Ottenere un mutuo non è un diritto automatico: la banca deve valutare con attenzione la capacità del richiedente di restituire il finanziamento e la solidità delle garanzie offerte. Per questo può accadere che l’istituto di credito decida di rifiutare il mutuo. Le ragioni possono essere molteplici: dal reddito ritenuto insufficiente alle segnalazioni nelle banche dati, da problemi legati all’immobile fino a situazioni patrimoniali considerate troppo rischiose.
In questo articolo analizzeremo in modo chiaro e pratico tutti i principali motivi di rifiuto, spiegando di cosa si tratta e soprattutto quali soluzioni concrete adottare per aumentare le probabilità di ottenere il finanziamento. Una guida utile sia per chi sta per presentare la domanda, sia per chi ha già ricevuto un “no” e vuole capire come ripartire con maggiore consapevolezza.
Indice
Perché la banca può rifiutare un mutuo
Se la casa dei propri sogni è stata individuata può essere un’esperienza piuttosto frustrante vedersi rifiutare il mutuo dalla banca. Comprendere le ragioni per le quali l’operazione non è andata a buon fine è il primo passo per trovare una soluzione.
È bene sapere che quando una banca valuta una richiesta di mutuo, non si limita a verificare la presenza dei documenti richiesti: deve accertare che il cliente sia in grado di sostenere il debito nel tempo e che l’operazione non esponga l’istituto a un rischio eccessivo. Si tratta della valutazione del merito creditizio. In pratica, l’istituto di credito analizza tre elementi fondamentali: la capacità di rimborso del cliente, l’affidabilità creditizia, verificata attraverso le banche dati, le garanzie offerte, sia reali (l’immobile) sia personali.
Se uno di questi aspetti risulta debole o incerto, la banca può decidere di non procedere con l’erogazione. Non si tratta di un giudizio personale sul richiedente, ma di una valutazione tecnica del rischio, che ogni istituto è obbligato a compiere per tutelare sia sé stesso sia il cliente da un indebitamento non sostenibile.
Sono molteplici i motivi per i quali l’istituto di credito può negare il finanziamento. Si segnalano:
- la rata non sostenibile in rapporto al reddito del richiedente;
- presenza di finanziamenti in corso;
- una segnalazione CRIF;
- insufficienza delle garanzie;
- età del richiedente;
- situazione lavorativa;
- problematiche legate all’immobile da acquistare.
Qualora la banca dovesse rifiutare il mutuo per una delle seguenti ragioni è bene sapere come muoversi per cercare di risolvere la situazione.
Reddito insufficiente o instabile
Uno dei motivi più frequenti di rifiuto del mutuo è la valutazione negativa del reddito del richiedente. Le banche devono verificare che la rata sia sostenibile nel tempo e, per farlo, applicano parametri piuttosto rigidi: in genere il rapporto rata/reddito non dovrebbe superare il 30–35%. Se il reddito è basso, discontinuo o non adeguatamente documentato, l’istituto può ritenere troppo elevato il rischio di insolvenza.
Il problema non riguarda solo chi ha un reddito modesto, ma anche chi presenta forme di lavoro considerate meno stabili, come contratti a termine, part-time, collaborazioni o attività autonome con fatturati altalenanti. Anche i lavoratori autonomi con poca storicità, o con dichiarazioni dei redditi recenti non particolarmente elevate, possono incontrare difficoltà: la banca tende a privilegiare entrate regolari e prevedibili.
Come rimediare?
Esistono diverse strategie per superare un rifiuto legato al reddito:
- aumentare la durata del mutuo al fine di alleggerire l’importo della rata. Solitamente la durata massima del mutuo è 30 anni ma per i giovani under 36 esistono soluzioni con durata più lunga;
- ridurre l’importo del mutuo per poter abbassare la rata mensile;
- estinguere eventuali debiti preesistenti per influenzare in modo positivo il rapporto rata-reddito;
- cointestare il mutuo con altra persona, come un partner o un familiare;
- inserire un garante che copra le rate in caso di difficoltà;
presentare documentazione più completa, soprattutto per autonomi e freelance: estratti conto, contratti in essere, storico dei clienti, bilanci provvisori; - valutare banche con criteri più flessibili, perché ogni istituto applica parametri propri e la stessa situazione può essere giudicata diversamente.
Un reddito non perfetto non significa necessariamente rinunciare al mutuo: spesso è una questione di scelta dell’istituto giusto e di presentazione accurata del proprio profilo finanziario.
Presenza di altri finanziamenti in corso
Un altro elemento che può incidere sulla valutazione negativa del mutuo è la presenza di altri finanziamenti in corso, che riducono la capacità di rimborso complessiva. Anche se il reddito appare sufficiente, un’elevata esposizione debitoria può portare la banca a giudicare l’operazione troppo rischiosa.
