L’acquisto di una casa è certamente un passo importante. Il primo step significativo, nella maggior parte dei casi, è costituito dalla stipula del contratto preliminare, altrimenti detto compromesso. Con tale contratto le parti si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo di compravendita con il quale avverranno il trasferimento della proprietà e il pagamento del prezzo. Siamo dunque di fronte ad un contratto ad effetti obbligatori che contiene le clausole essenziali inerenti all’accordo futuro. Normalmente il preliminare prevede un termine per l’adempimento ma non è detto. Può succedere che magari, in virtù di rapporti familiari o di amicizia, non si specifichi detto termine. Lo stesso può avvenire quando l’acquirente non conosce con certezza il momento in cui potrà disporre della liquidità necessaria per firmare il rogito.
La mancanza di un termine è un aspetto non di poco conto. In questo articolo vedremo quali sono gli effetti, compresi quelli sulla prescrizione, e quali regole si applicano in assenza di una scadenza.
Indice
Preliminare senza termine, è valido?
Un contratto preliminare privo di scadenza si considera perfettamente valido. L’assenza di un termine per l’adempimento delle obbligazioni da esso nascenti non costituisce violazione di norme di legge e pertanto è un contratto valido ed efficace che produce i suoi effetti.
Ciò comporta l’applicazione di quelle regole previste dal legislatore in materia di obbligazioni per far fronte proprio ai casi in cui le parti non hanno stabilito il termine per l’esecuzione della prestazione oggetto dell’obbligazione. La norma soccorre poiché, secondo il nostro ordinamento, il debitore non può rimanere vincolato a tempo indeterminato e soggetto alla mera discrezione del creditore.
Stiamo facendo riferimento all’articolo 1183 codice civile che regola il tempo dell’adempimento di una prestazione. Quel che sarà chiarito, tramite l’analisi della normativa, è che la mancanza di un termine per il rogito notarile non rende eterno il contratto preliminare.
Cosa prevede l’articolo 1183 del codice civile
L’articolo 1183 del codice civile stabilisce che se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente.
Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione o ancora, per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal Giudice, ai sensi dell’articolo 1185 del codice civile.
La norma è caratterizzata da due parti che devono essere mantenute nettamente distinte:
- la prima parte ci dice chiaramente che se il compromesso non prevede un termine per l’adempimento, la prestazione (ovvero l’esecuzione del contratto definitivo) è esigibile fin da subito. Il preliminare è valido e vincolante e fin dal momento della sua sottoscrizione l’acquirente può pretendere che venga concluso il rogito notarile. Ne consegue che la prescrizione del suo diritto, in quanto creditore, inizi a decorrere da subito;
- la seconda parte ci dice che, in presenza di determinate condizioni, qualora le parti non trovino un accordo potranno rivolgersi all’Autorità Giudiziaria affinché apponga un termine al contratto.
Facciamo un esempio pratico e ipotizziamo che Tizio decide di acquistare un immobile da Caio. I due firmano un contratto preliminare e, a seguito del loro rapporto di amicizia, non precisano la data entro la quale dovranno recarsi dal notaio per l’atto definitivo di compravendita. Ne consegue che Tizio pensa di poter tranquillamente attendere l’esito della domanda di mutuo mentre Caio ritiene che l’affare possa concludersi nel giro di pochi mesi.
In questo contesto, non essendo stato inserito un termine, trova applicazione quanto disposto dall’articolo 1183 codice civile. Questo vuol dire che a partire dal giorno successivo alla firma il futuro acquirente può pretendere la stipula per il passaggio di proprietà dinnanzi al notaio. In mancanza di consenso da parte di Caio e quando un termine è necessario Tizio potrà rivolgersi al Giudice affinché determini la scadenza.
Effetti sulla prescrizione
In caso di contratto preliminare il diritto di credito all’acquisto del bene è soggetto alla prescrizione ordinaria di 10 anni. Questo significa che, da quando il diritto è esercitabile, in mancanza di richiesta della prestazione da parte del creditore, dopo 10 anni il debito sarà estinto e il creditore non potrà pretendere alcunché.
Ma nell’ipotesi in cui nel contratto preliminare non venga fissata una data di scadenza, il termine decennale di prescrizione decorre dal momento della firma in quanto, come abbiamo visto, il diritto dell’acquirente è immediatamente esercitabile. Quindi, il mero decorso dei 10 anni unito all’inattività dell’acquirente, producono l’effetto di cancellare il vincolo contrattuale e gli obblighi delle parti. Se il venditore non vuole andare al rogito si deve agire prima dei 10 anni per non perdere il diritto.
Il possesso anticipato blocca la prescrizione?
Dopo la stipula del contratto preliminare può succedere che il venditore consenta al futuro acquirente l’immissione anticipata nel possesso, magari per permettere a quest’ultimo l’esecuzione di lavori di ristrutturazione. È lecito in tal caso chiedersi se la consegna anticipata possa bloccare la prescrizione. La risposta è negativa in quanto l’ingresso anticipato nell’abitazione da parte dell’acquirente non è idoneo a fermare il decorso della prescrizione. Il possesso anticipato configura una detenzione di bene altrui e non possesso vero e proprio.
Qual è la differenza? In caso di detenzione, pur disponendo delle chiavi di casa l’acquirente riconosce che il bene è ancora di altri. Anche godendo del bene egli sa che la proprietà appartiene ancora al venditore e che il trasferimento avverrà soltanto con la stipula dell’atto pubblico davanti al notaio.
Si parla invece di possesso quando si possiede come se si fosse i proprietari del bene ed è per questo che solo il possesso in senso tecnico è idoneo all’acquisto della titolarità sul bene mediante l’usucapione.
In sintesi, la mancata richiesta dell’acquirente di presentarsi davanti al notaio consuma il termine di prescrizione pur avendo egli conseguito la detenzione dell’immobile.
La giurisprudenza afferma, inoltre, che l’incasso di eventuali acconti sul prezzo da parte del venditore non costituisce un atto di riconoscimento dell’altrui credito idoneo a interrompere il decorso della prescrizione.
L’acquirente deve dunque fare molta attenzione in quanto, decorsi i 10 anni senza rogito, pur avendo eseguito lavori di ristrutturazione, sarà esposto alla decisione del venditore di riprendersi l’immobile.
