Il mercato immobiliare residenziale nel terzo trimestre del 2023 mostra una diminuzione delle compravendite, con circa 18.000 abitazioni in meno scambiate a livello nazionale rispetto allo stesso trimestre del 2022, registrando una variazione annua negativa del -10,4%. Tuttavia, questo dato rappresenta un miglioramento rispetto al calo più accentuato del -16% registrato nel secondo trimestre dello stesso anno. Questo è il primo risultato emerso dalle Statistiche trimestrali sul mercato immobiliare Residenziale, pubblicate dall’Osservatorio del mercato immobiliare e rese disponibili online dal 7 dicembre 2023, sulla sezione dedicata del portale dell’Agenzia delle Entrate.
La situazione in Italia e nelle Isole
La pubblicazione fornisce un’analisi generale delle dinamiche del mercato delle abitazioni nel terzo trimestre 2023, con dettagli specifici per area geografica e per le principali città. Nel periodo tra luglio e settembre 2023, sono state effettuate circa 157.000 compravendite immobiliari residenziali, con oltre il 31% concentrato nei comuni capoluogo di provincia, segnando un calo di un punto percentuale rispetto alla media nazionale. Analizzando le variazioni mensili, si nota una flessione più significativa in agosto (-13,5%), particolarmente evidente nelle città capoluogo (-16,3%).
A livello territoriale, la diminuzione delle compravendite è stata più contenuta nelle Isole (-6,3%) e al Sud (-7,3%), mentre nel Nord Est e al Centro, responsabili di circa il 40% delle compravendite nazionali, si registra una contrazione più marcata, approssimandosi al 13%.
Quali sono gli appartamenti
La riduzione degli scambi coinvolge abitazioni di varie dimensioni, accentuandosi con l’incremento delle dimensioni delle case. Si registra una diminuzione del -8% per le unità immobiliari di taglio piccolo, inferiori agli 85 m2, e una contrazione più marcata del -11,9% per quelle che superano i 145 m2. Con oltre 48.000 compravendite, la classe dimensionale intermedia tra 85 m2 e 115 m2 conferma la maggiore quota di transazioni, rappresentando circa il 31%. Complessivamente, la superficie media delle abitazioni vendute nel terzo trimestre 2023, rispetto al primo trimestre 2022, è leggermente diminuita di 0,8 m2, attestandosi intorno ai 107 m2.
Durante il periodo analizzato, la percentuale di transazioni effettuate con l’agevolazione “prima casa” (in rapporto al totale delle abitazioni acquistate dalle persone fisiche) è in diminuzione rispetto al trimestre precedente, situandosi intorno al 62%, inferiore di oltre 5 punti percentuali rispetto alla quota osservata nel terzo trimestre del 2022.
Aumento la quota di acquisti con mutui, ma c’è il calo nelle transazioni finanziate
Il dato relativo alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate con mutui ipotecari mostra un leggero aumento, passando dal 40,1% nel trimestre precedente al 41,3%. Tuttavia, la variazione annua nel numero di immobili in compravendita assistite da mutuo ipotecario evidenzia una diminuzione significativa del -25,5% rispetto all’analogo trimestre del 2022, corrispondente a un totale di 21.000 immobili in meno. Nonostante ciò, si osserva un miglioramento nel tasso medio di interesse, fissato al momento della sottoscrizione del mutuo, che nel terzo trimestre del 2023 si attesta al 4,25%, segnando una diminuzione di 6 punti base e raggiungendo il livello più basso degli ultimi due anni. Il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per l’acquisto di abitazioni ammonta a circa 8 miliardi di euro, registrando una diminuzione di circa 3,5 miliardi di euro rispetto all’omologo trimestre del 2022, corrispondente a una diminuzione del 30,1%.
Nel periodo tra luglio e settembre, è stato stimato l’acquisto di circa 12.700 abitazioni di nuova costruzione, rappresentando l’8,6% del totale delle unità residenziali compravendute. Rispetto all’analogo trimestre del 2022, si osserva ancora una flessione nei volumi di scambio per questa tipologia di immobili, con una diminuzione del -16%, circa sei punti percentuali in meno rispetto alla variazione calcolata sul complesso delle abitazioni esistenti (-10% circa).
