Come vendere casa prima dei 5 anni previsti dalla Legge

Ecco come effettuare la vendita della prima casa prima dei 5 anni e in cosa consiste la plusvalenza.

La vendita della prima casa prima dei 5 anni, perché se ne sente parlare? Si possono avere dei limiti (nel caso in cui avessi acquistato l’immobile usufruendo dell’agevolazione del bonus prima casa, anche se tuttavia esistono delle eccezioni) o dei vantaggi; in questo articolo parleremo proprio dei benefici tirando in ballo il tema delle plusvalenze.

La parola plusvalenza nel settore immobiliare è usata per indicare il guadagno ricavato dalla vendita o cessione di un bene immobile che consiste quindi nel cedere il proprio bene a terzi ad un prezzo maggiore rispetto a quello precedente. La tassazione concerne solo le plusvalenze che provengono dagli immobili venduti nei primi 5 anni dall’acquisto. Infatti, è solo in questo caso che l’operazione è speculativa, ossia perpetrata per arricchire il venditore. Vediamo assieme come funziona da punto di vista amministrativo.

I casi in cui la plusvalenza deve essere tassata

Il concetto in questione è legato alla categoria reddituale dei “redditi diversi” (art. 67 de TUIR). Si può accedere a tale reddito, appunto il “reddito diverso” nel caso in cui l’azione non rientra all’interno di un’attività commerciale o ricada sotto arte o professione; in una parola, se lo si fa per ricavarne un guadagno fisso che consiste in un’attività lavorativa accompagnata da tutte le dovute regolamentazioni.

In tal caso, quindi, la norma è applicata nel rispetto di persone fisiche, soggetti non residenti ed enti non commerciali. Se invece la plusvalenza viene percepita da un’attività d’impresa, questa prende il nome di reddito di impresa.

Vendita immobile prima dei 5 anni e plusvalenza, cosa dice la normativa

Come accennato, per plusvalenza si intende il ricavo dato dalla differenza tra il prezzo d’acquisto originale di un bene immobile e la sua vendita (o cessione). Questa è soggetta a tassazione come sanciscono gli articoli 67 e 68 del TUIR (DPR n. 917/86).

Nello specifico, possiamo leggere nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi che “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. 

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.

Quindi, praticamente, ciò vuol dire che, seconda la normativa, la plusvalenza viene tassata solo se proviene da uno scopo speculativo. Affinché si possa parlare di speculazione, si sono messi nero su bianco dei criteri specifici.

In più, è bene specificare cosa si intende per abitazione principale: non è importante tanto il profilo formale, quanto l’utilizzo effettivo che si fa dell’immobile. Per abitazione principale si intende la capacità di provare che in quella costruzione si abita per un tempo consistente, elemento dimostrabile tramite utenze, domiciliazione di conti correnti bancari etc.

Le condizioni della tassazione

Come dicevamo, per far sì che si possa parlare di plusvalenza tassabile, bisogna ricorrere a dei parametri ben precisi, vediamoli assieme. Secondo l’articolo 67 del DPR n 917/86 è necessario che:

  • l’immobile sia stato venduto, permutato o conferito in società, ossia che sia stato dato a titolo oneroso;
  • gli immobili siano stati passati a terzi entro i primi 5 anni dall’acquisto o dalla loro costruzione.
  • Se si tratta di unità immobiliari urbane, questi non devono essere adibiti ad abitazione principale del venditore o dai membri della sua famiglia.

Quando non si può vendere casa prima dei 5 anni, i casi di esonero

Per avere un quadro complessivo chiaro, è possibile, dopo aver spiegato tutti i casi in cui rientra l’agevolazione, spiegare tutti gli altri in cui non rientra. È facilmente riscontrabile come sono esonerate tutte quelle abitazioni che per la maggior parte del tempo tra acquisto/costruzione e vendita (o ad ogni modo cessione) hanno svolto la funzione di abitazione principale dal venditore o da parte della sua famiglia.

Il requisito dei 5 anni, di conseguenza, non ha riscontro quando l’immobile è lo stesso in cui il proprietario/venditore ha fissato la sua residenza (o come già detto di un suo membro familiare). In pratica, la plusvalenza avviene quando tra acquisto e vendita non siano passati più di 5 anni.

Plusvalenza: cessione dell’immobile tramite donazione

Grazie alle modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006 si è assistito ad un ampliamento del bacino di utenza di beneficiari. L’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 accogliendo la tassazione degli immobili ricevuti da donazioni.

