Manca solo il via libera della Camera, che dovrebbe arrivare entro la fine del 2025, poi le nuove regole sulle donazioni prenderanno definitivamente il via libera. Attraverso il ddl Semplificazioni, per il quale è già arrivato l’ok del Senato, verranno introdotte alcune semplificazioni per la vendita degli immobili donati e, soprattutto, introducono alcune norme a tutela dei terzi soggetti acquirenti.
Tra le novità più importanti che il legislatore ha introdotto c’è l’abolizione delle azioni di restituzione contro i terzi acquirenti: il rischio rimane esclusivamente sui legittimari, che riceveranno un ristoro dal donatario, ossia dalla persona che ha ricevuto il bene o dall’acquirente (ma solo nel caso in cui il primo sia insolvente).
L’aspetto più interessante è che viene facilitato l’accesso ai mutui per chi acquista un immobile donato.
Indice
Donazioni immobili, cosa cambia adesso
Il ddl Semplificazioni introduce alcune modifiche alle regole sulle donazioni in Italia. Attenzione, però, perché il pacchetto di norme entri in vigore è necessario che passi dalla Camera e concluda l’iter burocratico, che dovrebbe durare fino alla fine dell’anno.
A beneficiare delle nuove norme saranno principalmente gli acquirenti di immobili donati, che potranno contare:
- su una maggiore maggiore tutela nel caso di azione di riduzione intentata dagli eredi legittimi – il terzo acquirente non sarà più costretto a restituire il bene;
- sull’esonero dalle compensazioni economiche – gli eredi per i quali è stata lesa la legittima avranno la possibilità di chiedere un indennizzo di denaro e a dover mettere mano al portafoglio sarà il donatario, unico soggetto che deve compensare il danno;
- sul non dover trasferire il bene – prima questo onere era in capo all’acquirente, d’ora in poi è spostato al donatario;
- su facilitazioni nella richiesta dei mutui, con le banche che avranno maggiori sicurezze sui beni che provengono dalle donazioni – l’ipoteca non è più a rischio di cancellazione nel caso in cui dovesse essere intrapresa un’azione di riduzione.
Cosa cambia per gli eredi legittimari
Le nuove norme introducono anche una serie di strumenti a tutela degli eredi legittimari, i quali, nel dettaglio, avranno un nuovo strumento attraverso il quale essere tutelati, la compensazione economica che sostituisce l’azione di restituzione contro il terzo acquirente che dovrà essere pagata direttamente dal donatario
La riforma si applicherà alle successioni che verranno aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelle che al momento sono già aperte è previsto un periodo di transizione, purché i legittimari non abbiano già intentato delle azioni legali. Il Ddl semplificazioni, tra l’altro, semplifica alcuni adempimenti come la trascrizione dell’accettazione dell’eredità e l’eliminazione di alcuni documenti.
Quali erano i rischi di acquistare una casa donata
Da oltre 80 anni le norme del Codice Civile prevedono che chi acquista un immobile donato abbia sulla testa una vera e propria spada di Damocle: a rendere complicata la pratica è la tutela di quelli che tecnicamente vengono definiti come eredi legittimari, nella maggior parte dei casi il coniuge e i figli del donante. Ossia i soggetti a cui la legge ha riservato una quota minima di eredità, che comunemente viene definita come quota di legittima.
Una volta che il donante veniva a mancare e si scopriva che con la donazione era stata lesa la legittima, l’erede aveva la possibilità di intentare una causa, chiamata tecnicamente azione di riduzione, grazie alla quale poteva riprendersi quanto gli sarebbe spettato.
Uno dei problemi maggiori consisteva nel fatto che l’erede aveva la possibilità di rivalersi non solo sul donatario, ossia il soggetto che ha ricevuto il dono, ma poteva reclamare l’immobile da chiunque lo avesse acquistato nel frattempo – anche se l’operazione era stata effettuata a titolo oneroso e in buona fede. In altre parole, con le vecchie norme, l’acquirente correva il rischio di perdere un immobile che sbrbs comprato e regolarmente pagato.
Le nuove norme per l’erede legittimario
Se da un lato le nuove norme hanno aumentato le tutele nei confronti dei terzi acquirenti di un immobile donato, dall’altro hanno ridotto quelle dell’erede legittimario. Chi dovesse ritenere che la propria quota di legittima sia stata lesa a seguito di una donazione avrà comunque il diritto ad agire, ma lo potrà fare solo nei confronti del donatario, ossia la persona che ha ricevuto la donazione in origine.
Da un punto di vista puramente concettuale questo limite ha un suo senso d’essere, ma ai fini pratici l’eventuale pretesa si trasforma in un semplice credito. L’erede deve sperare che il patrimonio del donatario sia sufficientemente capiente per soddisfare le sue richieste.
Nel caso in cui quest’ultimo dovesse risultare insolvente, l’erede non avrà più la possibilità di rivalersi sull’immobile. In altre parole la sua posizione diventerà simile a quella di un qualsiasi creditore che deve affrontare una procedura di fallimento: avrà la possibilità sì di farsi risarcire, ma solo fin quando il debitore avrà dei beni.
Perché è stata fatta questa scelta
Il legislatore ha modificato le regole sulla donazione degli immobili per garantire la sicurezza della circolazione dei beni e far sì che il mercato immobiliare e quello del credito siano stabili. È probabile che il legislatore si sia mosso in questa direzione, perché gli ostacoli e le incertezze legati alle vecchie norme potevano creare un ostacolo all’economia maggiore rispetto ai benefici che sarebbero stati garantiti dalle tutele accordate ai legittimari.
L’obiettivo della norma, in altre parole, è quello di facilitare la libera circolazione di un’importante fetta del mercato immobiliare, dando la possibilità di vendere e acquistare liberamente gli immobili che sono stati donati. E soprattutto facilitare l’accesso al credito bancario.
