Guida alla registrazione del contratto di locazione

In caso di affitto, locatore e locatario devono stipulare un contratto di locazione: ecco di cosa si tratta

Il contratto di locazione è il contratto che viene stipulato tra il locatore (il proprietario) e il locatario (l’affittuario) di un immobile in caso di affitto. È un documento di fondamentale importanza, ma è anche uno tra quelli che creano più confusione in merito a modalità di stipulazione e di registrazione.

La regola di fondo è una sola: la registrazione del contratto di locazione è sempre dovuta qualora tale contratto abbia una durata maggiore ai 30 giorni. Tuttavia, le modalità per registrarlo all’Agenzia delle Entrate sono molteplici. Vediamo dunque, nella pratica, come procedere alla registrazione del contratto di affitto.

Registrazione del contratto di locazione: tutte le modalità

La registrazione del contratto di locazione può avvenire in forma cartacea o telematica. Nel primo caso bisogna recarsi di persona in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate con il modello RLI 2019, che serve appunto per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e per comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri.

Inoltre, bisogna portare con sé un’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe del contratto, la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con modello F24 elide (se non è prevista la cedolare secca), due copie del contratto di locazione sottoscritte in originale e l’eventuale documentazione aggiuntiva (scritture private, mappe, dicitura APE).

In alternativa, è possibile effettuare la registrazione contratto d’affitto in modalità telematica. Una modalità, questa, obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi è proprietario di più di dieci immobili. Per farlo, è necessario essere abilitati ai servizi Fisconline / Entratel: in questo modo si può accedere al programma RLI, che consente di registrare il contratto e di pagare le imposte di bollo e di registro direttamente dal proprio pc.

La terza ed ultima modalità di registrazione del contratto di locazione prevede l’intervento di un soggetto terzo: il Caf, le associazioni di categoria oppure il commercialista. Soggetti, questi, che sono chiamati a rilasciare una dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegnano a provvedere alla registrazione del contratto e all’esecuzione dei pagamenti telematici (operazioni, queste, di cui dovranno rilasciare copia al richiedente una volta effettuate).

La registrazione del contratto di locazione va effettuata dal locatore entro e non oltre i 30 giorni dalla sua stipulazione. Nei 60 giorni successivi, questo dovrà dare comunicazione all’affittuario e all’eventuale amministratore condominiale dell’avvenuta registrazione (meglio se con una raccomandata con ricevuta di ritorno).

Quanto costa registrare un contratto d’affitto

Il costo di registrazione del contratto d’affitto varia a seconda della tipologia d’immobile oggetto del contratto. L’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. L’imposta di registro, suddivisa al 50% tra proprietario e affittuario, è:

  • del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità in caso di fabbricati ad uso abitativo;
  • dell’1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (del 2% negli altri casi), per i fabbricati strumentali per natura;
  • dello 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità in caso di fondi rustici;
  • del 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità per gli altri immobili.

Per i contratti di locazione a canone concordato, che hanno per oggetto immobili siti in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. In caso il contratto di locazione sia pluriennale, si può scegliere di versare l’imposta anno per anno o di pagare la somma per intero al momento della registrazione. In quest’ultimo caso, si può beneficiare di uno sconto.

L’imposta di bollo viene assolta assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula, l’imposta di registro deve invece essere versata richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando l’apposito modello di richiesta di addebito, oppure con il modello F24 Elementi identificativi: i titolari di Partita IVA dovranno obbligatoriamente presentarlo in via telematica, mentre i soggetti non titolari di Partita IVA potranno rivolgersi anche alle banche o agli uffici postali.

La cedolare secca

Quando si stipula un contratto di locazione, è possibile se lo si vuole adottare il regime della cedolare secca, che consente di non pagare l’imposta di bollo e di registro e che comporta però la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

La cedolare secca può essere esercitata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate per uso abitativo e per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019; i locali commerciali devono appartenere alla categoria catastale C/1 e avere una superficie inferiore ai 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Optando per la cedolare secca, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.

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