Il momento della successione ereditaria rappresenta un passaggio complesso in cui gli adempimenti fiscali ed edilizi possono riservare insidie inaspettate. Quando tra i beni caduti in successione figura un immobile, l’agevolazione prima casa costituisce la leva principale per contenere la pressione fiscale sulle imposte d’atto. Tuttavia, il panorama immobiliare italiano presenta situazioni particolari in cui i confini amministrativi dividono a metà un’abitazione. È il caso dell’immobile ereditato in due Comuni diversi, ossia un unico fabbricato che, per ragioni storiche o confinarie, risulta iscritto in catasto su due distinte particelle appartenenti a municipalità differenti.
Su questo scenario si è espressa l’Agenzia delle Entrate con l’importante chiarimento fornito nella risposta n. 145/2026, definendo l’orientamento ufficiale per eredi, notai e professionisti. Analizziamo come funziona la disciplina, quali requisiti sono necessari e quali adempimenti pratici occorre eseguire per non perdere il diritto al risparmio fiscale.
Indice
Agevolazione prima casa e successione
L’applicazione dell’agevolazione prima casa nei trasferimenti a titolo gratuito (successioni e donazioni) è disciplinata dall’articolo 69, commi 3 e 4, della Legge n. 342/2000.
In assenza del bonus, il trasferimento per successione di un bene immobile comporta il pagamento dell’imposta ipotecaria al 2% e dell’imposta catastale all’1%, calcolate sul valore catastale rivalutato. In presenza dei requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale non si applicano in misura proporzionale, ma in misura fissa pari a 200 euro ciascuna (per un totale di 400 euro).
Un principio fondamentale stabilito dalla legge riguarda la plurisoggettività dei chiamati all’eredità: è sufficiente che un solo coerede possegga i requisiti prima casa per estendere il beneficio fiscale all’intero immobile e a tutti gli altri coeredi.
Per fruire dell’agevolazione, l’erede richiedente deve possedere le condizioni previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al TUR:
- residenza nel Comune in cui è situato l’immobile (o trasferimento entro 18 mesi dall’apertura della successione);
- non possedere altro immobile idoneo ad abitazione nello stesso Comune;
- non possedere su tutto il territorio nazionale altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa (salvo alienazione entro un anno).
Il nodo tecnico: confini comunali e divieto di fusione
Quando un’abitazione costituisce un’unica struttura dal punto di vista materiale (stessi impianti, ingressi e ambienti interconnessi), ma risiede a cavallo tra due Comuni, si crea un blocco procedurale.
Ai sensi del Regio Decreto Legge n. 652/1939, non è consentito fondere in un’unica unità catastale particelle appartenenti a Comuni differenti. Di conseguenza, le due porzioni dell’immobile devono mantenere due identificativi catastali separati, registrati nei rispettivi uffici comunali.
In passato, questa sovrapposizione generava incertezza: ci si chiedeva se l’agevolazione prima casa fosse applicabile al solo pezzo di immobile ricadente nel Comune di residenza dell’erede, lasciando la parte situata nell’altro Comune soggetta alle imposte proporzionali ordinarie (3% totale).
La posizione dell’Agenzia delle Entrate: prevale l’unitarietà
Con la risposta n. 145/2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’imposizione fiscale, prevale la sostanza abitativa dell’immobile rispetto ai confini amministrativi. Quando un fabbricato è destinato ad abitazione ed è composto da porzioni unite fisicamente, l’agevolazione prima casa deve essere riconosciuta sull’intero fabbricato, coprendo entrambe le particelle ricadenti nei due Comuni diversi.
Tuttavia, l’accesso allo sconto d’imposta sull’intero bene è subordinato ad un preciso adempimento tecnico: la formalizzazione dell’unione di fatto ai fini fiscali.
Come funziona l’unione di fatto ai fini fiscali
La procedura dell’unione di fatto è stata normata dalla prassi dell’Amministrazione finanziaria (circolare n. 27/E del 2016 e richiamata nella risposta n. 145/2026). È lo strumento creato per gestire le porzioni immobiliari distinte che costituiscono un’unica abitazione priva di autonoma fruibilità e redditività.
L’iter operativo si articola in tre passaggi:
- presentazione delle pratiche Docfa. Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) predispone due variazioni catastali tramite procedura Docfa, una per ciascun Comune interessato;
- mantenimento della rendita autonoma. Ogni porzione conserva la propria rendita catastale, calcolata sui vani o quadri ricadenti nel singolo Comune;
- annotazione nei registri: negli atti catastali di ciascuna particella viene inserita la seguente dicitura Porzione di immobile unita di fatto ai fini fiscali alla particella X del Comune Y.
Con l’annotazione, le due particelle restano formalmente distinte nei rispettivi Comuni, ma vengono considerate come un bene unico ai fini fiscali. L’erede con i requisiti può così applicare la misura fissa delle imposte (200 euro + 200 euro) sulla somma delle rendite delle due particelle.
Inquadramento giurisprudenziale e tutele per i contribuenti
L’orientamento espresso dall’Amministrazione finanziaria nella risposta n. 145/2026 si inserisce nel solco della giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui la sentenza n. 563/1998), la quale ha ribadito che l’agevolazione prima casa deve essere riconosciuta sulla base dell’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione unita, a prescindere dal suo frazionamento in più identificativi catastali. Recependo questo principio sostanziale, l’Agenzia delle Entrate ha previsto lo strumento dell’unione di fatto ai fini fiscali per superare l’impossibilità tecnica di fusione tra Comuni diversi. Per gli eredi, questo quadro offre piena certezza del diritto, tutelando la capacità contributiva e riducendo il rischio di futuri contenziosi o avvisi di liquidazione per imposte complementari.
La gestione delle pertinenze (garage e cantine)
Un dettaglio importante trattato nell’interpello riguarda le pertinenze ereditate. La normativa sulla prima casa estende le agevolazioni anche alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C/6 (garage o posti auto) e C/7 (tettoie). Tuttavia, la legge pone un limite stringente: l’agevolazione spetta per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.
Nel caso in cui oltre alla casa d’abitazione vengano ereditati due distinti garage (entrambi C/6) situati nei due Comuni, l’agevolazione prima casa coprirà l’intera abitazione (tramite unione di fatto) e soltanto uno dei due garage C/6. Il secondo garage sconterà le imposte ipo-catastali ordinarie nella misura del 3% complessivo.
| Bene ereditato | Categoria | Trattamento fiscale |
| Abitazione (particella Comune 1) | Cat. A (es. A/2) | Imposta fissa 200 € (con unione di fatto) |
| Abitazione (particella Comune 2) | Cat. A (es. A/2) | Imposta fissa 200 € (con unione di fatto) |
| Box Auto 1 | Cat. C/6 | Agevolato (ricompreso nella misura fissa) |
| Box Auto 2 | Cat. C/6 | Ordinario (Imposta 2% Ipotecaria + 1% Catastale) |
Presentazione della successione: quando si usa il Modello 4
Di norma, la dichiarazione di successione deve essere inviata per via telematica. Tuttavia, quando un unico bene risulta spezzato su due codici catastali e comunali differenti, i software dell’Agenzia delle Entrate possono bloccare l’invio segnalando un’anomalia sui dati dell’immobile.
Per superare il blocco telematico, come evidenziato nella risposta n. 145/2026, l’Agenzia delle Entrate autorizza gli eredi a presentare la dichiarazione di successione in formato cartaceo (Modello 4) presso l’ufficio territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall’apertura della successione.
