La donazione di un immobile rappresenta uno degli strumenti giuridici più utilizzati dalle famiglie italiane per la gestione e la trasmissione anticipata del patrimonio immobiliare. Molto spesso vi si ricorre per trasferire la proprietà di un’abitazione ai figli o al coniuge a titolo gratuito. Tuttavia, dal punto di vista legale e tributario, la donazione non è un semplice atto di generosità, bensì un contratto solenne e complesso che richiede precisi adempimenti formali e il rispetto delle normative vigenti.
Con la riforma delle successioni e donazioni entrata in vigore alla fine del 2025, la disciplina della donazione immobiliare ha subito un’importante svolta. Superato il periodo di transizione a metà 2026, le nuove norme garantiscono oggi la piena commerciabilità degli immobili e facilitano la concessione dei mutui bancari. Le novità entrate in vigore hanno risolto i problemi storici legati alla commerciabilità dei beni donati e alla concessione di finanziamenti ipotecari.
Indice
Cos’è la donazione di un immobile
Dal punto di vista della definizione giuridica, l’articolo 769 del Codice Civile stabilisce che la donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Quando il contratto ha per oggetto un bene fabbricato o un terreno, si configura la donazione immobiliare. Questo atto si fonda su due elementi essenziali:
- l’animus donandi. La volontà libera e spontanea del donante di arricchire il beneficiario (donatario) senza ricevere alcun compenso o controprestazione;
- l’impoverimento del donante e il contestuale arricchimento del donatario. Il trasferimento immediato e definitivo del diritto di proprietà o di un altro diritto reale (come l’usufrutto o il diritto di abitazione).
Capacità di agire e capacità giuridica
Per poter disporre del proprio patrimonio attraverso una donazione immobiliare, il donante deve possedere la piena capacità di agire, come prescritto dall’articolo 774 del Codice Civile. Pertanto, le donazioni effettuate da minori d’età, interdetti o inabilitati sono da considerarsi invalide.
La donazione è un atto personalissimo che non ammette rappresentanza generica. L’articolo 778 del Codice Civile sancisce infatti la nullità del mandato con cui si attribuisce ad altri la facoltà di scegliere il donatario o di determinare l’oggetto della donazione (fatta eccezione per la scelta del beneficiario tra più soggetti o cose delimitati dal donante stesso).
Per quanto riguarda il donatario, è invece sufficiente la capacità giuridica, che si acquisisce al momento della nascita. Ai sensi dell’articolo 784 del Codice Civile, la donazione può essere disposta anche a favore di un nascituro, sia esso già concepito oppure non ancora concepito, purché figlio di una determinata persona vivente al momento della firma. In questo caso, spetterà ai futuri genitori manifestare l’accettazione.
La procedura notarile e la forma del contratto
A differenza di quanto avviene per i beni mobili di modico valore (per i quali l’articolo 783 c.c. richiede soltanto la consegna materiale, cosiddetta traditio), la donazione di un immobile richiede rigorosi requisiti di forma.
Atto pubblico e testimoni
L’articolo 782 del Codice Civile e l’articolo 2699 del Codice Civile stabiliscono che la donazione immobiliare debba essere redatta, a pena di nullità, da un notaio sotto forma di atto pubblico. Inoltre, l’articolo 48 della Legge Notarile (Legge n. 89 del 16 febbraio 1913) prevede la presenza obbligatoria di due testimoni.
Prima di procedere alla stipula, il notaio effettua una serie di verifiche fondamentali:
- ispezioni ipocatastali, che consistono nell’accertamento dell’assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli pregiudizievoli;
- conformità urbanistica e catastale, che consistono nella verifica della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i dati catastali, le planimetrie e i titoli edilizi abilitativi.
- prestazione energetica, che si concretizza nell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Perfezionamento del contratto e trascrizione
Il contratto si perfeziona con l’accordo delle parti. L’accettazione del donatario può avvenire contestualmente all’atto oppure con un atto pubblico posteriore. In tale secondo caso, ai sensi dell’articolo 782 c.c., la donazione si considera perfetta solo dal momento in cui l’atto di accettazione viene notificato al donante.
Successivamente alla firma, il notaio effettua la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e procede alla trascrizione nei registri immobiliari entro i termini di legge (articolo 2671 del Codice Civile), garantendo la continuità delle trascrizioni e rendendo l’atto opponibile ai terzi.
Le novità della riforma: più tutele per vendite e mutui
In passato, la vendita di una casa proveniente da donazione presentava significative criticità. Gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti) che ritenevano lesa la propria quota di riserva potevano esercitare l’azione di riduzione e la conseguente azione di restituzione anche nei confronti dei terzi acquirenti. Ciò rendeva i beni donati poco appetibili sul mercato e ostacolava la concessione dei mutui da parte degli istituti di credito.
