Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) per una casa, entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo atto definitivo davanti al notaio con il quale avviene il trasferimento della proprietà. Potrebbe succedere tuttavia che, nonostante sia stato fissato un termine, il venditore non rispetti la data stabilita per il rogito notarile.
In questi casi è bene che il futuro acquirente sia a conoscenza degli strumenti offerti dalla legge per tutelare i propri interessi. Di seguito vediamo più nel dettaglio cosa può fare il compratore in caso di ritardo o di rifiuto del venditore a stipulare il contratto definitivo di compravendita.
Indice
Qual è la funzione del contratto preliminare
Il compromesso immobiliare, o contratto preliminare di compravendita, è un accordo tra due parti:
- promittente venditore;
- promissario acquirente.
Con questo documento, entrambi si impegnano a concludere, in un momento successivo, un contratto definitivo di compravendita. La sua funzione principale è dunque vincolare le parti all’acquisto e alla vendita di un bene, garantendo che nessuna delle due possa tirarsi indietro senza conseguenze.
Per quanto concerne il contenuto, nel contratto preliminare vengono indicati gli elementi essenziali del contratto.
Si tratta di:
- identificazione delle parti;
- descrizione dettagliata del bene;
- indicazione dell’eventuale caparra confirmatoria versata dall’acquirente;
- prezzo di vendita con le modalità di pagamento;
- termine entro il quale le parti sono obbligate a stipulare il rogito notarile.
Il preliminare, è bene chiarire, produce unicamente effetti obbligatori, in quanto obbliga le parti a concludere il contratto definitivo traslativo della proprietà. Esso deve avere forma scritta se ha ad oggetto un bene immobile e deve essere registrato (versando l’imposta di registro) presso l’Agenzia delle Entrate.
A discrezione delle parti può essere trascritto nei registri immobiliari al fine di proteggere l’acquirente da eventuali vendite a terze o iscrizioni di ipoteche.
Normalmente nel contratto preliminare le parti contraenti stabiliscono una data entro la quale esse dovranno recarsi dinnanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo. La previsione di un termine entro il quale effettuare il passaggio di proprietà è posta a vantaggio sia del venditore sia del compratore:
- il venditore avrà il tempo di procurarsi tutta la necessaria documentazione, mettere in regola l’immobile in caso di vizi o irregolarità edilizie e cercare una nuova abitazione;
- l’acquirente avrà la possibilità di recuperare la somma di denaro che servirà per il pagamento.
Quando scatta la diffida ad adempiere
Cosa succede se il venditore non rispetta la data stabilita nel contratto preliminare per la firma del rogito? Una volta sottoscritto il preliminare non è possibile tirarsi indietro, salvo casi eccezionali. Diversamente si risulterà inadempienti e si subiranno le conseguenze giuridiche previste dalla legge.
Qualora il venditore si sia reso inadempiente degli obblighi assunti con il preliminare l’acquirente dispone di alcuni strumenti per potersi tutelare.
Nel caso non si presenti senza giustificate ragioni davanti al notaio il futuro acquirente potrà inviare una lettera di diffida ad adempiere entro un termine congruo per il rispetto dell’obbligazione.
Come stabilito dall’articolo 1454 del Codice Civile la lettera deve contenere la dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto si considererà senz’altro risolto. Il termine per legge non può essere inferiore ai 15 giorni, salva diversa pattuizione delle parti.
Qualora il venditore si rifiuti definitivamente di addivenire alla conclusione del contratto definitivo per un ripensamento o perché non ha trovato un’altra sistemazione o per altre non giustificate ragioni, a fronte della risoluzione automatica del contratto, l’acquirente potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni.
Risoluzione del contratto e risarcimento danni
Ipotizziamo che, qualora a causa del ritardo, il compratore non sia più interessato all’affare, potrà domandare direttamente lo scioglimento del compromesso unitamente al risarcimento dei danni subiti.
Per ottenere il ristoro dei danni subiti sarà necessario dimostrare:
- l’inadempimento del venditore;
- che il ritardo ha causato danni diretti e immediati;
- fornire le prove necessarie dei danni subiti, come le comunicazioni intercorse ed eventuali spese sostenute.
Facciamo un esempio:
se l’acquirente ha confidato nell’acquisto dell’immobile e ha per questo venduto a sua volta la propria abitazione, il ritardo del venditore lo potrebbe costringere a trasferirsi in albergo per alcuni giorni, sostenendo delle spese non preventivate.
Esecuzione in forma specifica del contratto preliminare
Qualora l’acquirente non voglia rinunciare all’affare potrà agire per chiedere al Giudice la pronuncia di una sentenza per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile.
Cosa significa? Il compratore, qualora questa opzione non sia stata esclusa nel contratto preliminare, può rivolgersi al Tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso, ovvero il trasferimento della proprietà.
In questo caso, sarà la sentenza stessa a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente, obbligando il venditore alla consegna dell’immobile e l’acquirente al pagamento del prezzo pattuito. In base a quanto stabilito dalla legge la domanda non può essere accolta se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione.
Spetta il doppio della caparra confirmatoria
Qualora al momento della conclusione del contratto preliminare l’acquirente abbia consegnato al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, in caso di inadempimento di quest’ultimo, il compratore avrà titolo per recedere dal contratto ed esigere, a ristoro dei danni subiti, il doppio della caparra versata, come previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile.
Cosa fare se il venditore non consegna le chiavi dell’immobile
Nell’ambito di un contratto di vendita immobiliare tra gli obblighi del venditore figura l’obbligo di consegnare il bene venduto nei termini stabiliti. Non sempre le chiavi vengono consegnate in sede di rogito e questo può comportare spiacevoli sorprese per l’acquirente che devono essere gestite al meglio possibile.
La consegna delle chiavi rappresenta l’atto finale con cui il venditore trasferisce il possesso materiale dell’immobile. In genere, ciò dovrebbe avvenire contestualmente al rogito o immediatamente dopo. Se il venditore rifiuta o ritarda senza giustificato motivo, si configura un inadempimento contrattuale.
A garanzia della consegna delle chiavi è bene che già nel contratto preliminare, le parti inseriscano una clausola volta a specificare che l’immobile, al momento del contratto definitivo, dovrà essere consegnato libero da persone e cose.
Con l’inserimento della clausola l’inadempimento da parte del venditore sarà facilmente dimostrato e l’acquirente avrà titolo per domandare il risarcimento del danno, come nel caso in cui a causa della mancata consegna il compratore abbia dovuto pagare un affitto o abbia perso redditi da locazione.