Problemi riguardanti l’immobile da acquistare
Anche quando il profilo del richiedente è solido, la banca può rifiutare il mutuo se emergono criticità legate all’immobile da acquistare. L’istituto di credito, infatti, utilizza l’immobile come garanzia reale e deve essere certo che il bene sia regolare, commerciabile e facilmente liquidabile in caso di insolvenza. Per questo la fase di perizia è determinante: eventuali irregolarità possono bloccare l’intera operazione.
Uno dei problemi più frequenti riguarda la presenza di abusi edilizi o difformità tra lo stato di fatto e quanto risultante in catasto o nei titoli edilizi. Anche piccole modifiche non autorizzate – come tramezzi spostati, verande chiuse, soppalchi non dichiarati – possono portare la banca a considerare l’immobile non mutuabile finché non viene regolarizzato. Le difformità urbanistiche, infatti, incidono sul valore del bene e sulla sua commerciabilità.
Il valore dell’immobile è il valore che risulta dalla perizia. Se il perito attribuisce un valore inferiore rispetto al prezzo di acquisto, la banca può decidere di ridurre l’importo finanziabile o rifiutare la richiesta. Questo accade spesso in caso di immobili in zone poco appetibili, in cattivo stato di manutenzione o con caratteristiche particolari che ne limitano la rivendibilità.
Quali soluzioni adottare
Le soluzioni dipendono dal tipo di problema, ma in generale è possibile:
- richiedere una verifica preliminare urbanistica e catastale prima di firmare il compromesso, così da individuare eventuali difformità;
- regolarizzare gli abusi edilizi;
- rinegoziare il prezzo con il venditore;
- scegliere un altro istituto di credito, perché alcune banche hanno criteri più flessibili su immobili particolari;
- chiedere al venditore di risolvere le criticità giuridiche (ipoteche, servitù, comproprietà) prima del rogito.
In molti casi, quindi, il rifiuto non dipende dal richiedente ma dall’immobile stesso: conoscere in anticipo i possibili ostacoli permette di evitarli e di arrivare alla richiesta di mutuo con un bene pienamente regolare e finanziabile.
Garanzie considerate insufficienti
Le garanzie rappresentano un elemento centrale nella valutazione di un mutuo: la banca deve essere certa di poter recuperare il credito anche in caso di difficoltà del cliente.
Quando le garanzie, reali o personali, non sono ritenute adeguate, l’istituto può decidere di ridurre l’importo finanziabile o rifiutare del tutto la richiesta.
La prima garanzia analizzata è costituita dall’immobile stesso sul quale la banca iscrive l’ipoteca a suo favore. Accanto alla garanzia reale, la banca valuta anche le garanzie personali, come la presenza di un coobbligato o di un garante. Se il garante ha un reddito insufficiente, un’età avanzata, esposizioni debitorie elevate o una storia creditizia non impeccabile, la banca può ritenere la garanzia non idonea. Lo stesso accade quando il richiedente propone garanti non familiari o con rapporti giuridici non chiari, che alcuni istituti considerano meno affidabili.
Un altro aspetto da considerare riguarda la stabilità patrimoniale complessiva del richiedente. Anche in presenza di un buon reddito, un patrimonio limitato o poco liquido può essere visto come un elemento di fragilità, soprattutto per mutui di importo elevato o con durate molto lunghe.
Quando parte la segnalazione al Crif
Partiamo dal presupposto che quando una richiesta di mutuo viene rifiutata la banca comunica tale esito al Crif (Centrale rischi finanziari) al fine di tracciare l’affidabilità del soggetto che ha fatto richiesta del finanziamento.
La segnalazione rimarrà valida per 90 giorni durante i quali un’altra richiesta di mutuo non può essere effettuata. Ne consegue che, in caso di richiesta essa verrà rifiutata dalla banca.
Per rimediare ad un rifiuto dovuto ad una precedente segnalazione occorre innanzitutto richiedere una visura CRIF per capire quanto tempo manca alla scadenza che consentirà, in assenza di altre problematiche, di sbloccare la situazione.
Si ricorda inoltre che la segnalazione al Crif può essere effettuata per ritardi nei pagamenti, mancato pagamento in relazione a prestiti precedenti
Cosa fare se il mutuo viene negato
Quando il mutuo viene negato è opportuno darne comunicazione immediatamente al venditore. Nel caso in cui la stipula del rogito non sia stata condizionata all’ottenimento del finanziamento, sarà necessario provare a chiedere una proroga del termine per la sottoscrizione del contratto di vendita definitivo. Si può così evitare di perdere la casa e la somma eventualmente versata a titolo di caparra.
Altra opzione può essere cambiare casa abbassando le proprie aspettative in merito al genere di immobile che è stato scelto al fine di poter ridurre il prezzo di acquisto e poter chiedere un mutuo di importo meno elevato.
