Un pignoramento può aggredire anche un immobile donato a un familiare, ma solo quando si verificano determinate condizioni. Questo, però, può avvenire solo e soltanto se i debiti sono stati contratti prima della sua cessione a titolo gratuito. Per agire nelle sedi opportune, i creditori sono tenuti ad iscrivere il pignoramento negli registri temporali.
Il creditore ha una tempistica ben precisa entro la quale può far valere i propri diritti: dopo il primo anno e nel corso dei successivi quattro. In questo periodo può agire attraverso un’azione revocatoria o con un’azione di simulazione.
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Donazione di un immobile, come funziona
Per comprendere come funziona un suo eventuale pignoramento, è necessario prima di tutto addentrarci un attimo nell’istituto della donazione di un immobile. Stiamo parlando di un atto che viene compiuto per spirito di liberalità dal soggetto che effettua la donazione. A seguito dell’operazione, una parte si arricchisce mentre l’altra assume un’obbligazione o attribuisce un bene. La donazione deve essere effettuata attraverso un contratto, che deve avere una forma solenne e deve essere sottoscritto pubblicamente, in presenza di due testimoni.
Quando l’atto coinvolge un immobile, la normativa prevede che venga sottoscritto uno specifico accordo, per il quale devono essere espressamente coinvolti donante e donatario:
- il donante è la persona che cede – o più correttamente dona – un oggetto, senza chiedere alcun tipo di corrispettivo in denaro;
- il donatario, invece, è il soggetto che riceve il bene dal soggetto donante. Acquisisce tutti i diritti su di esso, senza, per questo, dover versare un pagamento in denaro.
L’operazione deve essere effettuata coinvolgendo un notaio, che legalizza il passaggio della proprietà e, soprattutto, si accerta che siano presenti alcuni requisiti per effettuare l’operazione. Questa fase risulta essere particolarmente importante, perché il notaio controlla che non siano presenti dei pignoramenti sulla proprietà che viene donata. Ma non solo: il professionista si accerta che le caratteristiche dell’immobile siano conformi ai dati presenti in catasto e disponibili al Comune di riferimento.
Generalmente la donazione di un immobile avviene tra i familiari: spesso e volentieri i genitori donano la casa ai figli, in modo diretto o indiretto (acquistandolo e intestandola direttamente a loro).
Si può donare un immobile pignorato?
Cosa succede, invece, se un immobile dovesse essere oggetto di una procedura esecutiva? Un immobile pignorato non può essere venduto e ceduto e tanto meno donato a terzi. Spetterà al notaio verificare che sussistano tutti i requisiti per effettuare la donazione. Anche quando la donazione viene effettuata tra familiari, l’immobile non deve essere oggetto di pignoramento e non deve essere ipotecato.
Una procedura esecutiva che coinvolga qualsiasi tipo di immobile è sempre spiacevole, perché viene messo all’asta. E sovente viene venduto ad un prezzo inferiore rispetto al reale valore di mercato. Quanti avessero contratto dei debiti si trovano in una situazione svantaggiosa sotto molti punti di vista, perché si ritrovano a perdere l’immobile per pagare i debiti che hanno contratto.
Quando un immobile donato può essere pignorato
Da quanto abbiamo visto fino a questo momento appare chiaro che un immobile per essere donato non può essere oggetto di un pignoramento. Ma a questo punto cosa accade nel momento in cui il passaggio sia già stato effettuato? E se il gli atti giudiziari avvengono dopo il passaggio?
Il donante ed il donatario possono essere sottoposti a un pignoramento, ma si devono prendere in considerazione alcune situazioni.
L’immobile può essere sottoposto a un’azione giudiziaria per dei debiti che sono sorti prima che la donazione venisse formalizzata, ma a questo punto il nuovo proprietario non corre alcun rischio di vedersi portare via l’immobile, se il vecchio proprietario si fa parte attiva per saldare quanto dovuto. Le procedure che portano all’espropriazione, quindi, possono essere avviate e portate a termine solo per eventuali debiti del donante che siano stati contratti prima che venga effettuata la donazione. Per quelli successivi, no.
Nel caso in cui il donante dovesse chiedere un finanziamento dopo aver concluso la donazione e non dovesse pagare le rate, chi ha ricevuto l’immobile non rischia alcunché.
Situazione diversa, ovviamente, è se a contrarre un debito dovesse essere il nuovo proprietario dell’immobile: in questo caso il pignoramento scatta, anche sull’immobile ricevuto in donazione.
A questo punto è bene ricordare che il pignoramento è l’operazione attraverso la quale si procede con un’esecuzione forzata al prelievo di un bene, quando si è giunti all’impossibilità di andare a prelevare il credito nei confronti del debitore. L’operazione può essere effettuata su qualsiasi bene del debitore con un semplice atto giudiziario. Non importa che lo stesso sia stato acquistato o ottenuto a seguito di una donazione.
Il pignoramento, in questo caso, può avvenire anche per dei debiti che sono stati contratti in un periodo antecedente alla donazione: questo è un dettaglio molto importante da prendere in considerazione nel momento in cui si sta ricevendo in regalo un immobile. Se si hanno dei debiti pendenti che non si riescono a saldare, si rischia di perdere la casa.
Diversa è la situazione nel caso in cui ci sia un’ipoteca sull’immobile che viene donato: nel caso in cui il donante abbia permesso l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile donato, il trasferimento è valido a tutti gli effetti. Ma è bene ricordare che il creditore ha la possibilità di procedere con l’esecuzione forzata sul bene senza limiti di tempo. L’ipoteca dura 20 anni, alla scadenza dei quali può essere rinnovata.
I limiti temporali
Ci sono dei limiti temporali entro i quali è possibile pignorare un immobile donato? Oltre alla preesistenza del debito è necessario muoversi nei tempi corretti: il credito deve agire tempestivamente, altrimenti perde il diritto di far valere le proprie ragioni.
Il pignoramento deve essere effettuato entro un anno dal rogito: deve essere rispettata questa deadline per iscriverlo nel registro immobiliare.
Tra il primo anno e nei successivi quattro, il creditore ha la possibilità di agire, attraverso l’azione revocatoria. Stiamo parlando di un particolare istituto legale attraverso il quale è possibile rendere inefficace il trasferimento del bene. Nel momento in cui il trasferimento viene dichiarato inefficace, è possibile procedere con il pignoramento dell’immobile. La revocatoria può essere ottenuta solo quando il creditore riesce a dimostrare che il debitore che ha effettuato la donazione non sia proprietario di altri beni di valore superiore a quello che ha donato. E che possano essere pignorati.
Nel caso in cui il creditore sia l’agenzia delle entrate si corre il rischio di incorrere nel reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.
