Nel primo trimestre del 2026 il mercato immobiliare italiano mostra un lieve ma significativo cambiamento di direzione al ribasso. Secondo l’analisi di Idealista, la quota di annunci che registrano una riduzione del prezzo rispetto al valore iniziale è scesa all’8%, in diminuzione rispetto al 9% dello stesso periodo del 2025.
Un dato che, nel complesso nazionale, suggerisce una maggiore stabilità delle valutazioni, ma che nasconde dinamiche molto più articolate a livello locale e di segmento di mercato.
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La classifica delle città dove i prezzi stanno scendendo di più
Se si osserva il dettaglio dei grandi centri urbani, emergono differenze marcate. In cima alla lista si colloca Milano, dove circa il 13% degli annunci registra un ribasso del prezzo, con un leggero aumento rispetto all’anno precedente. Subito dopo si trova Firenze, con una quota di riduzioni pari al 12%, anch’essa in crescita rispetto al 10% del 2025. Bologna segue con circa il 10% di annunci ribassati, confermando una dinamica più contenuta ma comunque in aumento.
Accanto alle grandi città, il fenomeno dei ribassi si sta estendendo anche ad alcune province caratterizzate da mercati dinamici, spesso legati a flussi turistici e universitari. Tra queste si segnalano aree come la provincia di Verona, quella di Padova e il territorio di Torino, dove si registra una maggiore frequenza di rinegoziazioni al ribasso rispetto alla media nazionale. Anche province come Napoli e Palermo mostrano segnali simili, soprattutto nei segmenti più centrali e nelle zone a maggiore attrattività, dove l’incontro tra domanda e offerta sta diventando più complesso.
Questi dati indicano che sono proprio le principali città a guidare la fase di aggiustamento dei prezzi, con mercati più attivi e più esposti a rinegoziazioni rispetto al resto del Paese.
Sono le case più costose a scendere di prezzo
Il calo dei prezzi, però, non interessa in modo uniforme tutto il mercato immobiliare. A essere maggiormente coinvolto è infatti il segmento abitativo cosiddetto premium, ovvero quello delle abitazioni di fascia medio-alta, delle zone centrali e degli immobili con caratteristiche di pregio.
Per questa tipologia di immobili, la distanza tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente accettato alla firma del contratto d’acquisto tende ad alzarsi, soprattutto quando la domanda diventa più selettiva. Al contrario, il mercato “ordinario” mostra una maggiore stabilità, con prezzi più rigidi al ribasso e una dinamica meno volatile.
Il risultato è un mercato a doppia velocità: da un lato la fascia di abitazioni medio-alta, più sensibile alle condizioni economiche e finanziarie; dall’altro il mercato standard, più stabile ma anche meno liquido.
Tassi alti e prospettive
Il contesto dei tassi di interesse rimane uno dei fattori chiave per interpretare l’attuale fase del mercato. Nonostante i recenti segnali di stabilizzazione della politica monetaria, il costo del denaro resta elevato rispetto agli ultimi anni, incidendo direttamente sulla capacità di accesso al credito delle famiglie.
Secondo gli operatori del settore, questa situazione continuerà a influenzare le dinamiche immobiliari nel breve periodo. Gli esperti si aspettano una prosecuzione della fase di aggiustamento dei prezzi, soprattutto nei segmenti più costosi, dove la domanda è più sensibile alle condizioni dei mutui.
Le previsioni indicano quindi un mercato in piena transizione: da un lato una progressiva normalizzazione delle compravendite, dall’altro una maggiore pressione al ribasso nei contesti urbani più competitivi. Solo un eventuale ulteriore calo dei tassi potrebbe riportare una crescita più uniforme dei prezzi nel medio periodo.
