È possibile vendere casa mentre c’è un mutuo in corso? La risposta è sì, è possibile farlo. Ma l’operazione risulta essere un po’ difficile. Nella maggior parte dei casi la compravendita è scoraggiata dall’ipotesi di acquistare un immobile sul quale grava un finanziamento garantito da un’ipoteca reale.
Può capitare, però, che per motivi personali o professionali, una persona decida di mettere in vendita la propria casa anche se è gravata da un’ipoteca. Sottolineiamo che la banca non ha alcuna titolarità del bene: su di esso ha solo e soltanto iscritto un’ipoteca, in modo da potersi garantire la restituzione del prestito concesso e di tutti i suoi interessi. Questo è il motivo per il quale la casa può essere messa in vendita in qualsiasi momento, anche se c’è un mutuo ancora in corso. Ma cerchiamo di entrare meglio nel dettaglio e scopriamo come il proprietario può muoversi per mettere in vendita il proprio immobile e a cosa deve prestare attenzione.
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Casa con un mutuo in corso: quando si può vendere
Sicuramente la prima domanda che il proprietario di un immobile si pone è se una casa, con un mutuo in corso, possa essere messa in vendita. Sono diversi i motivi che possono portare a questa decisione: si potrebbe avere la necessità di alienare l’immobile per motivi di lavoro (ci si deve trasferire in un’altra città o addirittura all’estero) o per più semplici ragioni familiari.
Al di là delle motivazioni, rimane la domanda di fondo: è possibile alienare una casa sulla quale c’è ancora un mutuo in corso? Questa operazione può essere effettuata senza particolari problemi. Nel momento in cui si effettua il rogito, il proprietario dell’immobile – benché ci sia un mutuo in corso – ha tutti i diritti reali ed effettivi sull’immobile. Ha quindi il diritto di mettere in vendita la casa, anche se per acquistarla ha dovuto ricorrere ad un finanziamento ipotecario.
La banca – o qualsiasi altro ente finanziatore – non ha alcuna titolarità sul bene. Molto più semplicemente ha iscritto un’ipoteca sull’immobile in modo da tutelarsi e garantirsi la restituzione della somma prestata e i relativi interessi. Quindi la casa può essere venduta in qualsiasi momento, indipendentemente dal fatto che ci sia ancora un mutuo in corso.
Sarà necessario, però, scendere a patti con i diritti reali di garanzia, che, comunque vada, gravano sull’immobile. Questi possono, purtroppo, costituire un annoso limite alla circolazione dell’immobile. Nel caso in cui il prestito non venga restituito integralmente, continuerà a rimanere aperta l’ipoteca ed il rischio di un potenziale pignoramento del bene.
Cos’è il pignoramento
Prima di proseguire è bene soffermarsi un attimo sul pignoramento e rammentare in cosa consiste. Il pignoramento è una delle procedure di esecuzione forzata di tipo generico, il cui scopo è quello di permettere al creditore di ottenere un risultato equivalente alla prestazione, che deriva dall’obbligazione non adempiuta dal debitore.
Attraverso il pignoramento si riproducono gli effetti e le conseguenze dell’adempimento spontaneo: vengono estratti coattivamente i beni dal patrimonio del soggetto passivo. Il passo successivo è quello di convertire i beni in denaro contante attraverso una vendita forzata.
Come funziona il mutuo
Il proprietario di un immobile ha la facoltà di vendere una casa in qualsiasi momento, anche quando un mutuo è in corso. È necessario, però, tenere presente che il compratore si potrebbe accorgere della presenza del finanziamento.
Il fatto che sia presente un prestito in corso garantito da un’ipoteca è un fattore in grado di influenzare la conclusione della compravendita. È un problema, comunque, che può essere affrontato e risolto molto facilmente. Ma vediamo nel dettaglio in quale modo.
Il contratto di mutuo, così come si evince dall’articolo 1813 del Codice Civile, viene normato come segue:
Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Sostanzialmente il mutuo rappresenta la forma contrattuale principe attraverso la quale si viene a realizzare un prestito: in altre parole, con questa formula, viene normato il trasferimento di una somma di denaro da un soggetto ad un altro, permettendo al contraente – anche conosciuto come mutuatario – di ottenere il prestito.
Nella maggior parte dei casi il mutuo viene erogato per acquistare un immobile e si realizza attraverso un collegamento negoziale. Il giorno in cui viene effettuata la compravendita – alla presenza dell’acquirente, del venditore e di un funzionario della banca – il notaio provvederà a pubblicare due atti:
- il rogito che trasferisce la proprietà dell’immobile;
- l’atto di mutuo immobiliare tra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.
Cosa accade quando si vende una casa con un mutuo
Benché sia possibile farlo, vendere una casa con un mutuo in corso potrebbe risultare un’operazione non molto facile. Nella maggior parte dei casi il compratore potrebbe essere disincentivato dall’esistenza di una garanzia reale sul bene. Nel caso in cui fosse particolarmente interessato, comunque vada, potrebbe andare incontro al venditore.
Questo è il motivo per il quale è opportuno eseguire alcune operazioni preliminari alla compravendita. Il primo passo è quello di procurarsi i conteggi per poter estinguere anticipatamente il mutuo. Questa è una dichiarazione scritta della banca, nella quale viene specificamente chiarito a quanto ammonta ancora il debito residuo alla data del rogito notarile. È indicata, inoltre, la somma che è necessario versare per estinguerlo e quale causale si deve indicare per eseguire il bonifico a favore dell’istituto.
In questo modo si avrà la certezza della somma che deve essere ancora dovuta al finanziatore.
Sono diverse poi le soluzioni che si possono adottare per proseguire con la vendita. Tra queste rientrano:
- la sostituzione della garanzia. Nel momento in cui si procede con la compravendita si opera una sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria. L’ipoteca viene spostata su un nuovo immobile, liberando quello precedente. In questo modo il soggetto debitore verso l’istituto bancario rimane debitore della somma senza alcuna variazione, andando soltanto a cambiare l’immobile oggetto di garanzia.
- accollo del mutuo. Questo, sicuramente, è l’espediente più efficace. L’accollo, in altre parole, costituisce una forma di assunzione del debito di un altro soggetto. Ma come funziona: in altre parole l’acquirente subentra nel mutuo del venditore e lo libera dal debito, impegnandosi ad effettuare i versamenti.
