Con lo scopo di impedire la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari dovute all’emergenza epidemiologica da COVID-19, il Decreto Liquidità (art. 24 del DL 23/2020) ha previsto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa”.
Le condizioni per l’accesso al bonus prima casa
Le compravendite sono soggette ad Imposta di Registro o all’Iva a seconda di chi sia la parte venditrice (ad esempio privato o impresa che ha costruito/ristrutturato l’immobile).
Con l’agevolazione prima casa:
- l’imposta di registro è pari al 2%, mentre senza agevolazione l’aliquota sale al 9%
- se viene applicata l’Iva, l’aliquota prima casa è pari al 4%, mentre quella per le altre abitazioni è pari al 10%.
Chi acquista la prima casa può fruire dell’aliquota agevolata al concorrere delle seguenti condizioni:
- l’immobile acquistato non deve essere “di lusso”, cioè non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
- l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o dove verrà stabilito entro 18 mesi dall’acquisto, o nel Comune dove svolge la sua attività lavorativa;
- l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.
L’accesso all’agevolazione è comunque consentito, anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, a patto che quest’ultimo sia alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso articolo 1 della Tariffa). Scopo della norma è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione già posseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire.
Le sanzioni
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta l’obbligo di riversare le imposte in misura piena, unitamente agli interessi e a una sanzione pari al 30% delle maggior imposte dovute.
Per evitare tale circostanza, la norma sospende per 313 giorni, dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020, il termine di 18 mesi previsto dal comma 1, lettera a) per il trasferimento della residenza, nonché quelli di un anno previsti dai successivi commi 4 e 4-bis per il riacquisto o la vendita dell’immobile pre-posseduto.
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