Nel caso in cui si ceda a titolo oneroso un immobile avuto tramite donazione, l’arco temporale dei 5 anni deve essere calcolato a partire dalla data di acquisto da parte di colui che dona. La normativa in questione richiede trasparenza all’atto di donazione per poter convalidare il tempo dei 5 anni.

Plusvalenza con immobili da poco costruiti

Bisogna stabilire la data iniziale di possesso nel caso della cessione degli immobili costruiti. La R.M. 231/E/2008 dell’Amministrazione Finanziaria ha stabilito che, in caso di edifici in costruzione, il tempo dei 5 anni, secondo l’articolo 67, inizia a partire dalla data di realizzazione dell’immobile. Se ti stai chiedendo cosa vuol dire “realizzato”, si intende “adeguato” per svolgere la funzione per cui è nato, ossia accogliere delle persone al suo interno per essere normalmente usato.

Esiste una plusvalenza tassabile se si cede l’abitazione principale?

La regola generale osserva che la plusvalenza da tassazione di cessione di immobili richiede le cessioni speculative, ossia cessioni che si sono verificate nei primi anni a decorrere dall’acquisto o dalla costruzione. Se però si cede l’abitazione principale, la situazione cambia.

L’immobile non può avere una tassazione della cessione se è stato adibito come abitazione principale per la maggior parte del tempo che intercorre tra acquisto e vendita.

Per dare un esempio pratico di quando tale criterio viene rispettato, vuol dire che l’immobile risulta di possesso da tre anni ed è stato utilizzato come abitazione primaria per un tempo di due anni.

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 determina che la plusvalenza della cessione degli immobili si calcoli tramite la differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

I costi riguardano la costruzione o l’acquisto. Anche se bisognerebbe analizzare caso per caso, i costi inerenti possono essere:

  • le spese notarili;
  • le imposte indirette;
  • le spese incrementative sostenute.

Con riguardo ai costi inerenti della costruzione dell’immobile, invece, è possibile snocciolare così i costi:

  • il contratto di appalto;
  • i costi per progettare e ricevere consulenza a vario titolo;
  • gli oneri comunali di urbanizzazione;
  • gli incrementi affrontati in seguito alla costruzione e prima della cessione (tra cui la ristrutturazione edilizia, interventi di manutenzione straordinaria).

Ad ogni modo, possono essere detratti i costi di acquisto (spese per la mediazione e spese notarili, ad esempio) a cui aggiungere le spese per la costruzione, la ristrutturazione e gli interventi di manutenzione straordinaria.

Imposta sostitutiva o IRPEF?

Dopo aver stabilito la plusvalenza da cessione per gli immobili, si può riflettere su quale sia la tassazione più agevole. Si può operare la giusta scelta tra due tipologie di tassazione.

Tassazione ordinaria IRPEF

La plusvalenza rientra nel reddito complessivo e va ad accumularsi con gli altri redditi IRPEF (tra cui pensione, reddito da lavoro dipendente etc.). La plusvalenza bisogna tassarla in base alle aliquote sancite per i diversi scaglioni di reddito IRPEF, a partire da quello più basso del 23%. In linea di massima, si può dire che più è alto il reddito IRPEF, minore è il beneficio per questa tipologia di tassazione; sebbene si parli pur sempre di una regola generale.

La tassazione separata della plusvalenza

Durante la cessione, seduti al tavolo dell’atto notarile, la plusvalenza può vedere applicata un’imposta sostitutiva del 26%: si tratta di una tassazione opzionale a quella classica dell’IRPEF poco fa menzionata.

Come già spiegato, l’aliquota minima per la tassazione dell’IRPEF della plusvalenza è pari al 23%, sebbene tale percentuale concerne il reddito fino ad un tetto di 15.000 euro. Per tale ragione, in caso in cui si percepisce già il reddito imponibile IRPEF, conviene quasi sempre domandare al notaio che stipuli l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Così, si ha un doppio beneficio per il contribuente: da una parte consegue l’applicazione dell’aliquota del 26%, dall’altra non rientrerà per legge sotto i controlli fiscali straordinari.

La proscrizione e l’accertamento sulle plusvalenze

Importante è anche l’aspetto che riguarda i termini per verificare la plusvalenza, che ha un reddito imponibile IRPEF indicato nella dichiarazione dei redditi se non si è scelto la tassazione separata.

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