Con la riforma approvata nel 2025 (in vigore dal 18 dicembre 2025), la cui fase transitoria si è conclusa il 18 giugno 2026, il sistema tutela appieno il mercato immobiliare:
- eliminazione dell’azione di restituzione contro i terzi. Per tutte le donazioni successive al 18 giugno 2026, gli eredi legittimari non possono più richiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente;
- tutela del credito per gli eredi. Il diritto dei legittimari lesi si trasforma in un mero diritto di credito nei confronti del donatario. Quest’ultimo sarà tenuto a compensare economicamente gli eredi, senza che la proprietà del bene compravenduto venga messa a rischio;
- piena commerciabilità e facilità di mutuo. Gli immobili donati riacquistano la loro naturale circolazione economica. Le banche possono concedere finanziamenti garantiti da ipoteca sull’immobile senza richiedere polizze assicurative integrative o la risoluzione dell’atto per mutuo dissenso.
Calcolo costi, tasse e franchigie per la donazione immobile
La disciplina fiscale applicabile alla donazione di un immobile è contenuta nel Decreto Legislativo n. 346 del 31 ottobre 1990 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni). La donazione immobiliare non è soggetta autonomamente all’imposta di registro in misura fissa, in quanto risponde alla disciplina propria del D.Lgs. 346/1990.
La base imponibile su cui calcolare le imposte si ricava dal valore catastale, che si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per lo specifico coefficiente di legge (115,5 per le agevolazioni “prima casa”; 126 per i fabbricati abitativi di categoria A e C).
Aliquote e franchigie dell’imposta sulle donazioni
L’imposta di donazione, a carico del donatario, viene applicata esclusivamente sul valore della quota che eccede la franchigia spettante in base al grado di parentela.
| Grado di parentela tra donante e donatario | Franchigia (per singolo beneficiario) | Aliquota sull’eccedenza |
| Coniuge, parti dell’unione civile e parenti in linea retta (genitori, figli, nipoti) | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3° (zii, cognati) | Nessuna franchigia | 6% |
| Altri soggetti (estranei, conviventi di fatto) | Nessuna franchigia | 8% |
| Beneficiari con disabilità grave (Legge 104/1992) | 1.500.000 € | 4%, 6% o 8% (in base alla parentela) |
Imposte ipotecaria, catastale e agevolazione prima casa
In aggiunta all’imposta di donazione, l’atto sconta le imposte indirette:
- imposta ipotecaria, che è pari al 2% del valore catastale in regime ordinario;
- imposta catastale, che è pari all’1% del valore catastale in regime ordinario.
- agevolazione prima casa, se il donatario soddisfa le condizioni previste dalla legge, le imposte ipotecaria e catastale sono liquidate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Tipologie speciali e revoca della donazione
L’ordinamento italiano contempla tipologie specifiche di donazione:
- donazione in riguardo di matrimonio (obnuziale). Disciplinata dall’articolo 785, comma 1, c.c., è la donazione effettuata a favore degli sposi o dei loro futuri figli. Si perfeziona senza necessità di accettazione, è irrevocabile e non entra nella comunione legale dei beni, ma produce effetti solo a seguito della celebrazione del matrimonio;
- donazione remuneratoria. Prevista dall’articolo 770 c.c., è fatta per riconoscenza o speciali meriti. È irrevocabile e richiede la garanzia per evizione da parte del donante (art. 805 c.c.);
- donazione modale. Ai sensi dell’articolo 793 c.c., il donante può prevedere un onere (modus) a carico del donatario, il quale è tenuto ad adempierlo nei limiti del valore del bene ricevuto;
- donazione con riserva di usufrutto. Ex articolo 796 c.c., il donante trasferisce la nuda proprietà del bene mantenendo per sé l’usufrutto vitalizio.
Revocazione e superamento del coacervo ereditario
La donazione immobiliare può essere revocata (articolo 800 del Codice Civile) esclusivamente per due ragioni:
- ingratitudine del donatario (art. 801 c.c.), per la quale la domanda deve essere proposta entro 1 anno;
- sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.), la cui domanda deve essere proposta entro 5 anni dalla nascita o scoperta del figlio.
È infine possibile sciogliere la donazione per mutuo dissenso consensuale dinanzi al notaio.
Sul fronte tributario, merita menzione la definitiva soppressione del coacervo ereditario: le donazioni effettuate in vita non erodono più la franchigia spettante al momento della futura dichiarazione di successione, consentendo una pianificazione del patrimonio familiare ancora più lineare ed efficiente.
