L’Agenzia delle Entrate diventa più benevola con i contribuenti in ritardo a registrare il contratto di locazione con durata pluriennale. La decisione non costituisce una novità assoluta, perché, in un certo senso, è come se l’ente facesse propria una prassi giurisprudenziale ormai consolidata: la sanzione, adesso, viene calcolata solo e soltanto sull’imposta di registro relativa al primo anno di affitto, non sulle quote dovute complessivamente per tutta la durata del contratto di locazione.
Un cambio di passo molto importante che porta ad un’inevitabile riduzione della sanzione che i più sbadati devono versare.
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Contratto di locazione, cambiano le sanzioni
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, ha introdotto un’importante novità per chi è alle prese con la registrazione di un contratto d’affitto. Vengono ridotte le sanzioni nel caso in cui l’operazione venga effettuata in ritardo.
Entrando un po’ più nel dettaglio, la questione verte sulla corretta applicazione dell’articolo 69 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (Tur), attraverso il quale il legislatore ha disciplinato le sanzioni che vengono applicate quando un contratto di locazione viene registrato dopo 30 giorni dalla sua stipula o dalla decorrenza.
Il documento si è focalizzato sulle regole relative ai contratti di durata pluriennale. Fino a oggi, per determinare le modalità di calcolo della sanzione, si faceva riferimento alla circolare n. 26/E/2011, dove viene espressamente specificato che in caso di omessa o tardiva registrazione, la sanzione dovesse avere un importo proporzionato all’imposta di registro: questa doveva essere calcolata sul canone di locazione pattuito per l’intera durata del contratto.
L’applicazione di questa regola, però, non ha tenuto conto, almeno in questi anni, delle differenze che intercorrono tra quanti versano l’imposta di registro ogni anno – calcolandola sul canone di affitto relativo ad una sola annualità – e chi, invece, preferiva versarla una sola volta (calcolata sul valore complessivo dell’intero contratto). Questa opzione permette, a chi la sceglie, di poter beneficiare di uno sconto, che è pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di anni.
Adesso, però, l’Agenzia delle Entrate ha deciso di cambiare completamente approccio: con la risoluzione n. 56/2025 ha tenuto conto dell’orientamento della Corte di Cassazione degli ultimi anni, la quale, in più occasioni, ha sottolineato come la sanzione per la tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale debba essere calcolata esclusivamente sulla prima annualità.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi deciso di fare suo un principio che sarebbe stato determinato da una considerazione di fondo: vi deve essere una corretta proporzionalità tra l’illecito commesso e la sanzione. Il ritardo, andando a ben vedere, riguarda unicamente l’imposta dovuta per la prima annualità e non per quelle successive.
Quale sanzione deve essere applicata
A questo punto pare ovvio porsi una domanda: quale sanzione deve essere applicata per la tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione? L’importo da versare deve essere commisurato alla prima annualità, nel caso in cui il contribuente dovesse aver scelto il pagamento dell’imposta annuale.
Il Tur, all’articolo 69, prevede che la sanzione amministrativa sia pari al 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro (in altre parole se facendo tutti i calcoli del caso, si dovesse pagare una cifra più bassa, la si dovrà arrotondare a 250 euro). Nel caso in cui il ritardo non dovesse superare i 30 giorni, la sanzione viene ridotta del 45%, sempre calcolata sull’ammontare delle imposte dovute. L’importo minimo dovuto, in questo caso, è pari a 150 euro.
Quando, invece, i ritardi coinvolgono le annualità successive alla prima, vengono applicate le regole previste dall’articolo 13 del Decreto Legislativo n. 471/1997.
Anche quando si registrano tardivamente dei contratti di locazione a cedolare secca sono previste delle sanzioni: in questo caso deve essere applicata quella in misura fissa prevista dall’articolo 69 del Tur (si devono pagare, quindi, 250 euro).
Cosa cambia con le nuove regole di calcolo
Le nuove regole che l’Agenzia delle Entrate ha introdotto, hanno un impatto preciso sulle sanzioni che si devono applicare in caso di tardiva registrazione.
Proviamo a fare degli esempi pratici: contratto di affitto della durata di 3 anni, con un canone annuo pari a 15.000 euro. Andando ad applicare l’aliquota del 2%, l’imposta di registro che ne scaturisce è pari a 300 euro per ogni annualità. Quindi, volendo considerare l’intera durata del contratto, siamo davanti ad una spesa pari a 900 euro.
Nel caso in cui il contribuente dovesse versare l’imposta di registro tardivamente, andando oltre il termine dei 30 giorni, la sanzione del 120% (volendo applicare le vecchie regole) sarebbe pari a 1.080 euro. Volendo, invece, rispettare le nuove disposizioni in vigore dallo scorso 13 ottobre, la sanzione dovuta si riduce solo a 360 euro, perché deve essere presa in considerazione solo la prima annualità.
Cosa succede ai procedimenti in corso
È importante sottolineare che le nuove regole sulle sanzioni si applicano anche ai procedimenti in corso. Per le nuove casistiche, lo scorso 14 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto ad aggiornare il software di compilazione e controllo del Modello Rli, che serve proprio per registrare i contratti di locazione.
Per quanto riguarda i procedimenti che sono in corso in queste settimane, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che il nuovo orientamento avverrà:
Con le modalità di rito, tenendo conto – in caso di procedimento giurisdizionale – dello stato e del grado di giudizio, avendo anche riguardo ad altre questioni eventualmente sostenibili. Qualora venga chiesta la declaratoria della cessazione della materia del contendere, occorre prendere motivatamente posizione anche sulle spese di giudizio, fornendo al giudice elementi che possano giustificare la compensazione, qualora non sia stata acquisita la rinuncia del contribuente alla rifusione delle spese di lite.
Nulla cambia per le sanzioni che sono state già versate e, di conseguenza, sui procedimenti già chiusi.
