepirai. Sono varie le scelte che puoi prendere, l’importante è conoscere prima tutte le opzioni e i vincoli che ognuna comporta. Continua a leggere per entrare nel vivo dell’argomento.
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Vendere la casa senza estinguere il mutuo: quali sono le possibilità
Vendere una casa con un mutuo in corso vuol dire seguire precise procedure burocratiche ma, anzitutto, significa comprendere tutte le possibilità che si hanno a disposizione. Prima di passare in rassegna la fase vera e propria di elaborazione e consegna della documentazione, è bene conoscere in anticipo le regole che dettano tale circostanza ed analizzare la scelta che meglio si adatta alle proprie esigenze in termini di capacità patrimoniali, tempi ed eccezioni.
Ad ogni modo, si tratta di una procedura che interessa tre parti principali coinvolte:
- il proprietario dell’immobile che intende vendere la casa sotto mutuo;
- il futuro acquirente;
- la banca, che funge eventualmente da tramite.
Esistono principalmente 4 modalità che permettono di comprare una casa con un mutuo esistente e in caso di riavere anche la possibilità di aprirne un altro (dopo che il primo è stato estinto). Vediamo assieme di cosa si tratta per capire meglio le possibilità che si hanno a disposizione e compiere così la scelta più adatta in base a quelle che sono le proprie esigenze.
Per acquistare una causa con un mutuo, serve contattare la banca e richiedere un prestito, dilazionato in tempi e modalità definite a priori tramite un contratto sottoscritto. La banca, avendo ricevuto una garanzia, ha concesso il prestito dietro la promessa di restituire quanto dovuto entro il periodo di tempo stipulato (in quanto a frequenza e somma da versare), con il surplus degli interessi naturalmente. Più le rate sono dilazionate, più si protrarranno logicamente; al contrario, più la somma da versare aumenta e più si accorcia il periodo dei pagamenti. La banca, dal suo canto, ha scelto o meno di tutelarsi tramite un’ipoteca sulla tua casa che fungerà da eventuale rivalsa nel caso di mancata adempienza.
L’ipoteca, infatti, è un diritto reale di garanzia che, attraverso beni mobili e immobili, ricopre in caso di debiti la somma che non si è potuta versare tramite vendita forzata. Può capitare però che le esigenze cambino e che decidi di mettere in vendita il tuo immobile, ancora sotto mutuo, per vivere in un’altra abitazione. Ti chiederai allora, come far comprare casa con un mutuo da estinguere?
Vendere la casa con il mutuo ancora in corso
Nonostante la casa sia ancora sotto mutuo, il proprietario sei tu a tutti gli effetti. La banca può rivalersi solo in caso di inadempienza, e ciò non toglie che hai il diritto di vendita essendo appunto il proprietario a tutti gli effetti. A tal proposito, sappi che l’intestatario ha anche il diritto di poter effettuare una donazione, cessione o testamento del bene in questione.
Come procedere? In prima battura il futuro acquirente potrebbe farsi carico del mutuo restante, trovando un accordo con la banca che ha erogato il servizio precedentemente. In questo modo, l’acquirente subentra al debitore, il quale dovrà detrarre l’importo versato, il residuo del muto dal corrispettivo finale, il prezzo di vendita stipulato dovuto. In alternativa, l’acquirente potrebbe, al momento della compravendita, pagare quanto dovuto all’istituto bancario e al (vecchio) proprietario la differenza sull’immobile.
Le opportunità di ufficializzare la vendita sono essenzialmente quattro:
- l’estinzione anticipata del mutuo con rogito (ossia estinzione anticipata del mutuo al momento della vendita dell’immobile);
- l’accollo del mutuo da parte del neo acquirente;
- l’estinzione del mutuo prima dell’atto notarile;
- il cambio del bene ipotecato.
Estinzione anticipata del mutuo tramite il rogito
Nel primo caso, si opta per estinguere il mutuo sulla casa da vendere tramite la vendita stessa. Il ricavato percepito nel cedere il bene, quindi, viene direttamente convogliato alla banca in modo tale da eliminare il debito con quest’ultima. Ciò avviene in sede di rogito notarile, l’atto ufficiale che permette l’effettivo passaggio di proprietà del bene immobile.
Il rogito, che ha bisogno della presenza di un notaio, prevede anche che vi siano il venditore e l’acquirente nonché un rappresentante della banca. Tramite assegno circolare, il proprietario riconosce alla banca una fetta del costo di compravendita già calcolata in precedenza e procede così con la cancellazione dell’ipoteca. D’altro canto, la banca, a questo punto deve mettere nero su bianco quanto avvenuto tramite il rilascio di una quietanza di avvenuta estinzione del mutuo.
Accollo del mutuo da parte del neo acquirente
La seconda modalità si verifica abbastanza di frequente e permette di spostare il mutuo dal venditore al neo proprietario. Si parla di un subentro, in cui il nuovo inquilino prende su di sé la responsabilità nell’affrontare le spese di mutuo residuo mantenendo sempre le stesse condizioni di prima.
