Quando si acquista un appartamento in condominio, spesso ci si concentra su spese, regolamento condominiale e lavori straordinari già deliberati. Ma c’è un altro tema delicato da affrontare: chi risponde dei danni che il condominio provoca a terzi o a uno dei condomini? Un esempio classico è quello della caduta di calcinacci dalla facciata che danneggia un’auto parcheggiata in strada o ferisce un passante o uno stesso condomino. In questi casi, il terzo danneggiato ha diritto a un risarcimento.
La domanda, però, è: se l’immobile viene venduto, deve pagare il vecchio proprietario (venditore) oppure il nuovo proprietario (acquirente)? La risposta non è banale e dipende da come funzionano le obbligazioni condominiali verso i terzi.
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Chi risponde dei danni provocati dal condominio
Quando si diventa proprietari di un appartamento situato in condominio il timore è sempre quello di dover pagare debiti o affrontare problemi lasciati dal venditore.
In caso di danni arrecati dal condominio il punto di partenza è l’articolo 2051 del Codice Civile, ai sensi del quale chi ha in custodia una cosa è responsabile dei danni che essa provoca, salvo provare il caso fortuito.
Nel caso del condominio, la custodia delle parti comuni (tetto, facciata, scale, tubazioni, cortile) è imputata alla collettività dei condomini che ne dovrà rispondere in base alle rispettive quote millesimali.
Questo significa che se cade un pezzo di intonaco dalla facciata e danneggia un’auto in sosta, il responsabile è il condominio nel suo insieme. Sarà l’amministratore a rappresentarlo e, in genere, sarà l’assicurazione condominiale a coprire il danno. Qualora un’assicurazione non sia presente, tutti i condomini saranno chiamati a risarcire il danno sborsando le somme necessarie.
La domanda che è lecito porsi è se in caso di obbligo a risarcire il danno si applichino o meno le regole relative alle spese condominiali che prevedono una solidarietà tra compratore e venditore.
In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la recente ordinanza 16435 del 18 giugno 2025, la risposta è negativa in quanto, come meglio approfondiremo, la responsabilità in caso di risarcimento danni è personale e non può essere trasferita a un altro soggetto.
Chi paga tra venditore e compratore
In caso di obbligo a risarcire il danno occorre stabilire chi era condomino al momento del fatto dannoso. La regola è la seguente: risponde chi è proprietario dell’immobile al momento in cui il danno si verifica.
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione dopo il passaggio di proprietà a un nuovo condomino, l’assemblea deliberava l’ammontare del debito volto a risarcire il danno subito da alcuni proprietari di garage condominiali a seguito di episodi di esondazione, dovuti alla cattiva gestione delle pompe di aspirazione condominiali.
La Corte di Cassazione, ribaltando le decisioni del Tribunale e della Corte d’Appello, negava nella fattispecie l’applicazione della regola della solidarietà tra le parti, come previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile in materia di spese condominiali.
Spese condominiali e obbligazioni risarcitorie sono profondamente differenti.
Le prime, come abbiamo visto, sono obbligazioni propter rem che devono essere versate per la conservazione e il godimento delle parti comuni e come tali seguono l’immobile. Nel momento in cui si diventa proprietari, si acquisiscono diritti e oneri derivanti dall’essere un condomino.
Le seconde invece sorgono con il compimento del fatto illecito e sono legate alla persona che lo ha commesso. Nel caso considerato, il fatto era costituito dalla mancata adozione delle misure necessarie volte a prevenire l’allagamento.
Per capire meglio, facciamo una distinzione temporale, pensando a un pezzo di cornicione che si stacca e colpisce un’auto o a infiltrazioni d’acqua che danneggiano l’appartamento di un vicino:
- se avviene prima delle vendita, quando il venditore è ancora proprietario, è lui a rispondere insieme agli altri condomini;
- se avviene dopo la vendita, quando il nuovo acquirente diventa proprietario, è lui a rispondere insieme agli altri condomini;
- se il danno inizia prima e prosegue dopo la vendita, il venditore risponde per la parte di danno verificatasi durante il suo periodo di proprietà, mentre l’acquirente per i danni successivi al rogito.
La responsabilità in questo caso sorge unicamente in capo a chi era il custode al tempo dei fatti dannosi. L’obbligazione personale, a differenza di quella propter rem, non si trasferisce con l’immobile, in quanto ad essa non connessa.
La sentenza n. 16435 del giugno 2025 è molto importante poiché offre una tutela a chi acquista un nuovo immobile nell’ambito di un condominio.
A ogni modo, nonostante le tutele giuridiche, per evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale che venditore e acquirente si informino bene prima della compravendita e che l’amministratore condominiale fornisca un quadro chiaro delle situazioni pendenti.
Può il venditore liberarsi dalla responsabilità?
Il venditore non può liberarsi dalle responsabilità già maturate durante il periodo in cui era proprietario. Se il danno è avvenuto quando era ancora condomino, resta comunque responsabile anche dopo il trasferimento della proprietà.
Nemmeno eventuali accordi inseriti nel rogito possono vincolare i terzi danneggiati: essi potranno agire nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore il quale dovrà chiedere la quota in base ai millesimi a chi era condomino al momento del fatto.
Eventuali patti tra venditore e acquirente hanno solo efficacia interna tra le parti.
Può accadere che il condominio, per comodità, chieda al nuovo proprietario di contribuire anche a spese legate a danni avvenuti prima della vendita. In questo caso, l’acquirente può rivalersi sul venditore se il danno è anteriore al rogito.
Allo stesso modo, se l’amministratore richiede al venditore somme per danni verificatisi dopo il trasferimento, quest’ultimo potrà opporre la sua estraneità e chiedere che le spese siano poste a carico dell’acquirente.
Consigli pratici per evitare contenziosi
Al fine di evitare contenziosi lunghi e sgradevoli si possono adottare delle strategie che consentono il più possibile di limitare le cattive sorprese o inutili esborsi di denaro.
Per il venditore risulta essenziale informare l’acquirente di eventuali danni in corso o segnalazioni già fatte al condominio nonché richiedere all’amministratore un estratto delle situazioni pendenti.
Per l’acquirente è fondamentale, prima del rogito, chiedere una dichiarazione dell’amministratore su eventuali danni, contenziosi in corso e segnalazioni di terzi e magari prevedere clausole di tutela nel contratto.
Entrambe le parti inoltre dovranno chiarire sempre per iscritto chi si farà carico delle spese derivanti da danni già verificatisi ma non ancora liquidati, anche se ciò non incide sul diritto del terzo al risarcimento.
