L’evoluzione del mercato immobiliare ha cambiato il volto delle città e dei territori in Italia. Secondo le statistiche catastali pubblicate dall’Agenzia delle Entrate a luglio 2026, il numero dei villini e delle abitazioni civili è aumentato, mentre sono diminuite le abitazioni popolari e ultrapopolari.
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Mercato immobiliare in Italia
Secondo il rapporto, gli immobili censiti negli archivi catastali nel 2025 hanno raggiunto quota 79,5 milioni di unità. Di queste, quasi 68,5 milioni sono immobili dotati di rendita catastale, mentre il resto comprende immobili del gruppo F, privi di rendita perché ancora in costruzione, ruderi, aree urbane o unità in corso di definizione, oltre a circa 7,2 milioni di beni comuni non censibili, come parti condominiali condivise.
Rispetto al 2024 lo stock immobiliare è aumentato dello 0,7%, pari a circa 525 mila immobili in più. Il patrimonio edilizio è continuato ad aumentare quindi, nonostante il mercato delle compravendite sia diventato col tempo più selettivo rispetto agli anni passati.
La struttura proprietaria rimane fortemente concentrata nelle mani delle famiglie. Ben l’89% degli immobili appartiene infatti a persone fisiche, mentre il 10,8% è intestato a società, enti o altre persone giuridiche. Solo una quota marginale riguarda proprietà comuni.
Identikit della casa italiana: dominano le abitazioni residenziali
La componente più importante dello stock catastale continua ad essere quella residenziale. Le abitazioni rappresentano infatti circa il 53,2% dell’intero patrimonio immobiliare italiano, mentre un ulteriore 43,6% è costituito dalle pertinenze delle abitazioni e dagli immobili commerciali, come:
- box auto;
- cantine;
- soffitte;
- negozi e magazzini.
In totale le abitazioni censite sono 35,8 milioni, confermando il ruolo centrale del comparto residenziale nell’economia immobiliare italiana.
Dal punto di vista delle dimensioni, invece, l’abitazione media italiana dispone di 5,5 vani e misura circa 118 metri quadrati. Tuttavia:
- le abitazioni popolari, ad esempio, hanno in media appena 2,3 vani e una superficie di circa 58 metri quadrati;
- le abitazioni signorili raggiungono mediamente 11,4 vani con superfici vicine ai 300 metri quadrati;
- le ville e gli immobili di particolare pregio possono arrivare rispettivamente a circa 500 e quasi 700 metri quadrati di superficie media.
Crescono abitazioni civili e villini
Guardando poi i numeri delle singole categorie catastali, in linea con i trend degli anni passati, nel corso del 2025 sono aumentate le abitazioni civili (categoria A2), con una crescita vicina all’1%, insieme ai villini (categoria A7), anch’essi in aumento di circa l’1%.
Da una parte cresce la domanda di abitazioni indipendenti o semi-indipendenti, favorita anche dall’esperienza della pandemia che ha modificato le preferenze di molte famiglie. Spazi esterni, giardini, maggiore privacy e superfici più ampie sono diventati elementi sempre più ricercati, spingendo verso soluzioni come villette e villini.
Dall’altra parte continua il processo di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Molti immobili infatti vengono ristrutturati, riclassificati catastalmente oppure sostituiti da edifici di qualità superiore, contribuendo così all’aumento delle categorie residenziali considerate di livello medio o medio-alto.
Calano le abitazioni popolari
La tendenza opposta interessa invece le abitazioni più modeste. Le case popolari (A4) continuano infatti a diminuire, mentre il calo diventa ancora più marcato per le abitazioni ultrapopolari (A5) e per le abitazioni rurali (A6), entrambe in diminuzione di oltre il 2% rispetto all’anno precedente.
Questa riduzione molto spesso deriva da operazioni di recupero edilizio, cambi di destinazione, fusioni catastali o aggiornamenti dei classamenti che ricollocano gli immobili in categorie differenti.