In tal caso, è necessario avere l’approvazione dell’acquirente, elemento non banale in quanto le condizioni e quindi i vincoli dell’accordo stipulato anni fa potrebbero essere meno vantaggiosi rispetto ad uno di oggi. Logicamente, l’approvazione deve essere concessa anche da parte della banca, la quale dal suo canto prenderà le dovute cauzioni nell’accertarsi che il contribuente abbia le possibilità assieme a tutti i requisiti richiesti per affrontare tale spesa e non essere così inadempiente.
La scelta è da ponderare: da una parte l’acquirente ha dei vantaggi in quanto, seguendo tale procedura, non affronta le spese notarili, il servizio richiesto al perito né l’istruttoria; tuttavia, le condizioni contrattuali a cui sottostare, come accennato prima, sono immutabili.
In caso di accordo di tutte le parti coinvolte, si può passare all’azione: l’accollante (ossia l’acquirente) sostituisce l’accollato (il venditore), rimborsando così la somma rimanente del mutuo incorso e di altre eventuali spese).
L’accollo del mutuo si divide in cumulativo e liberatorio. L’accollo cumulativo prevede che il venditore sia ancora responsabile verso la banca: nel caso in cui l’accollante fosse inadempiente, sarà il primo a saldare i debiti. Nel caso dell’accollo liberatorio, diversamente, si svincola da ogni responsabilità davanti la banca: sarà solo ed esclusivamente l’attuale beneficiario a rispondere di eventuali mancanze di pagamenti.
Estinzione del mutuo prima dell’atto notarile
Nel terzo caso, si assiste infine all’ipotesi in cui il (ex) proprietario riesca a coprire tutte le spese prima del previsto, estinguendo così il mutuo prima di sedersi al tavolo accanto al notaio, all’atto notarile. Può capitare infatti che in caso di entrata improvvisa di denaro dovuto ad una vincita, ad un’eredità o alla sola possibilità di aver fatto il proprio meglio, si estingua prima il debito.
Se è vero che è più conveniente estinguere prima il mutuo per non incorrere nella copertura anche di importanti interessi, dall’altra parte, in seguito al Ddl Bersani del 2007, si ha la possibilità di non affrontare più spese legate ad eventuali penali.
Cambio del bene ipotecato
La quarta opzione prevede il cambio del bene ipotecato, ma di cosa si tratta? Tale opportunità significa trasferire l’ipoteca dall’immobile originale su un altro, di fatto effettuando una vera e propria sostituzione di bene ipotecato. Ciò vuol dire anzi tutto, in pratica, che il primo immobile è svincolato dall’ipoteca in modo che il neo acquirente possa avere la casa senza alcun peso. L’opzione è contemplabile se l’acquirente riceve il lascia a passare da parte della banca. Generalmente, il via libera viene concesso se la garanzia prestata è la stessa.
L’immobile, infatti, quello che andrà a rimpiazzare il precedente con ipoteca, deve avere la medesima possibilità di realizzo nel caso in cui si vendesse all’asta. Altrimenti, il venditore, potrebbe ricorrere come garanzia, al posto dell’ipoteca, con una fideiussione. Si parla di un’obbligazione che una persona si impegna a fare a nome di una terza verso la banca in caso di insolvenza del debitore, ricorrendo eventualmente alle inadempienze di quest’ultimo tramite il proprio patrimonio. Logicamente, il garante che si impegna deve essere titolare di un patrimonio, mobile come immobile, che abbia la capacità di colmare l’eventuale debito scaturito dall’inadempienza.
Documenti per vendere una casa con un mutuo
Vendere una casa con un mutuo richiede la raccolta di numerosi documenti, ossia tutti quelli che normalmente sono richiesti per la vendita tradizionale più quelli specifici per il mutuo.
Nel primo caso si includono:
- Documenti del proprietario (tra cui fotocopia del documento di identità e codice fiscale in corso di validità, certificato di nascita e residenza, stato di famiglia e permesso se cittadino fuori dall’UE);
E documenti dell’immobile:
- APE (l’attestato di prestazione energetica);
- precedenti edilizi (licenza, permesso, pratiche);
- agibilità e condono;
- relazione tecnica;
- visura catastale, ipotecaria e planimetria;
- atto di provenienza (rogito, donazione, successione);
- certificazioni degli impianti assieme ai libretti (se esistenti);
- certificazioni condominiali in caso di immobile in condominio;
- visura Agenzia immobiliare
Oltre a questi, bisognerà quindi aggiungere in caso di mutuo:
- copia del contratto di mutuo;
- piano di ammortamento;
- certificazione di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
I primi due servono specialmente se l’acquirente decide di farsi carico del debito. Diversamente, non servono in quanto mutuo ed ipoteca sono estinti prima della vendita.