Le pertinenze
Il settore dei depositi pertinenziali, principalmente costituito da cantine e soffitte, ha registrato una diminuzione con oltre 31.000 unità scambiate, mostrando una variazione tendenziale del -7,7% rispetto al 2022. Questo rappresenta un rallentamento rispetto alla tendenza al ribasso osservata nel trimestre precedente (-14,4%). Nei comuni capoluogo, dove sono state acquistate circa 12.000 unità nel periodo analizzato, la decrescita è meno accentuata (-5,7%) rispetto ai comuni minori, dove gli acquisti riguardano circa 20.000 unità, con una diminuzione dell’8,8%.
Anche il segmento di mercato relativo a box e posti auto ha segnato una diminuzione pari all’11,4% rispetto al terzo trimestre dell’anno precedente. L’analisi territoriale mostra tassi tendenziali negativi in tutte le aree, con una diminuzione più consistente nel Centro (-15,2%).
Il punto sulle grandi città
I dati sulle compravendite di abitazioni nel terzo trimestre del 2023 relative alle otto principali città italiane per popolazione, che rappresentano il 15% del totale delle transazioni nazionali, mostrano una variazione tendenziale annua negativa del 10,3%, in linea con il dato nazionale. Nel corso di questo trimestre, sono state acquistate oltre 2.700 abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2022.
L’andamento è negativo per tutte le città, con Firenze che registra la flessione più significativa, con un calo del 17,9%, seguita da Roma con una diminuzione del 13% circa. A Napoli, la decrescita è più contenuta, con una diminuzione dell’1,9%. Milano e Genova presentano una perdita del 9% circa, mentre per Torino, Bologna e Palermo il dato risulta sostanzialmente in linea con quello nazionale.
La situazione mutui nelle grandi città
Il Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma ha evidenziato il rallentamento delle compravendite nelle tredici principali piazze italiane. La principale causa dell’andamento negativo del mercato immobiliare è attribuita all’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane, aggravata dalla crescente difficoltà nell’ottenere mutui. Secondo Nomisma, le sfide incontrate dalle famiglie nell’acquisto di case stanno alimentando l’interesse per il mercato degli affitti. Nel corso dell’ultimo anno, il 7,3% della domanda si è spostato verso l’affitto, accentuando la pressione su un mercato già saturo.
Secondo le previsioni di Nomisma, si prevede una continuazione delle transazioni in calo, ma in misura più attenuata (-8,8% nel 2024 e -3,6% nel 2025), con un minimo di 602.000 transazioni, sostanzialmente sui livelli del 2019. Anche i mutui saranno destinati a diminuire ulteriormente, con una prevista riduzione del 17% l’anno prossimo e un ulteriore 7% nel 2025. Si prevede una maggiore stabilità nei prezzi, stimati in crescita di circa mezzo punto percentuale all’anno, con alcune flessioni localizzate, soprattutto nelle città del Sud Italia.
Crolla l’erogato di mutui, quali scelte fare
Nonostante non sia un declino drastico, va comunque considerato, soprattutto perché, in fasi di debolezza, a pagarne il prezzo più alto saranno le abitazioni di minor qualità. Queste saranno colpite su due fronti: da un lato, la diminuzione della domanda spingerà gli acquirenti a essere più selettivi, dall’altro la minore disponibilità di mutui limiterà gli acquisti nelle fasce meno abbienti che solitamente si orientano verso questa tipologia di immobili.
Secondo Dondi, le scelte più convenienti per chi deve comprare o vendere casa attualmente non subiranno cambiamenti significativi nel prossimo futuro. Per coloro che devono comprare, potrebbe essere vantaggioso aspettare un po’, non tanto per ottenere prezzi più bassi, ma perché potrebbero avere accesso a un’offerta più ampia e migliorata, specialmente per gli appartamenti più piccoli, come i bilocali o simili. Recentemente, la forte domanda ha portato sul mercato abitazioni di qualità inferiore, ma ci si aspetta che la situazione migliori, seppur a prezzi simili a quelli attuali.
Per chi deve vendere, la situazione è positiva: se l’immobile è di valore e si può permettere di aspettare qualche mese, è probabile trovare acquirenti senza dover sacrificare il prezzo.
Infine, riguardo alla scelta tra acquisto e affitto, sembra che il 50% degli italiani preferisca l’acquisto, mentre l’altro 50% opta per l’affitto. Questo suggerisce che i canoni di locazione attuali non sono così convenienti da rendere l’affitto più allettante rispetto all’acquisto di una casa.
